Čas zmien na realitnom trhu: Analytik Karpiš varuje pred poklesom cien a radí zmeniť stratégiu

Slovensko sa podľa analytika Juraja Karpiša pravdepodobne nachádza v recesii, čo signalizuje potenciálny pokles cien nehnuteľností, ktoré sú v súčasnosti "ustrelené" a vzdialené od reálnej úrovne nájmov. Ak nájomné nedokáže rásť, obnova rovnováhy medzi cenami nehnuteľností a nájmami sa dosiahne pravdepodobne poklesom cien realít. To si vyžaduje zmenu investičnej stratégie, najmä pre tých, ktorí majú všetky svoje úspory viazané v nehnuteľnostiach.

Varovné signály a ekonomické ochladenie

Juraj Karpiš komentuje správu Národnej banky Slovenska o finančnej stabilite a zdôrazňuje, že obdobie lacných peňazí sa končí. Varovné signály naznačujú ekonomické ochladenie, ktoré môže ovplyvniť hodnotu nehnuteľností na Slovensku. Mnohé domácnosti držia väčšinu svojich úspor práve v nehnuteľnostiach, ktorých cena môže byť krehká v závislosti od vývoja domácej ekonomiky.

Prípadný pokles trhových cien nehnuteľností by spustil dominový efekt, ktorý by mal negatívny vplyv na majetkové postavenie domácností a následne aj na maloobchodnú spotrebu. Realitní investori by mali byť opatrní a uvažovať o prispôsobení svojej stratégie, pretože podmienky na trhu sa zásadne menia.

Rastúca miera zlyhania úverov a psychológia splácania

Výnos z prenájmu nehnuteľností v Bratislave, ktorý sa pohybuje okolo troch percent, je dlhodobo neudržateľný v porovnaní s výnosmi nízkorizikových dlhopisov dosahujúcimi štyri percentá. Navyše, Národná banka Slovenska (NBS) zaznamenáva rast miery nesplácaných spotrebných úverov, ktorá dosahuje 7,4 až 8 percent, čo je niekoľkoročné maximum. Tento ukazovateľ je pritom dôležitým predstihovým indikátorom pre zlyhanie hypoték.

Psychológia splácania vysvetľuje, že v prípade finančných problémov domácnosti najprv prestávajú splácať nezabezpečené záväzky ako spotrebné úvery alebo lízingy. Hypotéka je prioritou, aby sa predišlo strate bývania. Rastúce zlyhanie spotrebných úverov preto signalizuje vyčerpanie finančných rezerv domácností a hrozbu preliatia týchto problémov do hypotekárneho portfólia v najbližších mesiacoch. Profil dlžníka taktiež zohráva úlohu, keďže spotrebné úvery častejšie využívajú ľudia s nižšími príjmami, ktorí sú citlivejší na zhoršenie ekonomickej situácie.

Dopady zvýšenia úrokových sadzieb ECB

Ďalším významným faktorom ovplyvňujúcim realitný trh je zvýšenie úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou (ECB). Na svojom júnovom zasadnutí ECB zvýšila všetky tri základné úrokové sadzby o 25 bázických bodov. Dôvodom tohto kroku boli pretrvávajúce inflačné tlaky v eurozóne, ktoré sú dôsledkom opätovného zdražovania energií a napätej geopolitickej situácie na Blízkom východe, ovplyvňujúcej dodávky ropy a komodít.

ECB zároveň prehodnotila svoje inflačné prognózy a očakáva, že celková inflácia v eurozóne dosiahne v roku 2026 priemerne tri percentá. Toto číslo je výrazne nad cieľovou hodnotou ECB a naznačuje pokračujúce inflačné prostredie. Vyššie úrokové sadzby zvyšujú náklady na úverovanie, čo spomaľuje dopyt po nehnuteľnostiach a môže prispieť k tlaku na pokles ich cien.

Záverom, súčasný realitný trh čelí kombinácii faktorov, od ekonomickej recesie a nesúladu medzi cenami a nájmami, cez rastúce zlyhanie úverov, až po reštriktívnu menovú politiku ECB. Tieto faktory naznačujú, že éra neobmedzeného rastu cien nehnuteľností sa chýli ku koncu a investori by mali prehodnotiť svoje stratégie, aby minimalizovali riziká a prispôsobili sa novým trhovým podmienkam.