Ceny bytov v krajských mestách rýchlo rastú, za dva roky o štvrtinu

Ceny bytov v krajských mestách na Slovensku idú hore výrazným tempom. Za posledné dva roky stúpli o viac ako štvrtinu. Hoci je rast cien dynamický, realitný trh je momentálne pokojnejší a predvídateľnejší než v predošlom turbulentnom období. Riziko vzniku a prasknutia realitnej bubliny je nižšie.

Dynamický rast cien na realitnom trhu

Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, zaznamenal za rok 2025 nárast o 11,7 percenta. Za posledné dva roky stúpli ceny dokonca o 25,1 percenta. Tieto dynamické výsledky potvrdzujú aj údaje Eurostatu, ktoré ukazujú, že Slovensko dosiahlo v treťom štvrťroku minulého roka piaty najvyšší medziročný rast cien nehnuteľností spomedzi krajín Európskej únie.

Najväčšie zdražovanie za dva roky postihlo staršie dvojizbové byty, ich cena vzrástla až o 28,3 percenta, čo podľa Realitnej únie odráža aj záujem investorov. Nasledovali staršie trojizbové byty s priemerným nárastom o 23 percent. Miernejšie sa zvyšovali ceny novších dvojizbových bytov, v priemere o 21,2 percenta. Najpomalšie zdražovali novšie trojizbové byty, priemerne o 17,9 percenta.

Regionálne rozdiely v raste cien

Prešov vedie v zdražovaní starších dvoj- a trojizbových bytov. Cena staršieho dvojizbového bytu sa tam za dva roky zvýšila zo 116 000 eur na 163 000 eur, a trojizbového zo 141 000 eur na 186 000 eur. Novšie dvojizbové byty najviac zdražovali v Trenčíne, kde cena vzrástla zo 137 000 eur na 183 000 eur.

Novšie trojizbové jednotky najviac zvýšili svoju hodnotu v Bratislave, z 281 000 eur na 357 000 eur. Podľa Realitnej únie patrili Prešov a Trenčín dlhodobo k lacnejším krajským mestám, preto možno súčasný vývoj vnímať ako znižovanie ich cenového rozdielu.

Výhľad na realitnom trhu a riziko bubliny

Očakáva sa, že byty budú zdražovať aj tento rok, hoci rast cien už nemusí byť dvojciferný. Hlavný analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický uviedol, že napriek konsolidácii verejných financií pretrváva na realitnom trhu pozitívna nálada a slovenské domácnosti sú stále v dobrej finančnej kondícii. Dodal, že vývoj bude diferencovaný a cenové rozpätie medzi novšími a staršími bytmi sa tento rok bude skôr zvyšovať.

Aj keď ceny bytov dynamicky rastú, realitný trh je momentálne pokojnejší a predvídateľnejší ako v minulosti. Riziko vzniku a prasknutia realitnej bubliny je nižšie. Kubrický pripomenul, že realitná bublina bola témou diskusií aj pred štyrmi rokmi. Vtedajšia situácia vyústila do poklesu cien, kedy Realitný barometer od augusta 2022 počas roka a štvrť stratil na hodnote 10,3 percenta.

Cenová bublina na realitnom trhu vzniká, keď ceny nehnuteľností rastú príliš rýchlo a oddeľujú sa od ekonomických základov, ako sú mzdy, kúpyschopnosť obyvateľstva, dostupnosť úverov a demografický vývoj. V takom prípade hrozí cenová korekcia smerom nadol. Podľa realitného advokáta a tajomníka Realitnej únie Mojmíra Plavca diskusia o realitnej bubline môže u predávajúcich vytvárať tlak na rýchly predaj a znižovanie cien zo strachu pred možným poklesom trhu. Upozornil, že je dôležité, aby vlastníci nehnuteľností nepodliehali mediálnym skratkám o prasknutí bubliny a nerobili unáhlené, emocionálne rozhodnutia, ktoré by viedli k nevýhodným zmluvám.