AŠPNB spúšťa registráciu záujmu o nájomné byty v Bratislave a Žiline, Košice plánujú tisíce

Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) spustila registráciu záväzného záujmu o štátom podporované nájomné byty v dvoch pilotných projektoch. Ide o pokračovanie projektu Ovocné sady v Bratislave a nový projekt Lesopark v Žiline. Tieto kroky potvrdzujú snahu agentúry riešiť bytovú krízu a poskytnúť občanom stabilné a cenovo prijateľné bývanie. Minister práce Erik Tomáš potvrdil, že do tohto projektu po prvýkrát potečú úspory budúcich dôchodcov z druhého piliera. Vládna koalícia tým chce presmerovať časť zo 17 miliárd eur, ktoré si Slováci šetria na dôchodok, do domácich projektov. Systém štátom podporovaného nájomného bývania je koncipovaný tak, aby bol dostupný pre čo najširšiu skupinu oprávnených žiadateľov a vláda SR schválila nariadenie o podpore štátneho nájomného bývania. Toto nariadenie má za cieľ riešiť deficit cenovo dostupných nájomných bytov prostredníctvom regulovaného nájomného pre občanov.

Zmeny v podmienkach a príjmových limitoch

Podmienky na získanie nájomného bytu sa pravdepodobne budú meniť, pričom premiér Robert Fico nevylúčil, že zmeny by mohla už v stredu schvaľovať vláda. Pripúšťa, že nájomné byty s podporou štátu môžu byť aj pre lepšie zarábajúcich. Ukázalo sa totiž, že zdravotné sestry majú vyšší plat než súčasný príjmový limit a v pilotnom projekte pre ne určenom nemôžu bývať. V súčasnosti môžu záujem prejaviť ľudia s čistým príjmom najviac vo výške osemnásobku životného minima za predchádzajúci rok, čo je približne 2 200 eur. Kľúčovým prvkom je stanovenie maximálneho príjmu, ktorý má zabrániť vstupu vysokopríjmovým záujemcom a zabezpečiť, aby byty slúžili primárne tým, ktorí to najviac potrebujú.

Základnou podmienkou je, že príjem žiadateľa a jeho domácnosti by nemal presiahnuť trojnásobok životného minima. Existujú výnimky pre špecifické okolnosti, ako sú osoby s ŤZP, osamelí rodičia či zamestnanci poskytujúci kľúčové služby, kedy môže byť povolený až štvornásobok životného minima. Maximálne nájomné by navyše nemalo presiahnuť 10 % pôvodnej výšky maximálneho nájomného, a to v prípade, ak dôjde k nárastu inflácie podľa indexu HICP o viac ako 5 %. Do celkového príjmu domácnosti sa započítavajú rôzne formy príjmov vrátane miezd, rodičovských príspevkov, prídavkov na deti a štipendií. Dôležité je preukázať dostatočný príjem na pokrytie nájomného. Registrácia záujemcov prebieha v registri AŠPNB, kde sa momentálne nachádza približne päťtisíc záujemcov, pričom o pridelení bytu rozhoduje aj časová známka prejavenia záujmu.

Financovanie z druhého piliera a nové regulácie

Zmena zákona o starobnom dôchodkovom sporení prešla parlamentom s podporou časti opozície, čo novele umožňujúcej DSS investovať do slovenskej infraštruktúry, vrátane nájomného bývania, dodalo symbolickú silu 100 hlasov. Asociácia dôchodkových správcovských spoločností (ADSS) oceňuje, že investície budú dobrovoľné a plne v réžii DSS, pričom manažéri fondov nebudú investovať. Na trhu s bývaním sa očakávajú zmeny aj v oblasti krátkodobých prenájmov. Od marca 2027 budú musieť byť všetci krátkodobí prenajímatelia zapísaní do nového registra krátkodobých prenájmov ubytovania. Vláda SR schválila návrh zákona, ktorý má zaviesť tento register, spravovaný Ministerstvom cestovného ruchu a športu (MCRŠ) SR. Cieľom je riešiť tlak na dostupnosť a ceny nájmov, ktoré rastú vďaka platformovej ekonomike a nedostatku spoľahlivých dát o prenájmoch. Nová legislatíva pomôže štátu lepšie vyhodnocovať dosahy a efektívnejšie regulovať trh s krátkodobými prenájmami.

Vývoj cien bytov v regiónoch

Čakanie na lacnejšie byty sa v prvom štvrťroku 2026 premenilo na ďalší cenový šok, keď realitný trh zaznamenal rekordné nárasty cien, najmä v regiónoch. Kým v Bratislave ceny stagnujú, mestá ako Trenčín či Žilina hlásia nečakané dvojciferné zdražovanie. Odborníci z portálu Nehnuteľnosti.sk uvádzajú, že slovenské reality vymazali všetky nádeje na lacnejšie bývanie a kto čakal na prasknutie bubliny, vidí len ďalší prudký rast. Hlad po bytoch stále láme rekordy.

V okrese Bratislava I (Staré Mesto) sa mediánová cena dvojizbového bytu za pár mesiacov zvýšila o 16 000 eur, dosahujúc 315 000 eur, čo predstavuje nárast o viac ako 5 %. Koncom minulého roka pritom stačilo 299 000 eur na rovnaký byt. V piatom bratislavskom okrese (vrátane Petržalky) zdraželi dvojizbové byty o viac ako 6 % na 229 000 eur, pričom ešte v decembri dosahovala stredová cena 215 000 eur. Pri trojizbových bytoch v Bratislave II vidieť stabilitu na úrovni 283 000 eur. Celkový obraz metropoly ostáva pre väčšinu mladých ľudí finančne nedostupný.

Podľa Juraja Macha z magistrátu hlavného mesta Bratislavy má Bratislava približne 400 bytov na tisíc obyvateľov, zatiaľ čo Viedeň ich má takmer 600. Aby mala Bratislava komfort bývania ako Viedeň, musela by zvýšiť počet bytov o takmer 50 percent. V Bratislave sa ročne dokončí okolo 2 500 bytov, čo je menej ako v minulosti, keď v roku 2007 to bolo takmer 4 000. Naopak, v okolitých okresoch Bratislavy, ako sú Malacky, Pezinok, Senec a Dunajská Streda, výstavba bytov narástla na priemerne 3 500 ročne. Celkovo sa v bratislavskej aglomerácii stavia asi 6 000 bytov ročne. Dopyt po bytoch z rôznych strán – či už z nájomného bývania, z vlastníckeho bývania, alebo z investičného – prevyšuje ponuku, čo tlačí ceny nahor a spôsobuje cenovú nedostupnosť. Slovensko sa v dostupnosti bývania umiestnilo na 26. mieste z 27 krajín podľa Indexu prosperity a tri slovenské mestá (Bratislava, Banská Bystrica a Košice) sa umiestnili v top desiatke najmenej dostupných miest spomedzi 39 európskych metropol podľa Property Indexu 2025 od Deloitte. Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk uvádza, že súčasný rast cien na Slovensku neťahá obrovská vlna nových záujemcov o kúpu, ale paradoxne, chronický nedostatok bytov. Hoci celkový dopyt pre prísne hypotéky klesol, ponuka nehnuteľností je natoľko kriticky nízka, že aj menšia skupina ľudí dokáže voľné byty rýchlo vyčerpať a tlačiť stredové ceny nahor. Pre mnohé rodiny sa dnes jedinou dostupnou cestou k vlastnému bývaniu stali staršie viacizbové byty. Odborníci predpokladajú, že dostupnosť vlastného bývania sa bude naďalej zhoršovať, ceny nehnuteľností porastú aj v čase zdražovania hypoték. Analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický odporúča, ak má niekto šancu získať hypotéku, neodkladať kúpu vlastného bytu. V prípade, že si v danej lokalite nemôže kúpiť vlastnú nehnuteľnosť, je výhodné zostať v nájme a investovať do bytu v dostupnejšej oblasti, ktorý sa môže prenajať. Týmto spôsobom si buduje majetok, ktorý neskôr môže predať.

Skutočné zemetrasenie v cenách však nastalo v krajských mestách naprieč Slovenskom. Trenčín bol v prvom štvrťroku 2026 absolútnym rekordérom v tempe zdražovania, keď cena dvojizbového bytu tu vyletela o takmer 14 percent nahor na mediánovú sumu 148 000 eur, oproti 130 000 eurám koncom minulého roka. Žilina v segmente trojizbových nehnuteľností zaznamenala stúpenie ceny o vyše 13 percent na 221 000 eur (koncom roka 195 000 eur). Banská Bystrica pri trojizbových bytoch hlási nárast o desať percent, rodinné bývanie tam dnes stojí 204 000 eur oproti vlaňajším 185 000 eurám. Trnava zaznamenala pri trojizbových bytoch nárast o osem percent za štvrťrok, s mediánovou cenou na 200 000 eur (oproti 185 000 eurám na jeseň minulého roka). Dvojizbové byty v Trnave stoja mediánovo 170 000 eur, čo je nárast o takmer štyri percentá. Nitra vykazuje miernejšie, no stabilné zdražovanie. Dvojizbový byt tu dnes kúpite za 164 000 eur oproti 160 000 eurám vlaňajších. Pri trojizbových bytoch v Nitre vzrástla cena o necelé dve percentá na mediánovú sumu 178 000 eur. Tieto skoky v cenách výrazne menia životnú úroveň v regiónoch a ukazujú, že bývanie v krajských mestách už dávno nie je lacné. Výstavbu predražujú dlhé povoľovacie procesy aj prísne normy. To sú hlavné dôvody, prečo ceny bytov v Bratislave stúpajú.

Nové projekty v Bratislave

V Bratislave ožíva aj zabudnutý projekt Aquamarine, známy tiež ako Za stanicou, ktorý sa nachádza v bývalom priemyselnom areáli Dynamitka (neskôr Istrochem) neďaleko Železničnej stanice Bratislava - Nové Mesto. V rámci tohto projektu majú vzniknúť dve stometrové veže, ktoré by sa mali zaradiť medzi najvyššie v hlavnom meste. Plánované sú stovky ubytovacích jednotiek a bytov, ako aj podzemné parkoviská a prepojenie s neďalekou stanicou. Momentálne však čelí tento projekt komplikáciám, keďže súčasný pozemok je prenajímaný na dva až tri roky. Napriek tomu sa očakáva, že obe veže výrazne prispejú k rozvoju infraštruktúry mesta a rozšíria ponuku bývania v Bratislave.

Košice ako dôležitý realitný trh

Košice, hoci v minulosti čelili nedostatku novostavieb, sa v súčasnosti stávajú významným mestom pre developerov, vrátane veľkých hráčov ako Penta Real Estate a Cresco Real Estate. Lokálni hráči ako MM Invest s projektom Panoráma (takmer 600 bytov a 152 rodinných domov), prispievajú k transformácii na nové mestské štvrte. Podľa Lukáša Sopka z Diamond Reality sa situácia s novostavbami v Košiciach postupne zlepšuje a nové developerské projekty vznikajú "ako huby po daždi". Napriek tomu, ako tvrdí Beáta Hamarová z RE/MAX Magnific, v meste pretrváva nedostatok bytov, najmä v segmente moderného bývania v širšom centre.

Jedným z kľúčových a najaktívnejších developerov v Košiciach je CTR Real Estate, ktorý sa na Slovensku zameriava výhradne na tento región. Realitná vetva skupiny CTR, pôsobiaca aj v Drážďanoch a Prahe, tu realizovala už niekoľko projektov, napríklad Rezidencia pri Radnici (359 bytových jednotiek, finalizovaný v roku 2018) a Albelli (327 bytov, kolaudovaný pred štyrmi rokmi). Vlajkovou loďou developera je momentálne rozostavaný megaprojekt WatsoNova, ktorý má ponúknuť stovky prémiových bytov. Podnikateľ Jiří Muška a Ján Horváth, ktorý má na starosti realitnú vetvu CTR, sa pre Košice rozhodli pre ich znalosť regiónu, aj vďaka predošlým aktivítm v segmente výroby cementu a možnostiam kúpy biznis centier a pozemkov.