Ceny nehnuteľností na Slovensku lámu rekordy, rastú najrýchlejšie v EÚ

Slovensko zaznamenáva už päť štvrťrokov po sebe dvojciferné tempo rastu cien bytov a domov, čo predstavuje tretie najrýchlejšie tempo v Európskej únii. Tento dynamický nárast predstihuje aj Českú republiku, Litvu a Maďarsko, ktoré taktiež čelia výraznému zdražovaniu nehnuteľností. V prvom štvrťroku tohto roka vzrástli ceny nehnuteľností určených na bývanie na Slovensku medziročne o 14,4 %. Rast cien v SR bol tak rýchlejší ako priemer eurozóny (4,7 %) aj celej EÚ (5,1 %). Spomedzi členských štátov únie zaznamenali výraznejšie zdraženie iba Portugalsko (17,8 %) a Bulharsko (14,8 %). Poukázala na to analytička Wood & Company Eva Sadovská na základe aktuálnych údajov Eurostatu.

Prudký nárast cien nehnuteľností v SR

Ceny nehnuteľností na Slovensku vykazujú nepretržitý rast už dlhšie obdobie, s päťpo sebe idúcimi štvrťrokmi dvojciferného tempa. Tento trend poukazuje na prehrievanie realitného trhu a predstavuje významnú výzvu pre potenciálnych kupujúcich. Ide o dlhodobý jav, ktorý mení dynamiku bývania v krajine. Dvojciferné tempo medziročného rastu pretrvalo už piaty kvartál za sebou, pričom išlo o tretí najvyšší rast za posledných 15 rokov.

Historické dáta ukazujú, že ceny nehnuteľností na Slovensku začali výrazne rásť v roku 2014, pričom od tohto obdobia ide o nepretržitý rast. Od roku 2005 vzrástli ceny na celoštátnej úrovni o 115 %, k začiatku tohto roka dokonca až o 130 %. Nárast cien bol v prvom štvrťroku 2026 evidovaný naprieč celým Slovenskom. Ceny novostavieb medziročne vzrástli o 10,8 %, zatiaľ čo existujúce byty a domy zaznamenali zdraženie o 15,2 %. Najvýraznejšie, trojnásobne, narástli ceny bytov v Bratislave, ktorá je dlhodobo najdrahšou lokalitou. V prvom štvrťroku 2026 dosiahol nárast cien novostavieb v Bratislavskom kraji 13,1 %, existujúce nehnuteľnosti vzrástli o 20,9 %. V Košiciach sa ceny zdvojnásobili, zatiaľ čo v menších krajských mestách ako Nitra a Prešov sa zdvihli približne o 60 %.

Regionálne disparity a dostupnosť bývania

Rozdiely v raste cien sú evidentné aj na regionálnej úrovni. Zatiaľ čo Bratislava čelí extrémne vysokým cenám, v iných mestách je situácia miernejšia, no stále problematická. Napriek tomu, že rast sa týka celého Slovenska, mestá s vyššou koncentráciou ekonomických aktivít a pracovných príležitostí zaznamenávajú intenzívnejší nárast cien.

Prieskumy ukazujú, že dostupnosť bývania sa na Slovensku zhoršuje. Pre priemerného Slováka je potrebné pracovať oveľa dlhšie, aby si mohol dovoliť vlastné bývanie, v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi. Tento fakt má značný vplyv na mladé rodiny a individuálnych kupujúcich, ktorí sa snažia vstúpiť na realitný trh. Dôvody zvyšovania cien nehnuteľností určených na bývanie či už v Bratislave alebo v Prahe sú veľmi podobné. Naďalej výrazne prevláda dopyt nad ponukou. Faktom je, že v posledných rokoch je počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov. Od roku 2024 bol rast cien bytov a domov podporovaný aj poklesom úrokových sadzieb, čo zvýšilo záujem kupujúcich o hypotekárne úvery. Dopyt po nehnuteľnostiach v ekonomike alebo konkrétnom regióne ovplyvňuje aj rast miezd či nízka miera nezamestnanosti.

Prehľad vývoja indexu cien nehnuteľností

Index cien nehnuteľností, ktorý mapuje vývoj cien bytov a domov, ukazuje ich výrazný nárast. V porovnaní s rokom 2005 (nastaveným na bázu 100), dosiahol koncom roka 2021 hodnotu 215, resp. až 230 k začiatku roka 2022. To znamená, že ceny nehnuteľností sa za uvedené obdobie viac ako zdvojnásobili. Grafy indexu cien potvrdzujú exponenciálny rast, pričom najprudší skok bol zaznamenaný v posledných piatich štvrťrokoch. Tento trend výrazne prevyšuje priemer EÚ a naznačuje pretrvávajúci tlak na realitný trh.

Porovnanie s inými krajinami EÚ len potvrdzuje, že Slovensko patrí medzi lídrov v raste cien nehnuteľností. S tretím najrýchlejším tempom rastu sa krajina nachádza pred Českou republikou, Litvou a Maďarskom, ktoré sa tiež potýkajú s podobnými problémami. Tento trend vyvoláva otázky o udržateľnosti a budúcom vývoji trhu. V Prahe bol vykázaný medziročný rast cien v prípade nových nehnuteľností o 11,1 % a existujúcich o 11,5 %. Obe mestá tak zdraželi výraznejšie v porovnaní s priemerným tempom rastu na národnej úrovni.

Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku prežíva obdobie intenzívneho rastu cien, ktorý má značný dopad na kupujúcich aj na celkovú ekonomiku. S nepretržitým dvojciferným rastom a regionálnymi disparitami je jasné, že situácia si vyžaduje pozornosť a komplexné riešenia. Odborníci sledujú vývoj a odhadujú, že tlak na ceny bude pretrvávať aj v najbližšom období, pokiaľ nedôjde k zmene zásadných faktorov ovplyvňujúcich dopyt a ponuku. Očakávame pokračujúci rast cien bytov a domov. Nevylučuje sa, že v ďalších kvartáloch môže prísť už k určitému spomaleniu tempa rastu, avšak nie k takému výraznému spomaleniu, ako sa pôvodne očakávalo. Globálnu aj slovenskú ekonomiku, a teda aj realitný trh, môže naďalej ovplyvňovať pretrvávajúci vojnový konflikt na Blízkom východe. Kľúčovú úlohu pri vývoji cien nehnuteľností zohrávajú najmä úrokové sadzby hypotekárnych úverov, príjmy domácností, ponuka novej výstavby a kvalita lokality. Ak by sadzby na hypotékach rástli, financovanie bývania by sa stalo drahším, čo by pravdepodobne viedlo k určitému ochladeniu dopytu po bytoch a domoch. Vyššie úroky však nemusia automaticky viesť k plošnému poklesu cien nehnuteľností, skôr k spomaleniu tempa ich rastu. V období zvýšenej neistoty sa zároveň ešte výraznejšie prehlbuje rozdiel medzi kvalitnými a menej atraktívnymi nehnuteľnosťami.

Ďalší zdroj: asb.sk