Ceny bytov na Slovensku dobehli Nemecko, platy nie

Ak hľadáte byt v Bratislave alebo v inom väčšom slovenskom meste, pravdepodobne ste narazili na čísla, ktoré vás zarazili. Ceny bytov na Slovensku dnes konkurujú druhým a tretím mestám v Nemecku – krajine, kde priemerný plat dosahuje trojnásobok toho slovenského. Nie je to pocit ani nálada. Sú to konkrétne čísla, ktoré stojí za to porovnať.

Byt v Bratislave stojí priemerne 4 000 až 5 000 eur za meter štvorcový. V niektorých žiadaných lokalitách aj viac. Podobné ceny nájdete v nemeckých mestách ako Dortmund, Hannover, Drážďany alebo Norimberg – mestách s výrazne lepšou infraštruktúrou, vyššími platmi a rozvinutejším pracovným trhom. Rozdiel je v tom, že nemecký zamestnanec vo výrobnom závode zarobí 3 000 až 3 500 eur netto, kým jeho slovenský kolega berie okolo 1 000 až 1 200 eur čistého.

Čo to znamená v praxi: rovnaký byt za rovnakú cenu, ale trojnásobný rozdiel v kúpnej sile. Hypotéka, ktorú Nemec preplatí za 15 rokov, Slovák spláca 30 rokov – a to pri predpoklade, že vôbec na ňu dosiahne.

Cenové porovnanie Slovenska a Nemecka

Konkrétne porovnanie cien nehnuteľností odhaľuje značný nepomer. V Bratislave a jej okolí sa ceny novostavieb pohybujú v rozmedzí 4 000 až 5 500 eur za meter štvorcový. V Košiciach sú ceny nižšie, dosahujúc 2 500 až 3 500 eur, zatiaľ čo v Prešove, Žiline a Banskej Bystrici sa ceny pohybujú okolo 2 000 až 3 000 eur za meter štvorcový.

Naopak, v nemeckom Norimbergu, meste s približne 500 000 obyvateľmi, priemerným mesačným platom okolo 3 200 eur netto a rozvinutou dopravnou infraštruktúrou, sa ceny za meter štvorcový pohybujú medzi 3 500 a 4 500 eur. Podobné čísla vykazuje aj Hannover, zatiaľ čo Drážďany sú ešte dostupnejšie s cenami okolo 3 000 až 3 800 eur za meter štvorcový.

Zaujímavý je aj pohľad na Krakov v Poľsku, kde sa byty predávajú za 2 000 až 3 000 eur za meter štvorcový. Severné Taliansko, konkrétne oblasti ako Turín alebo Bologna, má ceny porovnateľné s Bratislavou, avšak s výrazne vyšším priemerným platom. Časti Španielska mimo Madridu a Barcelony sú dokonca lacnejšie než Bratislava. Z uvedených dát vyplýva, že Bratislava sa nachádza v európskej špičke z hľadiska cien nehnuteľností, avšak ekonomicky patrí do inej kategórie.

Faktory ovplyvňujúce ceny nehnuteľností na Slovensku

Existuje niekoľko vzájomne prepojených dôvodov, prečo ceny bytov na Slovensku dosahujú takúto úroveň. Jedným z hlavných faktorov je malý trh a vysoký dopyt. Slovensko s 5,5 miliónmi obyvateľov má Bratislavu ako hlavné ekonomické centrum, kam smeruje väčšina ľudí hľadajúcich kariérny rast v korporátnej alebo IT sfére. Tento koncentrovaný dopyt dlhodobo prevyšuje obmedzenú ponuku.

Ďalším významným aspektom sú špekulatívne investície. Nehnuteľnosti sú na Slovensku vnímané ako bezpečné úložisko hodnoty. Majitelia, ktorí nadobudli nehnuteľnosti za zlomkové ceny, ich dnes prenajímajú za sumy, ktoré výrazne zvyšujú nedostupnosť bývania. Investori pokračujú v nákupe bytov s cieľom prenájmu, čím neustále tlačia ceny nahor.

Zásadným problémom je aj absencia funkčnej bytovej politiky. Slovenský štát počas posledných tridsiatich rokov prakticky neinvestoval do výstavby nájomných bytov. Chýba tak systém dostupného bývania pre stredné príjmové skupiny, čo núti obyvateľov spoliehať sa výhradne na trh, ktorý si následne diktuje podmienky. V neposlednom rade, Slovensko je súčasťou eurozóny, čo znamená, že ceny nehnuteľností sa prispôsobujú európskym štandardom. Avšak mzdy sa udržujú na regionálnej úrovni, čo vytvára zásadný nesúlad a predstavuje jeden z najväčších štrukturálnych problémov slovenského trhu s bývaním.

Možnosti pre mladých Slovákov v súčasnej situácii

Situácia na trhu s nehnuteľnosťami je pre mladých Slovákov náročná, avšak existujú určité východiská, ktoré závisia od ich osobných priorít. Pri kúpe nehnuteľnosti, ak je cieľom vlastníctvo, má hypotéka zmysel len v prípade, že mesačná splátka nepresahuje 30 % čistého príjmu a kupujúci disponuje minimálne 20 % vlastných zdrojov ako zálohy. Priemerný plat v kombinácii s priemernými cenami bytov v Bratislave robí túto možnosť pre väčšinu ľudí nereálnou. Stáva sa dostupnou len pre domácnosti s nadpriemernými príjmami, dvojpríjmové domácnosti alebo pre tých, ktorí zvažujú kúpu v menších mestách.

Ak je kúpa realistickou možnosťou, oplatí sa zamerať na mestá mimo Bratislavy. Košice, Žilina alebo Banská Bystrica ponúkajú stabilný pracovný trh a zároveň výrazne nižšie ceny nehnuteľností. Flexibilita v podobe práce na diaľku (remote práca) otvára možnosť žiť v menšom meste s rovnakým platovým ohodnotením ako v metropolitných oblastiach.

Problémom je aj dostupnosť prenájmu. V Bratislave nie je prenájom o nič dostupnejší ako kúpa. Za garsónku v dobrej lokalite je potrebné zaplatiť 600 až 800 eur mesačne, zatiaľ čo za dvojizbový byt to môže byť 900 až 1 200 eur. Pri čistom príjme 1 200 eur to znamená, že nájom pohltí 50 až 75 % príjmu, čo je dlhodobo neudržateľné. Prenájom ako dlhodobá stratégia je funkčný len vtedy, ak jednotlivec prichádza do mesta s cieľom zarobiť peniaze a následne odísť, alebo ak zdieľa náklady s partnerom.