Byty z druhej ruky v Bratislave zdraželi a dobiehajú ceny novostavieb

Byty z druhej ruky v Bratislave zdraželi a dobiehajú ceny novostavieb

Rozdiel medzi cenami nehnuteľností z druhej ruky a novostavbami sa v hlavnom meste výrazne zmenšuje, čo mení doterajšie nákupné zvyklosti. Kým v minulosti boli staršie byty vnímané ako cenovo dostupná alternatíva, aktuálne štatistiky naznačujú, že tento náskok sa v priebehu jediného roka znížil na polovicu.

Dynamika cien na bratislavskom trhu

Podľa aktuálnych údajov za tretí štvrťrok 2026 prechádza bratislavský realitný trh citeľnou transformáciou. Byt z druhej ruky sa v rovnakom období minulého roka predával v priemere za 256-tisíc eur, no v súčasnosti jeho ponuková cena dosahuje až 306 277 eur. Ide o nárast o viac ako 50-tisíc eur v priebehu dvanástich mesiacov, čím priemerná absolútna cena prvýkrát prekročila hranicu 300-tisíc eur. Jednotková ponuková cena bytov z druhej ruky sa medziročne zvýšila o 9,76 % na 4 535 eur za meter štvorcový.

Naopak, trh s novostavbami zaznamenal v sledovanom období mierny pokles. Priemerná cenovka bytu v developerskom projekte sa znížila z pôvodných 384-tisíc na súčasných 372-tisíc eur. Tento protichodný pohyb spôsobil, že kým pred rokom bol rozdiel medzi starším a novým bytom približne 128-tisíc eur, dnes je to už len 66-tisíc eur.

Príčiny zbližovania cenových úrovní

Za stieraním rozdielov medzi sekundárnym trhom a novostavbami stojí niekoľko faktorov, ktoré skresľujú celkový priemer. V ponuke bytov z druhej ruky sa v poslednom čase objavuje čoraz viac väčších nehnuteľností a bytov v drahších bratislavských lokalitách. Podiel okresov Bratislava I a II v ponuke stúpol zo 45 na 50 percent. Najvýraznejší rast zaznamenalo Staré Mesto, kde ceny medziročne stúpli o 14,5 % na 5 499 eur za meter štvorcový.

Zároveň do tejto kategórie začínajú vo väčšej miere spadať aj nedávno dokončené novostavby, ktoré majitelia predávajú ako sekundárne nehnuteľnosti – ich podiel na sekundárnom trhu vzrástol na 40 percent. Priemerná výmera ponúkaných bytov z druhej ruky dosiahla 69,65 m2.

Developeri na túto situáciu reagujú úpravou svojich projektov. Do predaja sa dostávajú jednotky s menšou priemernou výmerou, čo opticky znižuje celkovú cenu nehnuteľnosti, aj keď cena za meter štvorcový môže zostať vysoká. Tento trend vedie k tomu, že priame porovnanie priemerov bez zohľadnenia rozlohy a lokality môže byť pre kupujúceho zavádzajúce.

Situácia na nájomnom trhu

Paralelne s predajnými cenami sa zrýchlil rast aj na nájomnom trhu. Priemerné nájomné vrátane energií v Bratislave dosiahlo 18,70 eura za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný nárast o 9,36 %. Priemerný mesačný nájom za celú metropolu sa vyšplhal na 1 065 eur. Najdrahšie nájomné ostáva v Starom Meste (19,93 eur/m2), zatiaľ čo najdostupnejšie je v okrese Bratislava IV (17,45 eur/m2). Výrazne zdraželi najmä trojizbové byty, pri ktorých nájomné medziročne stúplo o 13,01 % na 1 268 eur.

Faktory ovplyvňujúce finálne náklady

Odborníci upozorňujú, že samotná kúpna cena nie je jediným ukazovateľom výhodnosti investície. Pri starších bytoch musia záujemcovia často počítať s dodatočnými nákladmi na rekonštrukciu, vyššími prevádzkovými platbami za energie či príspevkami do fondu opráv. Rozhodujúci účet za bývanie tak vzniká až po započítaní stavu nehnuteľnosti a nevyhnutných výdavkov pred samotným nasťahovaním.

Vzhľadom na aktuálnu situáciu sa odporúča kupujúcim preverovať obe možnosti paralelne. Pri podobnej výmere a v identickej lokalite sa totiž môže ukázať, že cenový rozdiel medzi kvalitne zrekonštruovaným starším bytom a novostavbou je minimálny. Zúženie cenových nožníc tak otvára dvere k novým projektom aj skupinám klientov, ktorí ich doteraz považovali za finančne nedostupné.

Tento vývoj na trhu naznačuje, že éra lacných starších bytov v Bratislave sa postupne končí. Sekundárny trh podľa analytikov Bencont Investments ťaží zo svojej relatívnej dostupnosti a zvýšeného investičného záujmu, čím tlačí ceny nahor. Pre trh to znamená väčšiu konkurenciu medzi developermi a predávajúcimi jednotlivcami, čo v konečnom dôsledku núti kupujúcich k detailnejšej finančnej analýze každého investičného zámeru.

Podľa analýzy spoločnosti Bencont Investments pre agentúru SITA sa očakávané spomalenie rastu cien smerom k 5 % zatiaľ nenapĺňa a trh si zachováva vysokú dynamiku predovšetkým vďaka dopytu po bývaní v prémiových lokalitách.