Analýza vývoja cien nehnuteľností na Slovensku

Ceny nehnuteľností na Slovensku síce stále rastú, no ich dynamika sa v druhom štvrťroku spomalila. Priemerná ponuková cena bývania dosiahla 3 041 eur za meter štvorcový, pričom medzikvartálny rast bol 1,2 % a medziročný 9,5 %. Tento vývoj signalizuje možné postupné ukončenie obdobia prudkého zdražovania, hoci celoslovenský pokles zatiaľ nenastal.

Spomalenie rastu cien na celoslovenskej úrovni

Podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) zaznamenala priemerná ponuková cena bývania v druhom štvrťroku 2026 hodnotu 3 041 eur za meter štvorcový. Tento výsledok predstavuje nárast o 1,2 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku, čo je výrazné spomalenie v porovnaní so začiatkom roka, kedy ceny stúpli o 3,4 %. Aj medziročný rast cien sa zmiernil z 11,3 % v prvom štvrťroku na 9,5 % v druhom štvrťroku.

Napriek pretrvávajúcemu rastu je súčasné medzikvartálne tempo najpomalšie za viac ako dva roky. To naznačuje, že éra veľmi rýchleho zdražovania nehnuteľností sa postupne blíži ku koncu, hoci na celoslovenskej úrovni zatiaľ nepozorujeme reálny pokles cien.

Regionálne disparity vo vývoji cien

Analýza trhu s nehnuteľnosťami odhaľuje značné regionálne rozdiely, ktoré celoslovenský priemer nedokáže plne zachytiť. Kým v Košickom kraji vzrástli ceny nehnuteľností o 4,2 % oproti prvému štvrťroku 2026, Prešovský kraj zaznamenal pokles o rovnakých 4,2 %. Klesajúci trend bol zrejmý aj v Banskobystrickom kraji, kde ceny klesli o 1,3 %.

Naopak, okrem Košického kraja si významný rast pripísali Nitriansky kraj (+2,9 %), Trnavský kraj (+2,4 %) a Trenčiansky kraj (+1,6 %). Bratislavský kraj, často považovaný za hlavný motor trhu, zaznamenal rast len o 1,0 %, čo ho radí za spomínané regióny. Je dôležité poznamenať, že tieto údaje sú založené na ponukových cenách z realitných inzerátov, nie na reálnych predajných cenách, a môžu byť ovplyvnené štruktúrou ponuky v danom období. Napríklad v Prešovskom kraji, aj napriek medzikvartálnej korekcii, boli ceny medziročne stále vyššie o 6,1 %.

Dynamika cien bytov, domov a novostavieb

Trh s nehnuteľnosťami vykazuje odlišný vývoj aj medzi jednotlivými typmi rezidenčných nehnuteľností. Priemerná cena bytov dosiahla 3 430 eur za meter štvorcový a medziročne vzrástla o 10,2 %. Na druhej strane, rodinné domy mali priemernú cenu 2 163 eur za meter štvorcový a medziročne zdraželi len o 3,1 %.

Zaujímavé je, že v rámci druhého štvrťroka preukázali rodinné domy mierne vyššiu dynamiku rastu cien (+2,1 %) v porovnaní s bytmi (+1,6 %). Kľúčovým faktorom, ktorý v druhom štvrťroku najvýraznejšie ovplyvňoval celkový rast cien, boli novostavby. Ich ceny vzrástli o 2,9 %, zatiaľ čo staršie nehnuteľnosti zdraželi len o 0,7 %. Aj keď sa podiel novostavieb v ponuke mierne znížil, práve ony boli hlavným zdrojom celkového rastu cien.

Vplyv hypotekárnych úverov na trh

Vysoký dopyt po financovaní bývania naďalej podporuje ceny nehnuteľností, aj napriek rastu úrokových sadzieb. Banky poskytli v druhom štvrťroku úvery na bývanie vrátane refinancovania v celkovom objeme približne 3,56 miliardy eur. To predstavuje medzikvartálny nárast o 14,6 % a medziročný nárast približne o 33 %. Tento objem bol dosiahnutý napriek tomu, že priemerná trhová sadzba novoposkytnutých hypoték stúpla z 3,43 % v prvom štvrťroku na 3,67 % v druhom štvrťroku, pričom v júni dosiahla 3,79 %.

Pretrvávajúci vysoký objem poskytnutých úverov na bývanie je jedným z faktorov, ktorý pôsobí proti výraznejšiemu spomaleniu rastu cien. Ak by trend rastúcich úrokových sadzieb pokračoval, mohol by v budúcnosti vyvolať tlak na zníženie dopytu a následne aj na stabilizáciu alebo pokles cien nehnuteľností na trhu.