Byty v Bratislave 2026: Trh ovládli investori, nie rodiny

Súčasný realitný trh v Bratislave sa vyznačuje rekordnou ponukou novostavieb, avšak mladé rodiny bojujú o štartovacie byty s kapitálovo silnými investormi. Napriek nárastu objemu predajov a stabilizácii cien, viac ako polovica predaných nehnuteľností v roku 2025 skončila v rukách ľudí, ktorí už vlastnia minimálne jednu nehnuteľnosť. Tento trend, spolu s daňovými výhodami pre investorov, vedie k situácii, kde sú tisíce bytov v Bratislave dlhodobo prázdne.

Rekordná ponuka a stabilné ceny

V druhom štvrťroku 2026 bola v Bratislave zaznamenaná najširšia ponuka nových bytov za takmer deväť rokov, s približne 3 900 voľnými a rezervovanými nehnuteľnosťami. Zároveň stúpol aj záujem o kúpu, keď sa verejne predalo 704 bytov, čo predstavuje medzikvartálny nárast o takmer 12 %. Tento nárast potvrdil technologická spoločnosť BuiltMind, ktorá uvádza, že trh dokázal pohltiť novopripojené projekty v lokalitách ako Dúbravka, Petržalka a Bory.

Priemerná ponuková cena sa stabilizovala na úrovni 5 622 €/m², čo je pre záujemcov pozitívna správa po predchádzajúcom zdražovaní. Najdrahším obvodom zostáva Staré Mesto s priemernou cenou okolo 7 900 €/m², pričom dvojizbový byt pod 200-tisíc eur je v hlavnom meste už vzácny. Podľa Tomáša Kajucha, prevádzkového riaditeľa BuiltMind, rast objemu predaja namiesto ďalšieho zdražovania naznačuje zdravý vývoj trhu.

Investori predbiehajú mladé rodiny

Situácia pre prvokupujúcich, najmä mladé rodiny, sa komplikuje, keďže štartovacie byty často končia v rukách investorov. Podľa údajov Národnej banky Slovenska z roku 2025, viac ako 56 % všetkých predaných bytov a domov kúpili ľudia, ktorí už vlastnili minimálne jednu nehnuteľnosť. Pri investičných nákupoch, ktoré zahŕňajú kúpu tretej a ďalšej nehnuteľnosti, tvorili takmer polovicu dopytu malé jedno- a dvojizbové byty. Tieto byty, ktoré by mali prirodzene slúžiť ako štartovacie bývanie, sa namiesto toho stávajú čistým finančným aktívom.

Dôvodom atraktivity nehnuteľností pre investorov je medziročný rast cien o 14,4 % (podľa Štatistického úradu SR za Q1 2026) a nulová daň z držby či prázdnych bytov. Ak investor podrží byt aspoň päť rokov, môže ho predať so ziskom bez povinnosti platiť daň z príjmu, čo ho motivuje nechať nehnuteľnosť neobsadenú a čakať na nárast ceny.

Oživujúci hypotekárny trh a menšia rozloha bytov

Dostupnosť úverov sa čiastočne zlepšila, čo potvrdzuje aj rast objemu nových úverov na bývanie. Za prvých päť mesiacov tohto roka vzrástol ich objem medziročne o 25 %, čím dosiahol najvyššiu úroveň od roku 2022. Napriek tomu, kupujúci zostávajú citlivejší na cenu, čo sa prejavilo poklesom priemernej výmery predaných bytov o viac ako 5 m² na 57 m². To naznačuje, že dopyt sa naďalej sústreďuje na dostupnejšie typy bytov a kompaktnejšie dispozície, často v okrajovejších častiach Bratislavy, ako uvádza Lukáš Brath, senior analytik Cushman & Wakefield.

Prísnejšie regulácie zo strany NBS, ako napríklad zníženie limitu LTV na 70 % pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti, nemajú výrazný vplyv na veľkých investorov, ktorí často nakupujú nehnuteľnosti priamo v hotovosti bez potreby bankových úverov.

Riešenie problému prázdnych bytov

V Bratislave sa odhaduje, že približne 27 500 bytov má takmer nulovú spotrebu elektriny, čo naznačuje ich dlhodobú prázdnosť a slúžia ako zaparkovaný kapitál. Pri priemernej obsadenosti 2,5 človeka na byt to predstavuje teoretickú kapacitu bývania pre takmer 69-tisíc ľudí. Odborníci preto navrhujú zmeniť ekonomické pravidlá, ako je zavedenie dane z prázdnych bytov, aby sa vlastníci motivovali k ich využívaniu. Taktiež navrhujú znížiť daň z prenájmu, aby sa zvýhodnili majitelia, ktorí byt reálne ponúknu na dlhodobý prenájom. Zároveň upozorňujú pred plošným zdanením druhého či tretieho bytu bez ohľadu na jeho využitie.