Byty nad zlato: Slováci sú nimi posadnutí a investovanie ide inak

Slováci vnímajú byty oveľa viac než len ako tehly a betón; sú pre nich stelesnením istoty, spoločenského statusu a rodinného dedičstva. S 93 % domácností vlastniacich svoje bývanie pretrváva na Slovensku hlboko zakorenená kultúrna posadnutosť nehnuteľnosťami, ktorá sa výrazne odlišuje od prístupu krajín ako Nemecko či Rakúsko, kde je rozšírenejšie investovanie do akcií a diverzifikovaných portfólií. Tento trend vyvoláva otázku, aká je skutočná cena tejto neustálej investičnej preferencie do nehnuteľností pre slovenských občanov.

Slovensko ako národ vlastníkov nehnuteľností

Slovensko sa dlhodobo radí medzi krajiny s najvyšším podielom vlastníctva nehnuteľností v Európe. Podľa údajov Eurostatu z roku 2024 vlastnilo nehnuteľnosť až 93 % slovenských domácností, čo Slovensku zabezpečuje druhý najvyšší podiel v EÚ, hneď za Rumunskom (94 %). Tento stav výrazne prekračuje európsky priemer, ktorý je len 68 %, a rozdiel je markantný oproti krajinám ako Nemecko (47 %) či Rakúsko (54 %).

Tento vysoký podiel nie je náhodný, ale vyplýva z desaťročí pretrvávajúceho kultúrneho presvedčenia o „istote vlastného bytu“. Európska hypotekárna federácia vo svojej správe Hypostat 2025 potvrdzuje, že k tejto situácii prispievajú dlhodobo nízke úrokové sadzby, nedostatočne rozvinutý nájomný trh a historicko-kultúrne faktory. Dôsledkom je, že podiel nájomníkov klesol z 17,9 % v roku 2005 na iba 6,9 % v roku 2024, čím nájomný trh na Slovensku takmer zanikol.

Dynamika cien nehnuteľností a varovania finančných inštitúcií

Slovenský trh s nehnuteľnosťami preukázal mimoriadnu odolnosť aj napriek prudkému rastu úrokových sadzieb v rokoch 2022 až 2024. Po počiatočnej krátkej korekcii sa ceny vrátili k rastu s rekordnou dynamikou. Rok 2025 bol podľa Štatistického úradu SR rekordný, keď dvojciferný medziročný rast cien nehnuteľností pretrval vo všetkých štyroch štvrťrokoch.

Na konci roka 2025 boli byty a domy medziročne drahšie o 12,8 %, pričom existujúce nehnuteľnosti zdraželi o 13,4 %. Až šesť z ôsmich slovenských krajov zaznamenalo dvojciferný rast. V dlhodobom horizonte sú nehnuteľnosti na Slovensku dnes o 121 % drahšie, než boli v roku 2010, pričom existujúce nehnuteľnosti zaznamenali nárast až o 139 %. Národná banka Slovenska vo svojom RRE Dashboarde upozorňuje, že ceny nehnuteľností sa začínajú vzďaľovať od ich rovnovážnej úrovne, čo naznačuje potenciálne nadhodnotenie trhu.

Alternatívna cena posadnutosti bytmi a finančné riziká

Kúpa bytu predstavuje pre slovenských domácnosti rozhodnutie, ktoré viaže ich úspory na desiatky rokov. Táto investičná preferencia má však svoju alternatívnu cenu, ktorá sa často nedostatočne kalkuluje. Európsky systémový výbor pre riziká (ESRB) vydal Slovensku varovanie, poukazujúc na zraniteľnosti trhu vrátane nadhodnotenia cien, vysokého rastu a rastúcej zadlženosti domácností.

Hoci trh s podielovými fondmi rastie a objem aktív domácich fondov sa medzi rokmi 2019 a 2024 zvýšil o 51 % na 11,3 miliardy eur (podľa NBS), táto suma tvorí menej než štvrtinu hodnoty nesplatených hypoték. Dlhy na bývanie tak prevyšujú objem investičných aktív slovenských domácností v podielových fondoch takmer štvornásobne, čo poukazuje na výraznú koncentráciu finančného rizika.

Matematika investovania a alternatívne scenáre

Analýza hypotekárneho zaťaženia v porovnaní s investičnými príležitosťami odhaľuje dôležité rozdiely. Predpokladajme, že dve domácnosti v roku 2025 majú k dispozícii 40 000 eur. Jedna domácnosť kúpi byt za 200 000 eur, pričom 40 000 eur zaplatí z vlastných zdrojov a zvyšných 160 000 eur si požičia pri úrokovej sadzbe 3,59 % na 20 rokov. Mesačná splátka by predstavovala približne 940 eur a celkovo by za 20 rokov splatila 265 600 eur (vrátane vlastných úspor a splátok).

S ohľadom na historický rast cien nehnuteľností na Slovensku, ktorý od roku 2010 do konca roka 2025 predstavoval 121 % (priemerný ročný rast 5,4 % podľa Štatistického úradu SR), je možné odhadnúť budúcnu hodnotu bytu. Táto situácia ilustruje výraznú finančnú záťaž a pomalé zhodnocovanie investícií v porovnaní s potenciálom iných finančných produktov, čo by malo Slovákov viesť k prehodnoteniu ich výlučnej preferencie nehnuteľností ako hlavnej investičnej stratégie.