Bratislavský sekundárny trh rastie Ceny starších bytov aj nájmov prekonávajú očakávania

Bratislavský trh s nehnuteľnosťami z druhej ruky zaznamenal v treťom štvrťroku 2026 nečakaný nárast, ktorý prekonal predchádzajúce predpoklady o ochladzovaní trhu. Podľa najnovších údajov spoločnosti Bencont Investments sa zvyšujú nielen ceny starších bytov, ale výrazný posun nastal aj v segmente nájomného bývania.

Ceny starších bytov atakujú nové rekordy

Priemerná ponuková cena bytov na sekundárnom trhu v Bratislave dosiahla v treťom kvartáli 2026 úroveň 4 535 eur za štvorcový meter. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom ide o nárast o 2,82 %, čo predstavuje zrýchlenie tempa rastu oproti druhému kvartálu, kedy sa ceny zvýšili len o 1,4 %. Medziročne tak nehnuteľnosti z druhej ruky zdraželi takmer o 10 %.

Tento vývoj je sprevádzaný aj zvyšovaním priemernej rozlohy ponúkaných bytov, ktorá sa medziročne zväčšila o 9,5 % na takmer 70 štvorcových metrov. V dôsledku kombinácie vyššej jednotkovej ceny a väčšej výmery sa priemerná absolútna cena bytu v hlavnom meste prvýkrát prehupla cez hranicu 300-tisíc eur a zastavila sa na hodnote 306 277 eur.

Dominancia drahých lokalít a novostavieb

Za zrýchlením rastu cien stojí predovšetkým zmena v štruktúre ponuky. Analytici spoločnosti Bencont Investments uvádzajú, že až polovicu aktuálnej ponuky tvoria nehnuteľnosti v lukratívnych okresoch Bratislava I a Bratislava II. Okrem geografického posunu trh ovplyvňuje aj fakt, že približne 40 % predávaných bytov na sekundárnom trhu tvoria relatívne nové stavby, čo prirodzene zvyšuje priemernú cenovú hladinu.

Najdrahšou lokalitou zostáva Staré Mesto s priemernou cenou 5 499 eur za štvorcový meter, čo predstavuje medziročný skok o 14,5 %. Naopak, najdostupnejšie bývanie v rámci Bratislavy ponúka štvrtý mestský okres, kde sa cena pohybuje na úrovni 4 071 eur za meter štvorcový. Rozdiel medzi staršími bytmi a úplnými novostavbami sa tak naďalej zužuje, hoci pri novostavbách priemerná cena s DPH vzrástla až na 5 740 eur za meter štvorcový.

Náklady na nájomné bývanie prudko stúpajú

Zhoršená dostupnosť vlastného bývania a drahšie hypotéky vytláčajú čoraz viac obyvateľov do nájomného sektora, čo sa okamžite odzrkadlilo na cenovkách. Priemerné mesačné nájomné vrátane energií dosiahlo v treťom štvrťroku 1 065 eur, čo v prepočte predstavuje 18,70 eura za štvorcový meter. Medzikvartálne ide o nárast o 5,47 %, čím sa prerušilo obdobie relatívne stabilných cien nájmov.

Najvýraznejšie zdraženie pocítili záujemcovia o trojizbové byty, kde nájomné medziročne vzrástlo o 13 % na priemerných 1 268 eur mesačne. Dvojizbové byty sa prenajímajú v priemere za 955 eur. Hoci v minulosti rástli ceny bytov rýchlejšie ako nájmy, aktuálne dáta naznačujú, že nájomné začína toto manko dobiehať, čo môže opätovne zvýšiť atraktivitu investičných nákupov nehnuteľností.

Aktuálny vývoj na bratislavskom trhu naznačuje, že narážanie na stropy kúpyschopnosti zatiaľ ceny neochladilo, ale skôr transformovalo dopyt smerom k nájomnému bývaniu. Pokiaľ nedôjde k výraznejšiemu uvoľneniu úverových podmienok alebo masívnemu nárastu ponuky nových projektov, možno očakávať pretrvávajúci tlak na zvyšovanie cien vo všetkých segmentoch bývania.