Byty v zahraničí sa pri hypotékach nerátajú investor s majetkom v cudzine získa vyšší úver ako nováčik

Nové pravidlá Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré nadobudnú účinnosť v roku 2027, prinesú zásadné rozdiely v dostupnosti financovania pre investorov do nehnuteľností. Kľúčovým faktorom pri určovaní výšky hypotéky bude lokalita doteraz vlastnených bytov, pričom vlastníctvo majetku v zahraničí nebude pri posudzovaní limitov zohľadňované.

Geografické obmedzenie kontroly majetku

Podľa oficiálneho vyjadrenia hovorcu Národnej banky Slovenska Petra Majera sa do počtu rezidenčných nehnuteľností na účely nových pravidiel započítavajú výhradne objekty nachádzajúce sa na území Slovenskej republiky. Majetok v zahraničí banky nebudú skúmať ani overovať, čo v praxi znamená, že investor s viacerými bytmi napríklad v Českej republike bude z pohľadu slovenského regulátora posudzovaný ako nováčik bez vlastného bývania.

Tento metodický prístup NBS priamo ovplyvňuje maximálnu výšku úveru (LTV). Ak žiadateľ do 35 rokov nevlastní na Slovensku žiadnu nehnuteľnosť, môže od januára 2027 získať financovanie až do 90 percent hodnoty zabezpečenia. Naopak, investor, ktorý už na domácom trhu vlastní aspoň dve nehnuteľnosti, narazí od júla 2027 na prísnejší štandardný limit vo výške 70 percent.

Postoj komerčných bánk k zahraničným bytom

Najväčšie bankové domy na Slovensku neplánujú ísť nad rámec povinnej regulácie a vlastníctvo nehnuteľností za hranicami preverovať nebudú. Tatra banka aj Slovenská sporiteľňa potvrdili, že pri určovaní ukazovateľa LTV sa budú držať legislatívneho minima. Zahraničné byty tak nebudú mať negatívny vplyv na zaradenie klienta do kategórie s vyšším limitom financovania.

ČSOB v súčasnosti finalizuje svoje postupy, pričom pripomína, že existuje aj alternatívny režim posudzovania. Ak banka počet vlastnených nehnuteľností neoveruje vôbec, musí od júla 2027 automaticky uplatniť konzervatívnejší 70-percentný limit. Vyššie úvery v takom prípade bude možné poskytnúť len v rámci limitovaných kvót pre výnimky.

Praktický dopad na rozpočet investora

Rozdiel v prístupe regulátora sa najvýraznejšie prejaví na sume, ktorú musí kupujúci doplatiť z vlastných zdrojov. Pri modelovom príklade bytu v hodnote 250 000 eur môže rozdiel v potrebnej hotovosti predstavovať až 50 000 eur. Kým majiteľ bytov v zahraničí môže pri 90-percentnom limite potrebovať len 25 000 eur, vlastník dvoch bytov na Slovensku bude pri 70-percentnom limite potrebovať 75 000 eur vlastného kapitálu.

Dôležitým detailom pravidiel je definícia vlastníctva. Do limitu dvoch nehnuteľností sa započítava aj spoluvlastnícky podiel vo výške aspoň jednej polovice. Ak však podiel nedosahuje túto hranicu, nehnuteľnosť sa do celkového počtu pre obmedzenie hypotéky neráta.

Hoci nové limity NBS začnú platiť v etapách od januára a júla 2027, banky budú mať aj naďalej k dispozícii kvóty na výnimky. Tieto kvóty umožnia poskytnúť vyššie financovanie aj klientom, ktorí nespĺňajú prísne štandardné kritériá, no ich objem sa bude postupne znižovať z počiatočných 20 percent v prvej polovici roka 2027 až na fixných 7 percent od roku 2028. Pripravenosť bánk na implementáciu zvýhodneného 90-percentného limitu pre mladých sa však bude líšiť podľa ich individuálnej obchodnej stratégie.