Analýza cien nehnuteľností na Slovensku v 1. štvrťroku 2026

Priemerná cena bývania na Slovensku dosiahla v prvom štvrťroku 2026 hodnotu 3 005 €/m², čo predstavuje prekročenie hranice 3 000 €/m² a nárast o približne 100 €/m² oproti záveru roka 2025. Medzištvrťročný rast cien dosiahol 3,4 % a medziročne sa ceny zvýšili o 11,3 %. Tento vývoj je výsledkom kombinácie faktov, pričom kľúčovú úlohu zohráva štruktúra ponuky a dynamika v segmente bytov. Dátami z Národnej banky Slovenska (NBS) sú potvrdené tieto trendy platné pre 1. kvartál 2026.

Rast cien ťahaný bytovým segmentom a vplyv štruktúry ponuky

V prvom štvrťroku 2026 bol celkový rast cien nehnuteľností na Slovensku výrazne ovplyvnený segmentom bytov. Ich priemerná cena dosiahla 3 378 €/m², zatiaľ čo domy boli oceňované priemerne na 2 118 €/m². Medzikvartálne zdraželi byty o 3,5 %, pričom najvýraznejší rast, presahujúci 5 %, zaznamenali 1-izbové byty. Naopak, domy v rovnakom období mierne zlacneli o 1 %. Najväčšie byty kontinuálne druhý štvrťrok po sebe vykazovali mierny pokles cien.

Zdanlivý rast trhu je čiastočne ovplyvnený aj štruktúrou ponuky. Ak by pomer bytov a domov v ponuke zostal nezmenený, celkový medzikvartálny rast cien by bol 2,5 % namiesto zaznamenaných 3,4 %. To znamená, že časť rastu nie je len dôsledkom celoplošného zdražovania, ale aj zvýšeného podielu drahšieho segmentu bytov v celkovej ponuke na trhu.

Regionálne rozdiely a dynamika rastu cien

Bratislavský kraj si v prvom štvrťroku 2026 udržal pozíciu najdrahšieho regiónu s priemernou cenou 3 845 €/m². Pre porovnanie, Nitriansky kraj bol najlacnejší s cenou 1 627 €/m², čo predstavuje takmer 2,36-násobný rozdiel. Napriek najvyšším cenám v Bratislave, najdynamickejší rast zaznamenali iné regióny.

Najväčší medzikvartálny cenový skok (mimo Bratislavy) evidoval Prešovský kraj s nárastom o 11 %. Za ním nasledovali Banskobystrický kraj s 6,9 %, Trenčiansky kraj s 5,1 % a Žilinský kraj so 4,7 %. NBS uviedla, že v žiadnom z ôsmich krajov Slovenska nedošlo k poklesu cien nehnuteľností.

Vzťah medzi veľkosťou bytu a cenou za meter štvorcový a dostupnosť bývania

Analýza dát ukázala silnú koreláciu medzi veľkosťou bytu a cenou za meter štvorcový. V 1. štvrťroku 2026 dosiahli 1-izbové byty cenu 4 028 €/m², 2-izbové 3 596 €/m², 3-izbové 3 093 €/m² a 5-izbové byty 2 911 €/m². Tento trend signalizuje pretrvávajúci dopyt po menších, často dostupnejších jednotkách, ktoré sú vyhľadávané buď ako prvé bývanie, alebo ako investičné nehnuteľnosti.

Rast cien nehnuteľností na Slovensku prebieha v čase, keď sa zhoršuje dostupnosť bývania. Ceny rastú rýchlejšie než príjmy domácností a zároveň stúpa zadlženosť domácností voči ich zárobkom, ako konštatuje NBS. Hypotekárny trh už nefunguje ako primárny motor rastu. Hoci ceny začiatkom roka 2026 rástli, objem nových hypoték klesal. To naznačuje, že súčasný rast je výsledkom kombinácie nedostatku ponuky, zmeny jej štruktúry a všeobecných očakávaní na trhu, nie iba vplyvu financovania.

Slovenský realitný trh sa v prvom štvrťroku 2026 opäť ocitol v rastovej fáze, avšak s komplexnými dynamikami. Kým celkové priemerné ceny prekročili 3 000 €/m², hnacou silou sú predovšetkým byty, pričom domy mierne strácajú na hodnote. Ponuka sa zužuje, čo prispieva k celkovému zdražovaniu, a dostupnosť bývania sa zhoršuje v kontexte rastúcich úrokových sadzieb a stagnujúcich príjmov. Regionálne sú najvýraznejšie zmeny pozorovateľné mimo hlavného mesta, s Prešovským krajom ako lídrom v percentuálnom raste. Tieto dáta z 1. kvartálu 2026 pochádzajú od Národnej banky Slovenska (NBS).