Bývanie je ešte NEDOSTUPNEJŠIE: Banskobystrický kraj zaznamenal raketový rast CIEN nehnuteľností

Na začiatku roka 2026 sa na Slovensku opäť zrýchlil nárast cien nehnuteľností určených na bývanie. Krátkodobo k rastu prispeli predovšetkým nové nehnuteľnosti, avšak medziročne dominoval rast cien starších domov a bytov vo väčšine regiónov. Podľa aktuálnej správy Štatistického úradu SR (ŠÚ SR) prepisoval históriu v dynamike rastu predovšetkým Bratislavský kraj s najväčším podielom obchodov na Slovensku. Slovensky trh s nehnuteľnosťami nezastavuje. V prvom štvrťroku 2026 zaznamenali ceny bytov a domov medziročný nárast o 14,4 % – historicky tretie najvyššie tempo za posledných 15 rokov. Dvojciferný rast pritom trvá nepretržite už piaty štvrťrok za sebou. Čo za týmto vývojom stojí a kde zdražovanie dobieha najsilnejšie? ## Dynamika rastu cien nehnuteľností v 1. štvrťroku 2026 Realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku zaznamenali v prvom štvrťroku 2026 medzikvartálny nárast v priemere o 3,6 percenta. Tento výsledok bol ovplyvnený najmä rýchlejším rastom cien nových nehnuteľností, ktoré zdraželi o 3,8 percenta, zatiaľ čo existujúce nehnuteľnosti zaznamenali nárast o 3,6 percenta. ŠÚ SR uviedol, že kým v predošlých dvoch kvartáloch vplývali na ceny viac existujúce nehnuteľnosti, aktuálne celkový cenový nárast dynamizovali nové nehnuteľnosti. Z regionálneho hľadiska sa medzikvartálne ceny predaných domov a bytov zvýšili vo všetkých ôsmich krajoch, pričom najvyššie tempo rastu – nad päť percent – evidovali Bratislavský a Prešovský kraj. Ostatných šesť krajov zaostávalo za celoslovenským priemerom, pričom najpomalšie (do dvoch percent) rástli ceny v Trnavskom, Trenčianskom a Žilinskom kraji. V šiestich z ôsmich krajov ovplyvňovali cenovú hladinu predovšetkým nové nehnuteľnosti, pričom najväčší cenový prírastok (takmer sedem percent) zaznamenali v Bratislavskom a Prešovskom kraji. Tieto regióny zároveň evidovali aj najvyšší nárast cien existujúcich nehnuteľností, presahujúci päť percent. Najpomalšie zvýšenie cien starších domov a bytov, mierne nad jedno percento, bolo zaznamenané v Trenčianskom, Žilinskom a Trnavskom regióne. Medziročne stúpli ceny nehnuteľností určených na bývanie v prvom štvrťroku 2026 o 14,4 percenta. Podľa ŠÚ SR ide o piaty štvrťrok za sebou s dvojciferným medziročným rastom a zároveň o tretí najvyšší rast za posledných 61 štvrťrokov a historicky tretie najvyššie tempo za posledných 15 rokov. Rýchlejší rast zaznamenal trh len v druhom a treťom štvrťroku 2022. Výraznejšie medziročne zdraželi existujúce nehnuteľnosti (o 15,2 percenta), avšak aj ceny nových nehnuteľností stúpli dvojciferným tempom (o 10,8 percenta). ŠÚ SR ďalej konštatoval, že ceny oboch zložiek sa zvyšovali nepretržite už o osem štvrťrokov za sebou, pričom za toto obdobie rýchlejšie rástli ceny starších nehnuteľností. ## Regionálne rozdiely a vplyv existujúcich nehnuteľností Medziročný rast realizačných cien nehnuteľností zaznamenalo všetkých osem krajov. Najvýraznejšie zdražovanie evidoval Bratislavský kraj (19,5 percenta) – rekordné číslo, ktoré nemá na slovenskom trhu historickú obdobu, pričom ceny existujúcich bytov a domov vzrástli až o 20,9 percenta, čo predstavuje absolútny historický rekord. Štatistický úrad označil tento rast starších nehnuteľností v Bratislavskom kraji za historicky rekordný. Na druhom mieste sa s rastom o 17 percent umiestnil Banskobystrický kraj, kde ceny celkovo stúpli o 15,8 percenta. Dvojciferným tempom (od 10 do 15 percent) stúpli ceny aj v Košickom, Prešovskom a Trenčianskom kraji. Rast pod 10 percentami bol zaznamenaný v Nitrianskom, Trnavskom a Žilinskom kraji, kde boli medziročne vyššie o 7,1 percenta, čo predstavuje najpomalší rast. Vo väčšine regiónov, konkrétne v piatich z ôsmich krajov, ceny ťahali nahor predovšetkým existujúce nehnuteľnosti. ŠÚ SR skonštatoval, že historicky rekordný rast cien takmer o 21 percent si pripísali staršie domy a byty v Bratislavskom kraji. Na druhom mieste sa s rastom o 17 percent umiestnil Banskobystrický kraj. Staršie domy a byty zdražovali rýchlejšie aj v Prešovskom, Trnavskom a Žilinskom kraji, ktorý však zostal s prírastkom posledný v republike. Naopak, v troch regiónoch – Nitrianskom, Košickom a Trenčianskom kraji – bol celkový vývoj najmä dôsledkom rastu cien nových nehnuteľností, ktoré medziročne zvýšili reálne predajné ceny o 12 až 15 percent. ŠÚ SR doplnil, že líder trhu z hľadiska objemu obchodov, Bratislavský kraj, evidoval pomerne vysokú dynamiku rastu aj pri nových nehnuteľnostiach, a to viac než o 13 percent. ## Dlhodobý vývoj a faktory rastu cien V dlhodobom porovnaní sa domy a byty na Slovensku v prvom štvrťroku 2026 predávali o 130 percent drahšie oproti priemeru roka 2010 (bázická zmena). Podľa ŠÚ SR bol pri predaji nových nehnuteľností cenový nárast po 15 rokoch o čosi slabší – na úrovni 90 percent, zatiaľ čo existujúce nehnuteľnosti zdraželi už takmer o 150 percent. Slovensko patrí podľa európskych dát medzi krajiny Európskej únie, kde nehnuteľnosti zdraželi najvýraznejšie, rast cien bývania je tu výrazne rýchlejší než priemer EÚ. To robí kúpu bytu alebo domu pre domácnosti čoraz ťažšie dostupnou. Ceny bývania u nás už nerastú len rýchlejšie než bežné tovary a služby, ale v mnohých prípadoch prekonávajú aj rast príjmov. Tieto čísla jasne ukazujú, že otázka dostupnosti bývania na Slovensku sa nestáva aktuálnou iba teraz – ide o trend, ktorý sa buduje dlhé roky a v poslednom období výrazne zrýchľuje. Analytička WOOD & Company, Eva Sadovská, uviedla, že dvojciferné tempo zdražovania cien nehnuteľností určených na bývanie bolo spôsobené výrazne vyšším dopytom v porovnaní s ponukou. Upozornila, že nielen v hlavnom meste, ale celkovo na Slovensku je v posledných rokoch počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov. Pokles úrokových sadzieb v druhej polovici roka 2024 podporil rast záujmu o hypotekárne úvery, ktorý pokračoval aj počas uplynulého roka. Práve rast úrokov v posledných rokoch zasiahol Slovensko obzvlášť silno, keďže domácnosti boli zvyknuté na veľmi lacné úvery. Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach bol posilnený nominálnym aj reálnym rastom miezd a pretrvávajúcou nízkou mierou nezamestnanosti. Sadovská očakáva pokračujúci rast cien bytov a domov, avšak nevylučuje, že v ďalších kvartáloch môže dôjsť k určitému spomaleniu tempa rastu, aj keď nie k tak výraznému, ako sa pôvodne očakávalo. ## Výhľad do budúcnosti a neisté faktory Sadovská ďalej upozornila, že pretrvávajúci vojnový konflikt na Blízkom východe môže významne ovplyvniť vývoj globálnej aj slovenskej ekonomiky. V neistých časoch sa realitný trh tradične ocitá medzi prvými sektormi, pri ktorých sa otvára otázka ďalšieho vývoja cien bytov a domov. Kľúčovú úlohu pri vývoji cien nehnuteľností zohrávajú v takýchto časoch najmä úrokové sadzby hypotekárnych úverov a príjmy domácností. Podľa analytika UniCredit Bank Ľubomíra Koršňáka môže súčasný rast cien nehnuteľností postupne brzdiť rast úrokových sadzieb. UniCredit Bank vo svojom výhľade počíta za celý rok 2026 s rastom cien o 3,8 percenta a v roku 2027 už len o 2,7 percenta. Tieto prognózy naznačujú výrazné spomalenie tempa rastu v porovnaní s 14,4 percentným nárastom v prvom štvrťroku 2026. Koršňák ďalej upozorňuje na demografický faktor ako na potenciálne „nepriateľa“ rastu cien. Pre trh s bývaním je kľúčová skupina ľudí vo veku 25 až 34 rokov, ktorí si najčastejšie kupujú prvé bývanie. Na Slovensku tento demografický segment tvoril v roku 2025 približne 12,1 percenta populácie. Podľa základného scenára demografickej prognózy Európskej komisie sa ich počet môže v nasledujúcich desiatich rokoch znížiť takmer o 19 percent, čím sa ich podiel na slovenskej populácii do roku 2035 zníži na 10,3 percenta. Horší vývoj v rámci Európskej únie sa očakáva iba v Litve. Tento pokles môže oslabiť najmä prirodzený dopyt po prvom bývaní. Ľ. Koršňák dodáva, že doteraz pokles mladšej populácie čiastočne vyvažovali rastúce príjmy, snaha domácností zlepšiť svoje bývanie a rastúci záujem investorov o nehnuteľnosti. Upozorňuje, že rast trhu s nehnuteľnosťami v nasledujúcej dekáde nie je automaticky garantovaný. Investičné nákupy môžu krátkodobo udržiavať tlak na rast cien, zároveň však robia trh citlivejším na vývoj ekonomiky a úrokových sadzieb. Ak by sa dostupnosť financovania zhoršila alebo by investori stratili záujem o kúpu bytov, cenový vývoj by mohol byť výraznejšie kolísavý. Demografický dopad nemusí byť všade rovnaký. Ekonomicky silné regióny a väčšie mestá, ako napríklad Bratislava, môžu aj naďalej priťahovať ľudí z iných častí krajiny, čo bude udržiavať dopyt po bývaní. Naopak, v regiónoch, ktoré čelia starnutiu obyvateľstva a odchodu mladých ľudí, môže postupne vzniknúť prebytok ponuky nad dopytom, čo by mohlo viesť k slabšiemu rastu cien, prípadne k ich poklesu v niektorých lokalitách. Tlak pritom nie je len pri kúpe – rastú aj nájmy, hoci pomalšie než ceny samotných nehnuteľností. Aj preto sa nožnice medzi tým, koľko stojí kúpa bývania a koľko stojí prenájom, ďalej roztvárajú. Demografia tak v nasledujúcej dekáde nebude len tichým pozadím ekonomiky, ale jedným z kľúčových faktorov, ktorý bude formovať vývoj trhu bývania aj dynamiku trhu práce. Ďalší zdroj: finsider.sk, spravy.stvr.sk, financnykompas.sk