Ceny nehnuteľností na Slovensku a regionálne rozdiely

Od pádu komunizmu nebolo na Slovensku zaznamenané dlhodobé obdobie poklesu cien nehnuteľností. Po finančnej kríze v rokoch 2009 až 2015 ceny nehnuteľností klesli a následne stagnovali. Od roku 2015 však opäť začali rásť, čo súvisí s menovou politikou Európskej centrálnej banky, extrémne nízkymi úrokovými sadzbami a obnoveným dopytom po bývaní.

Slovenský trh s nehnuteľnosťami sa vyznačuje tým, že väčšina domácností vlastní svoje byty či domy, zatiaľ čo nájomné bývanie predstavuje okrajovú záležitosť. Na ceny nehnuteľností majú zásadný vplyv aj regionálne rozdiely v príjmoch a nezamestnanosti, ako aj vnútorná migrácia obyvateľov, celkový populačný vývoj a imigrácia na Slovensko.

Regionálne disparity a dopyt po bývaní

Slovensko čelí dvom protichodným problémom. V regiónoch s vysokým dopytom odhaduje nedostatok niekoľko desiatok tisíc bytov, zatiaľ čo v iných regiónoch sú desaťtisíce bytov a domov neobývaných. Podľa Sčítania obyvateľov, domov a bytov z roku 2021 (SOBD21) bol najvyšší nárast trvalo obývaných domov a bytov zaznamenaný v Bratislave a jej okolí, ako aj v Košiciach.

Medzi rokmi 2011 a 2021 vzrástol počet trvalo obývaných bytov a domov v 63 okresoch Slovenska. Naopak, v 16 okresoch bol zaznamenaný pokles, vrátane Komárna, Žarnovice, Brezna, Veľkého Krtíša, Lučenca, Sobraniec, Sniny či Medzilaboriec. Tieto regionálne rozdiely podčiarkujú nerovnomerný rozvoj trhu s nehnuteľnosťami.

Cenový vývoj v regiónoch

Regionálne rozdiely sa odrážajú aj v cenách nehnuteľností. Najvyššie ceny sú jednoznačne v Bratislavskom kraji a v hlavnom meste, kde priemerná cena bytu za štvorcový meter dosahuje takmer 3 500 eur. To predstavuje približne o 30 percent viac ako celoslovenský priemer, ktorý sa pohybuje okolo 2 700 eur za štvorcový meter.

Tento rozdiel naznačuje, že aj keď celoslovenský priemer udáva istú hodnotu, realita na regionálnej úrovni sa výrazne líši. Rozdiel je ešte markantnejší v porovnaní s menšími mestami a obcami v Prešovskom či Banskobystrickom kraji, kde sú ceny výrazne nižšie. Dáta jasne potvrdzujú pretrvávajúcu polarizáciu trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku.