Ceny bývania rastú rýchlejšie než mzdy. Hypotéky ožili, no lacnejšie nebudú

Realitný trh na Slovensku zaznamenal v roku 2025 prebudenie. Zvýšil sa dopyt, ceny nehnuteľností rástli celoplošne a hypotekárny trh sa oživil, hoci úrokové sadzby klesali iba mierne. Predpokladá sa, že kombinácia obmedzenej výstavby, vysokých cien nehnuteľností a zníženej dostupnosti úverov bude pretrvávať aj v roku 2026.

Vývoj cien nehnuteľností

Rok 2025 potvrdil predchádzajúce trendy. Ceny nehnuteľností stúpali po celom Slovensku, v niektorých oblastiach dosiahli nárast 10 až 15 percent. Ponuka ostávala limitovaná, zatiaľ čo dopyt sa výrazne zvýšil, najmä vo väčších mestách. Nehnuteľnosti v dobrom stave sa predávali rýchlo, často bez možnosti výrazného zjednávania o cene.

Na trh sa vrátili kupujúci, ktorí svoj nákup odložili v rokoch 2023 a 2024. Obnovil sa aj záujem o investičné nehnuteľnosti, no mnohé developerské projekty boli odložené z dôvodu vysokých nákladov a neistoty. V niektorých regiónoch, napríklad v okolí Košíc, ceny stúpali aj vďaka príchodu nových zamestnávateľov.

Najväčší nárast cien bol zaznamenaný u dvojizbových a trojizbových bytov v krajských mestách, kde je dopyt dlhodobo najsilnejší. Najžiadanejšie boli novostavby a kompletné rekonštruované byty. Kupujúci berú do úvahy faktory ako parkovanie, energetickú náročnosť a technický stav, ktoré zvyšujú hodnotu nehnuteľnosti.

Naopak, stagnácia alebo mierne korekcie cien sa objavili u nezrekonštruovaných bytov, nehnuteľností bez výťahu či balkóna a starších domov s vysokými nákladmi na obnovu. V okrajových lokalitách a pri nehnuteľnostiach s právnymi alebo technickými problémami museli predávajúci často znížiť cenu.

Dostupnosť a výstavba bývania

Dostupnosť vlastného bývania sa v roku 2025 ďalej zhoršila. Ceny rástli rýchlejšie než mzdy a hypotéky, napriek miernemu zlacneniu, zostali drahšie ako pred obdobím zvyšovania sadzieb. Zároveň klesala ponuka bytov v mestách, čo viedlo k zvýšenej konkurencii medzi kupujúcimi.

Situáciu najviac pocítili mladí ľudia, ktorí museli často prehodnotiť svoje očakávania a vybrať si menší byt, staršiu nehnuteľnosť alebo menej atraktívnu lokalitu. Tí, ktorí mali problémy s kúpou bývania už v rokoch 2023 a 2024, čelili v roku 2025 ešte náročnejším podmienkam.

Výstavba nových bytov bola v roku 2025 extrémne nízka. Počet povolených aj rozostavaných bytov dosiahol najnižšie úrovne za posledných desať rokov. Developeri odkladali projekty z dôvodu vysokých stavebných nákladov, drahého financovania a ekonomickej neistoty. Ponuka novostavieb tak nedokázala uspokojiť dopyt. Nové byty sa predávali rýchlejšie, ako pribúdali, čo udržiavalo neustály tlak na rast cien.

Nájomný trh a hypotéky

Rast cien bývania sa odrazil aj na nájomnom trhu. V mestách ako Košice, Prešov, Poprad a Žilina stúpli nájmy medziročne o 10 až 15 percent. Najväčší záujem bol o jednoizbové a dvojizbové byty, ktoré sa často prenajali v priebehu niekoľkých dní.

Nedostupnosť vlastného bývania núti mnoho ľudí zostať v prenájme. Dopyt zvyšuje aj príchod študentov a pracujúcich do miest, zatiaľ čo ponuka nájomných bytov je nízka. Investori často preferujú predaj pred prenájmom a štátne nájomné bývanie má zatiaľ len okrajový význam.

S oživením trhu sa v roku 2025 oživil aj hypotekárny trh. Úrokové sadzby klesli oproti vrcholu zo začiatku roka 2024 o viac ako jedno percento, no pokles bol pomalý a zaostával za tempom znižovania sadzieb Európskou centrálnou bankou. Banky reagujú nielen na vývoj v eurozóne, ale aj na lokálnu ekonomickú situáciu.