Ceny bytov na Slovensku mierne klesli. Analytici priblížili, aký bude ďalší vývoj

Pokles cien a regionálne rozdiely

Ceny bytov na Slovensku zaznamenali mierny pokles ku koncu februára. Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, dosiahol hodnotu 3 326 eur za meter štvorcový. Tento výsledok predstavuje zníženie o 0,3 percenta oproti januáru. Podľa analytikov je tento mierny pokles bežnou korekciou, nakoľko v januári barometer stúpol o 1,5 percenta.

Najrýchlejšie ceny rástli u novších dvojizbových a starších trojizbových bytov. Dvojciferný medziročný rast bol zaznamenaný v šiestich z ôsmich krajských miest. Medzi mestami s najdynamickejším rastom cien sa ocitli Trenčín a Banská Bystrica. Naopak, v Žiline došlo k medziročnému zlacneniu viacerých typov bytov. Analytici poukazujú na to, že hoci sa pozornosť sústreďuje na dopyt, ponuka môže hrať tiež významnú úlohu.

Výstavba bytov a situácia v Bratislavskom kraji

Štatistický úrad SR zverejnil dáta o výstavbe za minulý rok. Na Slovensku bolo dokončených 14,3 tisíca bytov, čo predstavuje medziročný pokles o devätnásť percent. Tento pokles je spojený s ochladením realitného trhu a rastom úrokových sadzieb v roku 2022, čo viedlo k nižšiemu počtu nových developmentov.

Obzvlášť alarmujúca je situácia v Bratislavskom kraji, kde bol v roku 2023 zaznamenaný výrazný prepad v počte dokončených bytov. Dvetisícdvesto dokončených bytov tvorí približne polovicu počtu oproti roku 2022. Analytici nepredpokladajú dramatické zlepšenie v nasledujúcich rokoch, čo by mohlo viesť k ďalšiemu tlaku na rast cien, najmä v Bratislavskom kraji, z dôvodu obmedzenej ponuky nových bytov.

Vplyv hypoték a geopolitickej situácie

Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou od jedného do piatich rokov klesla ku koncu januára na 3,38 percenta z pôvodných 3,85 percenta. Očakáva sa však, že pokles v tomto roku bude miernejší. Situácia na Blízkom východe môže navyše znižovať priestor na ďalšie zlacňovanie hypoték.

V prípade predĺženia konfliktu by vyššie ceny energií a inflácia mohli tlačiť na rast úrokových sadzieb, avšak ich mierne zvýšenie by nemalo zásadne ovplyvniť realitný trh. Februárový pokles Realitného barometra signalizuje spomalenie tempa rastu cien. Neistota spojená s konfliktom na Blízkom východe môže mať protichodný vplyv na záujemcov o kúpu nehnuteľností. Investori s hypotékami môžu byť opatrnejší, zatiaľ čo hotovostní investori môžu vnímať nehnuteľnosti na Slovensku ako bezpečný prístav pre svoje peniaze.

Zmena správania kupujúcich a vyjednávacia pozícia

Konsolidácia viedla k poklesu disponibilných príjmov domácností, čo znižuje kúpnu silu záujemcov o bývanie. Vyššie dane a odvody, spolu s infláciou, nútia ľudí k väčšej opatrnosti pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti. Richard Churý, zakladateľ a CEO realitnej siete UPgreat, uvádza, že kupujúci sú dnes obozretnejší a hľadajú nehnuteľnosti s lepšou hodnotou za peniaze. Andrej Churý, majiteľ realitnej kancelárie UPgreat Elite, dodáva, že kupujúci citlivo vnímajú výšku budúcich splátok hypotéky a náklady spojené s bývaním, čo spomaľuje rozhodovací proces.

Na súčasnom realitnom trhu majú silnejšie slovo kupujúci. Ich vyjednávacia pozícia sa posilnila a priemerná doba výberu a transakcie sa predĺžila. R. Churý potvrdzuje, že predaj sa už nerealizuje ihneď, ako tomu bolo v minulosti. Zľavy sú možné vyjednať, najmä ak bola pôvodná cena nastavená príliš optimisticky, alebo ak nehnuteľnosť vyžaduje dodatočné investície, ktoré kupujúci započítavajú do celkovej kalkulácie. Plošné zľavy však zatiaľ nie sú bežné, hlavne ak je nehnuteľnosť dobre ocenená a nachádza sa v dobrej lokalite.