Ako RealStats spracúva a vyhodnocuje realitné dáta

Základom sú verejne dostupné inzeráty z realitných portálov pôsobiacich na Slovensku (predaj a prenájom bytov, domov, pozemkov a ďalších kategórií). Z každého inzerátu pracujeme s cenou, výmerou, lokalitou, typom a dispozíciou nehnuteľnosti, typom predávajúceho a dátumami zverejnenia a stiahnutia inzerátu.

Doplnkovo používame verejné štatistické zdroje — Národnú banku Slovenska (historický vývoj cien bývania) a Štatistický úrad SR (demografické ukazovatele). Tieto dáta sú vždy označené ako historické alebo demografické a nemiešajú sa s dennými ponukovými cenami.

Nemáme realizačné (kúpne) ceny z katastra ani z realizovaných obchodov. Všetky ceny počítané z inzercie sú ponukové — teda ceny, za ktoré sa nehnuteľnosť ponúka, nie za ktoré sa reálne predala.

Zber a overovanie inzerátov prebieha priebežne, každý deň. Nové inzeráty vyhľadávame denne, existujúce inzeráty pravidelne overujeme a tie, ktoré už nie sú dostupné, označíme ako neaktívne a vyradíme zo štatistík. Zmeny cien sledujeme priebežnými kontrolami; každý inzerát tak nie je overený každý deň — celý cyklus overenia databázy trvá rádovo dni.

Prepočet štatistík nie je dávkový: mediány, počty a rebríčky sa počítajú priamo pri načítaní stránky z aktuálneho stavu databázy. Čísla, ktoré vidíte, teda zodpovedajú stavu databázy v momente zobrazenia.

Prerenderovaný HTML obsah (statická verzia stránok pre vyhľadávače) sa obnovuje pri každom nasadení novej verzie webu, nie nutne denne.

Každý inzerát je v databáze jednoznačne identifikovaný svojou adresou (URL) na portáli. Ten istý inzerát preto nikdy neuložíme dvakrát — jeho opakované načítanie znamená aktualizáciu existujúceho záznamu vrátane zmeny ceny (históriu cenových zmien uchovávame).

Do štatistík vstupujú iba kanonické záznamy. Duplicity neodstraňujeme z databázy — iba ich označíme a vylúčime z výpočtu. Rozlišujeme dva typy: duplicitu v rámci jedného portálu (rovnaký inzerát znovu zverejnený pod novou URL) a duplicitu naprieč portálmi (tá istá nehnuteľnosť inzerovaná na viacerých portáloch).

Cez portály zlučujeme iba záznamy, ktoré majú zhodný typ ponuky aj nehnuteľnosti, rovnaký okres, rovnaký počet izieb, cenu aj výmeru v rozpätí do 2 % a súčasne zhodnú ulicu alebo aspoň 60 % zhodných slov v titulku. Toto pravidlo je zámerne prísne, aby sme nezlúčili dva rôzne byty v tom istom projekte.

Pravidlo „rovnaká cena a rovnaká výmera v okrese = duplicita“ sme zrušili — zbytočne vyraďovalo legitímne rovnaké byty v jednom developerskom projekte.

Limity: nevieme spoľahlivo prepojiť tú istú nehnuteľnosť, ak sa jej opis, cena aj lokalita medzi portálmi výrazne líšia. Netvrdíme preto, že odstraňujeme všetky duplicity — identifikujeme a obmedzujeme len tie preukázateľné.

Do cenových štatistík vstupuje inzerát iba vtedy, ak má uvedenú cenu aj výmeru a obe hodnoty sú v rozumnom rozsahu. Používame pevné hranice podľa typu ponuky:

• Predaj bytov a domov: cena 5 000 – 50 000 000 €, výmera 10 – 400 m² (byty) resp. do 600 m² (domy), cena za m² 100 – 15 000 €.
• Prenájom: cena 50 – 15 000 € / mesiac, cena za m² 3 – 100 € / mesiac; pre okresné priemery nájmu 100 – 10 000 € a výmera 15 – 500 m².
• Pozemky: cena 500 – 20 000 000 €, výmera 50 – 500 000 m², cena za m² 1 – 2 000 €.

Záznam mimo týchto hraníc sa nezapočíta do cenovej štatistiky, ale zostáva v databáze a môže sa zobraziť v inzertnej mape a v celkovom počte ponúk. Inzerát s cenou 1 €, s nulovou alebo chýbajúcou výmerou teda neovplyvní medián ani cenu za m². Môže sa však premietnuť do počtu ponúk tam, kde uvádzame celkový počet inzerátov — preto pri pozemkoch osobitne uvádzame aj počet inzerátov, ktoré do štatistiky reálne vstupujú.

„Cena dohodou“ / „Info v RK“: takýto inzerát nemá uloženú cenu a do žiadneho cenového výpočtu nevstupuje. Ak inzerát pri neskoršej kontrole prestane cenu uvádzať, uloženú cenu odstránime.

Limity: hranice sú pevné (fixné prahy), nepoužívame percentily, IQR, MAD ani iný robustný štatistický detektor odchýlok a hranice sa nelíšia podľa lokality. Zámenu mesačnej a celkovej ceny, chybnú menu alebo nesprávne zaradený typ nehnuteľnosti zachytíme len nepriamo — ak výsledná hodnota vypadne z uvedených rozsahov. Práve preto všade, kde je to možné, uvádzame medián namiesto priemeru.

Priemer je súčet všetkých hodnôt vydelený ich počtom. Medián je stredná hodnota zoradeného súboru — polovica hodnôt je nižšia, polovica vyššia. Medián je spravidla odolnejší voči extrémnym ponukám (napr. jednej luxusnej vile v malom okrese).

Ak je niekde uvedený „priemer“, ide skutočne o aritmetický priemer; ak „medián“, ide o strednú hodnotu. Rovnaké pomenovanie používame v texte, v nadpisoch, v popiskoch grafov aj v štruktúrovaných dátach.

Cenu za m² počítame pre každý inzerát zvlášť ako podiel ponukovej ceny a podlahovej (pri pozemkoch výmery) plochy. Až z týchto hodnôt následne počítame medián za okres. Nepočítame teda „priemernú cenu delenú priemernou výmerou“.

Do výpočtu nevstupujú inzeráty bez ceny, bez výmery, s nulovou výmerou, ani tie, ktorých cena, výmera alebo výsledná cena za m² sú mimo hraníc uvedených v bode 4. Pri prenájmoch je jednotka €/m² za mesiac, pri predaji €/m² kúpnej (ponukovej) ceny.

Pri každom okrese uvádzame počet analyzovaných inzerátov — koľko aktívnych ponúk vstúpilo do výpočtu. Čím menšia vzorka, tým väčšie výkyvy hodnôt medzi dňami.

• 0 – 9 platných inzerátov: hodnotu nezobrazíme vôbec (platí rovnako pre predaj aj prenájom).
• 10 – 19 inzerátov: hodnotu zobrazíme, ale označíme ju ako orientačnú.
• 20 a viac inzerátov: štandardný údaj bez upozornenia.
• Počet, ktorý uvádzame, je vždy platná deduplikovaná vzorka — po vylúčení duplicít a záznamov mimo hraníc z bodu 4.
• Čas na trhu (TOM) má vlastný prah, pretože pracuje s ukončenými inzerátmi: pod 30 ukončení hodnoty nezobrazujeme, pri 30 – 99 ich označíme ako orientačné, od 100 ide o štandardný údaj.
• V historických obdobiach cenovej mapy sú vylúčené okresy s menej ako 3 inzerátmi (staršie snímky vznikli podľa pôvodnej metodiky).

Ak dát nie je dosť, stránka to napíše a hodnotu nezobrazí — nikdy ju nedopĺňame odhadom ani modelovaním.

Mesačné historické údaje od júna 2026 sú spätne prepočítané zo zdrojových záznamov jednotnou metodikou RealStats (interné označenie v2). Pôvodné staršie mesačné snímky zostávajú uložené, no na weboch sa už nepoužívajú a nemiešajú sa s novou sériou.

• Month-end snímka: stav aktívnych ponúk k poslednému dňu mesiaca, čas Europe/Bratislava.
• Aktivita: odvodzuje sa z dátumu zverejnenia a deaktivácie ponuky, nie z dnešného stavu.
• Cena: používame cenu platnú k referenčnému dátumu; ak sa cena zmenila neskôr, neskoršia cena sa nepoužije.
• Filtre: zhodné s aktuálnymi štatistikami — duplicity, platná slovenská geografia, hranice cien, výmer a €/m².
• Metrika: medián ceny a medián €/m², dopĺňame kvartily p25 a p75.
• Geografia a kategórie sa preberajú z dnešného overeného stavu záznamu (vrátane spätne doplnených okresov a dnešných príznakov duplicity).
• Odhadnuté deaktivácie: pri časti ponúk je dátum ukončenia odhadnutý; ich počet sledujeme ako samostatný ukazovateľ kvality a aktivitu takých záznamov neoznačujeme za úplne presnú.
• Pokrytie (data_coverage): podiel záznamov, ktoré prešli všetkými filtrami, z počtu ponúk aktívnych k danému dátumu v rovnakom segmente.
• Kvalita: vzorka 0 – 9 alebo pokrytie pod 40 % → nezverejňujeme; 10 – 19 → orientačné; 20+ a pokrytie 40 – 65 % → orientačný rekonštruovaný údaj; 20+ a pokrytie nad 65 % → vysoká kvalita.
• Prebiehajúci mesiac sa nezobrazuje ako uzatvorený mesiac, ale iba ako „stav aktívnych ponúk k dátumu“ a nevstupuje do medzimesačných percent.

Čas na trhu (TOM) má vlastnú metodiku: počíta sa z ukončených ponúk podľa mesiaca ukončenia, vylučuje ponuky spustené pred začiatkom nášho monitorovania (ľavá cenzúra), duplicity medzi portálmi a opakované zverejnenia toho istého záznamu. TOM nikdy nekombinujeme s cenovými snímkami do jedného ukazovateľa.

Opakované zverejnenie (relisting) – známe obmedzenie. Ak inzerent tú istú nehnuteľnosť stiahne a znova zverejní ako nový inzerát, čas na trhu sa v našich dátach rozdelí na dva kratšie úseky, takže skutočná dĺžka predaja môže byť dlhšia, než uvádzame. Spájame len prípady, ktoré potvrdí konzervatívny odtlačok inzerátu (rovnaký portál, rovnaký text, rovnaký inzerent, rovnaká ulica aj výmera, rovnaký typ ponuky). Ponuky nikdy nespájame len podľa okresu, ceny a výmery – riziko zámeny dvoch rôznych nehnuteľností je privysoké. Na období jún – august 2026 takto identifikujeme 24 opakovaných zverejnení z 83 213 ukončených ponúk (0,03 %), s priemerným odstupom 8 dní; vplyv na publikované mediány času na trhu je preto pod hranicou zaokrúhlenia. Zvyšné, odtlačkom nepotvrdené relistingy zostávajú zdokumentovaným rizikom podhodnotenia času na trhu.

Odhadnuté ukončenia a citlivostný test. Pri časti ponúk poznáme presný dátum ukončenia, pri časti ho odhadujeme z posledného dňa, keď bola ponuka overená ako aktívna (možná odchýlka je preto rádovo dni, podľa frekvencie overovania). Každý segment a mesiac počítame dvakrát: iba z presne pozorovaných ukončení a z presných spolu s odhadnutými. Rozdiel mediánu 10 % alebo 3 dni a viac považujeme za materiálny. Potom publikujeme iba presne pozorovanú vzorku a označíme ju ako orientačnú. Vysokú kvalitu priznáme len pri vzorke aspoň 100 ukončení, podiele odhadov najviac 10 % a nemateriálnej citlivosti. Ak odhady tvoria viac ako 35 % vzorky, segment nezverejňujeme vôbec. Pri každom publikovanom údaji uvádzame použitú vzorku, podiel odhadov aj dôvod hodnotenia kvality.

Mapa výnosov zobrazuje hrubý ponukový ročný výnos podľa vzorca (medián ponukového nájomného za m² × 12) ÷ medián ponukovej predajnej ceny za m². Čitateľ aj menovateľ pochádzajú z rovnakého okresu, rovnakého typu nehnuteľnosti, rovnakého obdobia a rovnakej metodickej verzie – historické obdobia zo série v2 od júna 2026, aktuálny stav z rovnakých kanonických filtrov ako sekcia INDEX. Výnos nezohľadňuje náklady na správu a údržbu, dane, neobsadenosť, financovanie ani rozdiel medzi ponukovou a realizačnou cenou.

• Ponuková cena nemusí byť konečnou realizačnou cenou; reálne predajné ceny nemáme.
• Jeden inzerát nemusí vždy znamenať jednu unikátnu nehnuteľnosť (pozri bod 3).
• Kvalita výstupu závisí od kvality vstupnej inzercie — chýbajúca výmera, nepresná lokalita alebo nesprávna kategória sa prenášajú aj do štatistík.
• Malá časť inzerátov môže chýbať pre nekompletnú lokalizáciu alebo dočasný výpadok zberu.
• Štatistiky slúžia na orientáciu a nenahrádzajú individuálny znalecký posudok ani ocenenie banky.

Dátové analýzy vytvára analytický systém RealStats.sk automatizovaným spracovaním realitných dát. RealStats.sk vyvíja a prevádzkuje spoločnosť COMODINO SK, s.r.o. Umelá inteligencia môže pomáhať so zrozumiteľnou textovou interpretáciou výsledkov, samotné štatistické hodnoty však vychádzajú z dátových výpočtov.

AI nevytvára ani nedopĺňa zdrojové ceny a nemodeluje chýbajúce dáta. Každé číslo na webe je výsledkom výpočtu nad zozbieranými inzerátmi alebo pochádza z uvedeného verejného zdroja (NBS, ŠÚSR).

Prevádzkovateľ: COMODINO SK, s.r.o., Trnavská 1371/19, 831 04 Bratislava, IČO: 48 209 457, zapísaná v Obchodnom registri Mestského súdu Bratislava III, oddiel Sro, vložka č. 104835/B.

Máte otázku k metodike alebo podozrenie na nesprávny údaj? Napíšte nám cez kontaktný formulár alebo na e-mail ahoj@comodino.sk. Pri nahlásení konkrétneho inzerátu alebo okresu vieme údaj preveriť a opraviť.