Ako RealStats spracúva a vyhodnocuje realitné dáta

Základom sú verejne dostupné inzeráty z realitných portálov pôsobiacich na Slovensku (predaj a prenájom bytov, domov, pozemkov a ďalších kategórií). Z každého inzerátu pracujeme s cenou, výmerou, lokalitou, typom a dispozíciou nehnuteľnosti, typom predávajúceho a dátumami zverejnenia a stiahnutia inzerátu.

Doplnkovo používame verejné štatistické zdroje — Národnú banku Slovenska (historický vývoj cien bývania) a Štatistický úrad SR (demografické ukazovatele). Tieto dáta sú vždy označené ako historické alebo demografické a nemiešajú sa s dennými ponukovými cenami.

Nemáme realizačné (kúpne) ceny z katastra ani z realizovaných obchodov. Všetky ceny počítané z inzercie sú ponukové — teda ceny, za ktoré sa nehnuteľnosť ponúka, nie za ktoré sa reálne predala.

Zber a overovanie inzerátov prebieha priebežne, každý deň. Nové inzeráty vyhľadávame denne, existujúce inzeráty pravidelne overujeme a tie, ktoré už nie sú dostupné, označíme ako neaktívne a vyradíme zo štatistík. Zmeny cien sledujeme priebežnými kontrolami; každý inzerát tak nie je overený každý deň — celý cyklus overenia databázy trvá rádovo dni.

Prepočet štatistík nie je dávkový: mediány, počty a rebríčky sa počítajú priamo pri načítaní stránky z aktuálneho stavu databázy. Čísla, ktoré vidíte, teda zodpovedajú stavu databázy v momente zobrazenia.

Prerenderovaný HTML obsah (statická verzia stránok pre vyhľadávače) sa obnovuje pri každom nasadení novej verzie webu, nie nutne denne.

Každý inzerát je v databáze jednoznačne identifikovaný svojou adresou (URL) na portáli. Ten istý inzerát preto nikdy neuložíme dvakrát — jeho opakované načítanie znamená aktualizáciu existujúceho záznamu vrátane zmeny ceny (históriu cenových zmien uchovávame).

Pri výpočte okresných mediánov v cenovej mape a v prehľade trhu navyše obmedzujeme pravdepodobné duplicity: ak sa v tom istom okrese opakuje kombinácia rovnakej ceny a rovnakej výmery, započíta sa do cenovej štatistiky iba raz.

Limity: nevieme spoľahlivo prepojiť tú istú nehnuteľnosť ponúkanú viacerými realitnými kanceláriami na rôznych portáloch pod odlišnými URL, ani rovnaký byt znovu zverejnený ako nový inzerát po stiahnutí toho pôvodného. Netvrdíme preto, že odstraňujeme všetky duplicity — identifikujeme a obmedzujeme len tie pravdepodobné.

Do cenových štatistík vstupuje inzerát iba vtedy, ak má uvedenú cenu aj výmeru a obe hodnoty sú v rozumnom rozsahu. Používame pevné hranice podľa typu ponuky:

• Predaj bytov a domov: cena 5 000 – 50 000 000 €, výmera 10 – 400 m² (byty) resp. do 600 m² (domy), cena za m² 100 – 15 000 €.
• Prenájom: cena 50 – 15 000 € / mesiac, cena za m² 3 – 100 € / mesiac; pre okresné priemery nájmu 100 – 10 000 € a výmera 15 – 500 m².
• Pozemky: cena 500 – 20 000 000 €, výmera 50 – 500 000 m², cena za m² 1 – 2 000 €.

Záznam mimo týchto hraníc sa nezapočíta do cenovej štatistiky, ale zostáva v databáze a môže sa zobraziť v inzertnej mape a v celkovom počte ponúk. Inzerát s cenou 1 €, s nulovou alebo chýbajúcou výmerou teda neovplyvní medián ani cenu za m². Môže sa však premietnuť do počtu ponúk tam, kde uvádzame celkový počet inzerátov — preto pri pozemkoch osobitne uvádzame aj počet inzerátov, ktoré do štatistiky reálne vstupujú.

„Cena dohodou“ / „Info v RK“: takýto inzerát nemá uloženú cenu a do žiadneho cenového výpočtu nevstupuje. Ak inzerát pri neskoršej kontrole prestane cenu uvádzať, uloženú cenu odstránime.

Limity: hranice sú pevné (fixné prahy), nepoužívame percentily, IQR, MAD ani iný robustný štatistický detektor odchýlok a hranice sa nelíšia podľa lokality. Zámenu mesačnej a celkovej ceny, chybnú menu alebo nesprávne zaradený typ nehnuteľnosti zachytíme len nepriamo — ak výsledná hodnota vypadne z uvedených rozsahov. Práve preto všade, kde je to možné, uvádzame medián namiesto priemeru.

Priemer je súčet všetkých hodnôt vydelený ich počtom. Medián je stredná hodnota zoradeného súboru — polovica hodnôt je nižšia, polovica vyššia. Medián je spravidla odolnejší voči extrémnym ponukám (napr. jednej luxusnej vile v malom okrese).

Ak je niekde uvedený „priemer“, ide skutočne o aritmetický priemer; ak „medián“, ide o strednú hodnotu. Rovnaké pomenovanie používame v texte, v nadpisoch, v popiskoch grafov aj v štruktúrovaných dátach.

Cenu za m² počítame pre každý inzerát zvlášť ako podiel ponukovej ceny a podlahovej (pri pozemkoch výmery) plochy. Až z týchto hodnôt následne počítame medián za okres. Nepočítame teda „priemernú cenu delenú priemernou výmerou“.

Do výpočtu nevstupujú inzeráty bez ceny, bez výmery, s nulovou výmerou, ani tie, ktorých cena, výmera alebo výsledná cena za m² sú mimo hraníc uvedených v bode 4. Pri prenájmoch je jednotka €/m² za mesiac, pri predaji €/m² kúpnej (ponukovej) ceny.

Pri každom okrese uvádzame počet analyzovaných inzerátov — koľko aktívnych ponúk vstúpilo do výpočtu. Čím menšia vzorka, tým väčšie výkyvy hodnôt medzi dňami.

• Okresný medián €/m² zobrazíme až od 5 inzerátov spĺňajúcich kritériá; pri menšom počte okres zostáva bez hodnoty.
• V prehľade trhu s prenájmami používame prísnejší prah 25 inzerátov, pretože rozptyl nájmov je väčší.
• V celoslovenskom rebríčku cien pozemkov zobrazujeme okresy s aspoň 10 inzerátmi v štatistike.
• V historických obdobiach cenovej mapy sú vylúčené okresy s menej ako 3 inzerátmi.

Ak dát nie je dosť, stránka to napíše a hodnotu nezobrazí — nikdy ju nedopĺňame odhadom ani modelovaním.

• Ponuková cena nemusí byť konečnou realizačnou cenou; reálne predajné ceny nemáme.
• Jeden inzerát nemusí vždy znamenať jednu unikátnu nehnuteľnosť (pozri bod 3).
• Kvalita výstupu závisí od kvality vstupnej inzercie — chýbajúca výmera, nepresná lokalita alebo nesprávna kategória sa prenášajú aj do štatistík.
• Malá časť inzerátov môže chýbať pre nekompletnú lokalizáciu alebo dočasný výpadok zberu.
• Štatistiky slúžia na orientáciu a nenahrádzajú individuálny znalecký posudok ani ocenenie banky.

Dátové analýzy vytvára analytický systém RealStats.sk automatizovaným spracovaním realitných dát. RealStats.sk vyvíja a prevádzkuje spoločnosť COMODINO SK, s.r.o. Umelá inteligencia môže pomáhať so zrozumiteľnou textovou interpretáciou výsledkov, samotné štatistické hodnoty však vychádzajú z dátových výpočtov.

AI nevytvára ani nedopĺňa zdrojové ceny a nemodeluje chýbajúce dáta. Každé číslo na webe je výsledkom výpočtu nad zozbieranými inzerátmi alebo pochádza z uvedeného verejného zdroja (NBS, ŠÚSR).

Prevádzkovateľ: COMODINO SK, s.r.o., Trnavská 1371/19, 831 04 Bratislava, IČO: 48 209 457, zapísaná v Obchodnom registri Mestského súdu Bratislava III, oddiel Sro, vložka č. 104835/B.

Máte otázku k metodike alebo podozrenie na nesprávny údaj? Napíšte nám cez kontaktný formulár alebo na e-mail ahoj@comodino.sk. Pri nahlásení konkrétneho inzerátu alebo okresu vieme údaj preveriť a opraviť.