Byt ako top investícia na Slovensku? 14 % ročne a takmer bez ...

Realitný trh ako najvýnosnejší finančný produkt

Podľa údajov Štatistického úradu SR (ŠÚ SR) zaznamenali realizačné ceny nehnuteľností v prvom štvrťroku 2026 medziročný nárast o 14,4 percenta. Tento rast predstavuje tretie najvyššie tempo za ostatných 15 rokov. Staršie byty a domy zdraželi dokonca o 15,2 percenta.

Bratislavský kraj vykázal mimoriadne vysoký nárast cien, a to o 19,5 percenta. Takéto zhodnotenie prekonáva väčšinu bežne dostupných investičných fondov a sporiacich produktov. Daňové zaťaženie držby nehnuteľností je minimálne, a pri predaji bytu po piatich rokoch je zisk z predaja oslobodený od dane, čo robí bytovú investíciu mimoriadne atraktívnou pre racionálnych investorov s voľným kapitálom.

Investičný dopyt a návrhy regulácie

Národná banka Slovenska (NBS) uvádza, že v roku 2025 viac ako 56 percent všetkých zakúpených bytov a domov pripadlo na ľudí, ktorí už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť. Takmer polovicu tohto investičného dopytu tvoria jedno a dvojizbové byty, ktoré by inak mohli slúžiť ako štartovacie bývanie pre mladých.

NBS navrhuje zmenu pravidiel pre poskytovanie hypoték. Od 1. októbra 2026 sa má pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť znížiť maximálne LTV (pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti) na 70 percent, zatiaľ čo mladí prvonakupujúci by mali mať možnosť získať až 90 percent LTV. Centrálna banka však priznáva, že táto regulácia ovplyvní len časť investorov, keďže silnejší investori často financujú nákupy v hotovosti.

V Bratislave je podľa údajov o spotrebe elektriny približne 27 500 bytov dlhodobo neobývaných. Tieto byty by mohli poskytnúť ubytovanie pre takmer 69-tisíc ľudí, avšak namiesto toho slúžia ako zaparkovaný kapitál. Miroslav Kadleček z Bezrealitky.sk vyjadril názor, že investičný dopyt už toxicky deformuje trh. Navrhuje kombináciu dane z prázdnych bytov a nižšej dane z prenájmu, aby sa majiteľom oplatilo vrátiť tieto nehnuteľnosti na trh.

Demografické vplyvy na budúcnosť trhu

Realitný trh posledné roky profitoval z výrazného rastu cien, čo bytové investície robilo veľmi výhodnými. Otázkou však zostáva, či sa tento trend udrží aj v budúcnosti. Slovensko čelí demografickému poklesu – na konci roka 2025 žilo na Slovensku 5 409 407 obyvateľov, čo predstavuje medziročný pokles o viac ako 10-tisíc. Počet obyvateľov klesá už piaty rok po sebe.

ŠÚ SR uvádza, že v minulom roku sa narodilo len 42-tisíc detí, zatiaľ čo zomrelo vyše 53,5-tisíc ľudí. Pôrodnosť dosiahla najnižšiu úroveň za posledných 100 rokov, čo štatistici označujú za „kritickú úroveň úhrnnej plodnosti”. Z tohto dôvodu bude každým rokom menej mladých ľudí, ktorí prirodzene tvoria dopyt po štartovacom bývaní.

Bratislava a dlhodobé výzvy

Investičný dopyt sa v súčasnosti sústreďuje najmä v Bratislave, ktorá zažíva rast vďaka sťahovaniu obyvateľov z regiónov. Tento zdroj rastu však nie je nekonečný, keďže vyľudňovanie regiónov môže v budúcnosti obmedziť príliv nových obyvateľov do hlavného mesta. Nákup tretieho bytu s očakávaním neustáleho rastu cien sa tak javí ako stávka proti demografickým trendom, ktoré sú najspoľahlivejšou prognózou v ekonómii.

Aj keď byt zostáva v aktuálnej dobe vrcholnou investíciou, jeho dlhodobá perspektíva je neistá. Investičný kapitál, hľadajúci dlhodobé zhodnotenie, sa preto začína orientovať aj na iné aktíva, ako sú akcie, ETF fondy, komodity alebo kryptomeny, keďže realitná „párty” podľa niektorých expertov už nemusí trvať večne.