Cenový strop sa blíži. Počet voľných bytov rastie, kupujúcim už nestačia platy

Bratislavský rezidenčný trh s novostavbami v druhom štvrťroku 2026 potvrdil koniec dynamického rastu, keď sa objem predaných bytov stabilizoval a ponuka nepredaných jednotiek výrazne rástla. Analytici Bencont Investments označujú aktuálne obdobie za "opatrné prešľapovanie na mieste" v dôsledku kombinácie makroekonomických faktorov, vysokých úrokových sadzieb a obmedzenej kúpyschopnosti obyvateľstva. Cenový vývoj stagnuje, pričom dostupnosť bývania zostáva kľúčovou témou v kontexte celoslovenských a európskych trendov.

Stabilizácia dopytu a rastúca ponuka

Podľa dát spoločnosti Bencont Investments dosiahol objem predaných bytov v bratislavských novostavbách v druhom štvrťroku 2026 úroveň 652 jednotiek. Hoci to predstavuje pokles oproti prvému štvrťroku (742 bytov), po očistení od jednorazového veľkého predaja možno hovoriť o stabilizácii dopytu na úrovni 600 až 700 predaných bytov za štvrťrok. Tento objem je síce výrazne vyšší ako dno z rokov 2022 a 2023 (približne 200 bytov za štvrťrok), stále však zaostáva za historickými priemermi z rokov 2014 až 2021, kedy sa bežne predalo vyše tisíc bytov kvartálne. Dopyt po nových bytoch je tak v porovnaní s minulým desaťročím nižší približne o štvrtinu.

Paralelne s klesajúcim dopytom dochádza k výraznému nárastu ponuky nepredaných bytov. Ku koncu druhého štvrťroka 2026 bolo na bratislavskom trhu k dispozícii 4 231 voľných jednotiek v rámci 105 rezidenčných projektov. Ide o medzikvartálny nárast o približne 300 bytov a medziročný skok až o 25 %, čo predstavuje viac ako 800 nových jednotiek na trhu. Hranica štyroch tisíc dostupných bytov bola naposledy prekonaná v roku 2017.

Rozdiel oproti roku 2017 spočíva v tom, že v minulosti vysoká ponuka podporovala silný predaj s tisíckou bytov za kvartál, zatiaľ čo dnes je absorpčná schopnosť trhu výrazne nižšia. Hlavným dôvodom je štruktúra ponuky, ktorá sa koncentruje skôr na vyšší a prémiový segment, pričom ponuka cenovo dostupnejších, tzv. štartovacích bytov, naďalej chýba.

Cenová stagnácia a vplyv kúpyschopnosti

Nárast voľných kapacít a opatrný dopyt sa premietli do cenového vývoja, ktorý vykazuje známky faktickej stagnácie. Priemerná ponuková cena voľných bytov dosiahla v druhom štvrťroku 5 341 eur za meter štvorcový s DPH. Medziročne to predstavuje mierny nárast o 2,3 %, pričom medzikvartálne cena dokonca mierne klesla. Tento drobný pokles bol ovplyvnený príchodom nových projektov v nižšom strednom segmente s cenami pod 4 500 eur za meter štvorcový. Priemerná absolútna ponuková cena voľného bytu sa pohybovala na úrovni 380-tisíc eur s DPH pri priemernej výmere 66 metrov štvorcových.

Priemerná predajná cena predaných bytov sa vyšplhala na 5 304 eur za meter štvorcový s DPH, čím sa priblížila k ponukovej cene. Tento mierny nárast však nie je dôsledkom plošného zdražovania, ale skôr zmeny nákupného správania, keďže vzrástol podiel transakcií v drahších lokalitách ako Staré Mesto a Ružinov. Priemerný predaný byt mal rozlohu 64 metrov štvorcových a jeho celková cena dosiahla 365-tisíc eur s DPH.

Makroekonomické faktory a výhľad trhu

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, upozorňuje, že obmedzený dopyt a stagnácia cien majú svoje makroekonomické príčiny, predovšetkým limitovanú kúpyschopnosť obyvateľstva. Podľa neho platy ľudí pri aktuálnych úrokových sadzbách a cenách nehnuteľností nestačia na nákup väčšieho počtu bytov. Očakáva sa, že úrokové sadzby, aj v dôsledku rastúcich cien energií, zostanú na úrovni 3,5 až 4 %. Bruchánik nepredpokladá výrazné pozitívne zmeny v slovenskej ekonomike v blízkej budúcnosti, poukazujúc na deficitné hospodárenie štátu, rastúce dane a nedostatok investícií.

Z tohto dôvodu analytik neočakáva ani pozitívnu zmenu na trhu s novostavbami, ktorý bude podľa neho "prešľapovať na mieste", s ohraničeným dopytom a stagnujúcimi cenami bytov. Kľúčové bude sledovať vývoj ponuky, ktorej ďalší rast by mohol vyvolať "istú nervozitu".

Celoslovenský a regionálny kontext

Napriek spomenutej stagnácii v Bratislave, dáta WOOD & Company, vychádzajúce zo Štatistického úradu SR a Eurostatu, ukazujú na celkovo vysoký medziročný rast cien nehnuteľností v celoslovenskom meradle. V prvom štvrťroku 2026 vzrástli ceny rezidenčných nehnuteľností na Slovensku medziročne až o 14,4 %, čo krajinu zaradilo na tretie miesto v EÚ, hneď za Portugalskom a Bulharskom. Tento rast bol však hnaný predovšetkým trhom existujúcich nehnuteľností, ktoré zdraželi o 15,2 %, zatiaľ čo novostavby rástli miernejšie, o 10,8 %.

V Bratislavskom kraji novostavby medziročne vzrástli o 13,1 %, zatiaľ čo existujúce byty až o 20,9 %. Pre porovnanie, v susednej Prahe rástli ceny nových bytov o 11,1 % a starších o 11,5 %. Tieto údaje naznačujú, že bratislavský trh s novostavbami sa vyvíja odlišne od celoslovenského trendu, pravdepodobne vďaka už dosiahnutej vysokej cenovej hladine a spomaleniu dopytu v dôsledku obmedzenej kúpyschopnosti obyvateľstva.