Analýza trhu novostavieb v Bratislave za 1. štvrťrok 2026

Ponuka novostavieb v Bratislave dosiahla ku koncu marca 2026 stabilných 3 922 bytov v 96 projektoch, čo značí stabilitu trhu. Nová analýza od Bencont Investments a BuiltMind potvrdzuje, že trh je po turbulentnom období stabilizovaný. Súčasná ponuka predstavuje približne 1,5-násobok objemu predaja za posledných 12 mesiacov.

Dynamika trhu a dokončené projekty

Vo štvrtom štvrťroku 2025 bolo v Bratislave dokončených viac ako 3 200 bytov, pričom celoročná dostavba mierne prekročila očakávania. Celkovo je evidovaných 3 732 dostupných jednotiek vrátane rezervovaných bytov ku koncu prvého kvartála 2026.

Rozvoj Karlovej Vsi a nové projekty

Mestská časť Karlova Ves, so svojou históriou od vidieka po rozsiahle sídliská, čelí novým developerským projektom. Prvé urbanistické návrhy sa začali tvoriť už v rokoch 1964-1966. Súčasné projekty zahŕňajú Viladomy & Veduta na Starých Gruntoch nad Líščím údolím, ktoré ponúkajú 22 bytov v štyroch trojpodlažných vilách, prevažne s 3 a 4 izbami a výhľadmi.

Luxusné viladomy v lokalitách ako Líščie údolie, Dlhé Diely a Staré Grunty sú zamerané na finančne situovanú klientelu. Príkladom sú Vily Veduta, dokončené koncom roka 2021, s 12 bytmi s rozlohou nad 100 m². V oblasti Nové Grunty je plánovaný projekt 172 bytov v 4 bytových domoch a 1 rodinnom dome s výškovou diferenciou 47 metrov.

K očakávaným projektom patrí aj ESET Kampus na Starých Gruntoch, v areáli bývalej Vojenskej nemocnice. Tento projekt s rozpočtom 35 miliónov EUR má dramaticky zmeniť Patrónku, zahŕňa 12 objektov, centrálne námestie a 380 m² retail priestorov.

Výzvy a vstup investičnej skupiny

Občania a samospráva Karlovej Vsi vyjadrujú obavy z novostavieb, najmä v súvislosti s parkovacími miestami, dopravnou dostupnosťou a kvalitou infraštruktúry. Rieši sa aj problematika "čiernych stavieb", ako napríklad novostavba Dlhé Diely 3, kde bol developer pokutovaný.

V tomto štvrťroku vstúpila na slovenský realitný trh medzinárodná investičná skupina DRFG so sídlom v Prahe. Skupina spravuje realitné aktíva za viac ako miliardu eur a pôsobí na ôsmich európskych trhoch, pričom na Slovensku sa zameriava na budovanie komplexnej infraštruktúry regiónu.

Zatiaľ čo trh s novostavbami zostáva stabilný, je dôležité poznamenať, že na realitnom trhu sa zväčšuje rozdiel medzi bytmi v pôvodnom stave a po rekonštrukcii. Tento rozdiel môže byť v súčasnosti 15 až 30 percent, v závislosti od lokality a rozsahu úprav, pričom ovplyvňuje nielen finálnu cenu, ale aj rýchlosť predaja. Kupujúci, najmä mladí ľudia, čoraz viac vyhľadávajú byty v novostavbách alebo po kompletnej rekonštrukcii, nakoľko zohľadňujú celkové náklady na bývanie vrátane nákladov na rekonštrukciu a budúcich mesačných výdavkov. Väčšina kupujúcich financujúcich kúpu hypotékou nemá dostatočnú rezervu na rekonštrukciu. Realitný trh je stabilizovaný, ale predaj nehnuteľností si vyžaduje zvýšenú pozornosť kupujúceho.

Ďalší zdroj: sme.sk - Rozdiel v cene starších a obnovených bytov sa zväčšuje, môže byť do 30 percent