Apartmán a ateliér z pohľadu výkonu správy bytových domov

Správcovia bytových domov sa stretávajú s otázkami súvisiacimi so spravovaním budov, ktoré obsahujú apartmány alebo ateliéry. Kľúčové je posúdiť, či je pre takéto budovy správca povinný a aké podmienky musí spĺňať podľa zákona č. 246/2015 Z.z. o správcoch bytových domov. Toto je dôležité najmä v kontexte legislatívnych nejasností ohľadom definície apartmánov a ateliérov.

Nejasnosti v legálnej definícii

Pojmy apartmán a ateliér v súčasnosti nemajú konkrétnu legálnu definíciu v slovenskom právnom poriadku. Definícia apartmánu bola v minulosti upravená vyhláškou Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z.z., ktorá bola platná do 18. februára 2021. Od tohto dátumu legálna definícia apartmánu absentuje.

Pojem ateliér je zmienený v zákone č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, no ani ten nie je legislatívne definovaný. Tieto legislatívne medzery vytvárajú nejasnosti v praxi, najmä pri kolaudácii a zápise do katastra nehnuteľností.

Apartmány a ateliéry v katastri nehnuteľností

Väčšina apartmánov a ateliérov je klasifikovaná ako nebytové priestory a takto sú aj označené v kolaudačnom rozhodnutí stavebného úradu a zapísané v katastri nehnuteľností. V poslednom období však pribúdajú developerské projekty, kde sú apartmány označené ako priestory určené na bývanie a sú zapísané v katastri nehnuteľností ako byty.

Táto situácia môže nastať z dôvodu územného plánovania, ktoré niekedy vyžaduje určitý pomer bytov k nebytovým priestorom, alebo z dôvodu požiadaviek na parkovacie miesta k bytom. Priestor môže byť označený ako apartmán aj vtedy, ak nespĺňa technické normy pre bytové jednotky, napríklad minimálne rozmery miestností alebo dĺžku denného osvetlenia. V takýchto prípadoch, ak priestor spĺňa technické normy, môže byť napriek označeniu apartmánu kolaudovaný ako priestor určený na bývanie a je možné v ňom nahlásiť trvalý pobyt.

Kataster nehnuteľností eviduje byty a nebytové priestory. Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností, kataster zapisuje apartmán do katastrálneho operátu ako byt, ak je určený na bývanie (aj pre sezónne bývanie). Zápis sa vykonáva s číslom bytu, poschodia, súpisným číslom stavby a spoluvlastníckym podielom. Toto je v súlade s Katastrálnym bulletínom č. 3/2007.

Ateliér a trvalý pobyt

Ateliér je na rozdiel od apartmánu zvyčajne označený ako nebytový priestor z dôvodu nesplnenia podmienok pre bytovú jednotku, napríklad nedostatočné denné svetlo, hygienické podmienky alebo vyššie hlukové normy. V ateliéri nie je možné nahlásiť trvalý pobyt. Prax ukazuje, že budovy často obsahujú viac nebytových priestorov, apartmánov, ateliérov než bytov, alebo dokonca iba nebytové priestory či iba apartmány, najmä v rekreačných oblastiach.

Povinnosť správcu pre apartmánové domy

Zostáva otvorenou otázkou, či budovy s prevažne nebytovými priestormi, apartmánmi alebo ateliérmi, ktoré nemajú charakter bytového domu, potrebujú správcu podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa § 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa bytom rozumie miestnosť alebo súbor miestností trvalo určených na bývanie, slúžiaci ako samostatná bytová jednotka.

Podľa § 2 ods. 2 toho istého zákona, bytovým domom je budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie, má viac ako tri byty a v ktorej sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov. Spoločné časti a zariadenia sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov. Bez splnenia týchto podmienok budova nemusí spadať pod povinnú správu podľa tohto zákona. Kľúčové je posúdiť prevládajúci účel a typ zápisu priestorov v katastri nehnuteľností pre správne určenie povinnosti mať správcu bytového domu.