Ceny nehnuteľností na Slovensku čelia novým výzvam: Drahé hypotéky doplní aj demografia

Výrazný rast cien v úvode roka 2026

V prvom štvrťroku 2026 vzrástli realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku medziročne o 14,4 percenta, čo predstavovalo tretie najvyššie tempo rastu za posledných 15 rokov. Podľa údajov Štatistického úradu SR boli rýchlejšie rasty zaznamenané len v druhom a treťom štvrťroku 2022. Medzištvrťročne ceny stúpli o 3,6 percenta.

Najvýraznejšie zdraželi existujúce nehnuteľnosti, ktorých ceny sa zvýšili o 15,2 percenta medziročne, zatiaľ čo nové nehnuteľnosti zaznamenali rast o 10,8 percenta. Krátkodobý medzištvrťročný rast však potiahli najmä novostavby, ktorých ceny stúpli o 3,8 percenta.

Najprudší rast cien bol zaznamenaný v Bratislavskom kraji, kde nehnuteľnosti zdraželi medziročne o 19,5 percenta. Ceny existujúcich bytov a domov v tomto regióne vzrástli až o 20,9 percenta, čo Štatistický úrad SR označil za historicky rekordný nárast. Výrazný rast bol pozorovaný aj v Banskobystrickom kraji (15,8 percenta), Prešovskom, Trenčianskom a Košickom kraji. Naopak, najpomalší rast cien (7,1 percenta) bol v Žilinskom kraji, pričom Trnavský a Nitriansky kraj tiež zostali pod desaťpercentnou hranicou.

Očakávané spomalenie rastu cien a vplyv úrokových sadzieb

Napriek silnému štartu roka 2026, UniCredit Bank predpokladá spomalenie rastu cien nehnuteľností. Zatiaľ čo v roku 2025 vzrástli ceny o 12 percent, pre rok 2026 banka prognózuje rast o 3,8 percenta a pre rok 2027 o 2,7 percenta. Analytik UniCredit Bank Ľubomír Koršňák upozorňuje, že súčasný rast podporuje silný dopyt, ktorý je dôsledkom rastúcich príjmov domácností, horšej kvality bývania v porovnaní s EÚ (v roku 2025 bolo preľudnených 28% domácností na Slovensku oproti priemeru EÚ 17%) a nákupov nehnuteľností na investíciu.

Krátkodobé ochladenie trhu je očakávané v dôsledku aktuálneho nárastu úrokových sadzieb. Vyššie úroky zhoršujú dostupnosť hypoték, čo môže obmedziť počet kupujúcich schopných financovať kúpu bývania úverom a tým tlmiť dopyt.

Demografické zmeny ako kľúčový faktor budúceho vývoja

Demografický vývoj predstavuje zásadný faktor, ktorý môže preformovať trh s bývaním v strednodobom a dlhodobom horizonte. Pre trh sú kľúčoví ľudia vo vekovej skupine 25 až 34 rokov, ktorí si najčastejšie kupujú prvé bývanie. V roku 2025 tvorili túto skupinu 12,1 percenta populácie Slovenska.

Podľa základného scenára demografickej prognózy Európskej komisie sa však počet osôb v tejto vekovej kategórii môže do roku 2035 znížiť takmer o 19 percent, čím ich podiel na populácii klesne na 10,3 percenta. Horší vývoj v rámci EÚ sa očakáva len v Litve. Tento pokles môže výrazne oslabiť prirodzený dopyt po prvom bývaní, ktorý bol doteraz čiastočne vyvažovaný rastúcimi príjmami, snahou o zlepšenie bývania a investičnými nákupmi.

Analytik Ľ. Koršňák zdôrazňuje, že rast trhu s nehnuteľnosťami v nasledujúcej dekáde už nebude automaticky garantovaný. Investičné nákupy môžu krátkodobo udržiavať tlak na ceny, avšak zvyšujú citlivosť trhu na ekonomické výkyvy a úrokové sadzby. Prípadné zhoršenie dostupnosti financovania alebo pokles záujmu investorov by mohli viesť k výraznejšej cenovej nestabilite.

Regionálne rozdiely a ich prehlbovanie

Demografické zmeny nemusia mať rovnaký dopad na všetky regióny Slovenska. Ekonomicky silné regióny a väčšie mestá, najmä Bratislava a ďalšie centrá s bohatšou ponukou práce, môžu aj naďalej priťahovať obyvateľov z iných častí krajiny, čím si udržia dopyt po bývaní.

Naopak, v regiónoch, ktoré čelia starnutiu obyvateľstva a odchodu mladých ľudí, môže dôjsť k prebytočnej ponuke nad dopytom, čo by viedlo k pomalšiemu rastu cien, alebo dokonca k ich poklesu v niektorých lokalitách. Demografia sa tak z tichého pozadia stane jedným z kľúčových faktorov, ovplyvňujúcich vývoj trhu bývania a práce v nasledujúcej dekáde.