Ceny nehnuteľností na Slovensku opäť rástli, byty ťahali trojpercentný nárast, zatiaľ čo domy mierne klesli

Ceny nehnuteľností na Slovensku pokračovali v raste aj v prvom štvrťroku 2026. Oproti predchádzajúcemu kvartálu sa zvýšili o 3,4 %, no medziročný rast sa mierne spomalil na 11,3 %. Priemerná cena za meter štvorcový nehnuteľností na bývanie dosiahla 3005 eur, čo predstavuje nárast približne o 100 eur oproti záveru predchádzajúceho roka, uviedol analytik Národnej banky Slovenska (NBS) Roman Vrbovský. Analytička WOOD & Company Eva Sadovská priznala, že analytici síce rast cien očakávali, no predpokladali pomalšie tempo. Sen o vlastnom bývaní sa stáva nedostupným pre čoraz širšiu skupinu ľudí. Podľa údajov TV Noviny potrebuje priemerný Slovák na kúpu trojizbového bytu s rozlohou 70 metrov štvorcových takmer 12 ročných platov. Vo veľkých mestách, ako Bratislava, Košice či Banská Bystrica, ide dokonca až o 16 ročných príjmov. Pri kúpe rodinného domu je potrebných približne 96 mesačných výplat. Hlavným faktorom tohto rastu boli predovšetkým byty, zatiaľ čo segment domov zaznamenal mierny pokles cien. Zvýšený záujem bol viditeľný najmä o menšie byty. Nové údaje ukazujú, že v priebehu desiatich rokov, medzi rokmi 2015 a tretím štvrťrokom 2025, sa ceny domov a bytov na Slovensku zvýšili o 123 %. Pre porovnanie, v rámci EÚ sa za rovnaké obdobie priemerne zvýšili o 64,9 %. Nájomné v EÚ vzrástlo o 21,8 %. Vo štvrtom štvrťroku 2025 vzrástli ceny domov a bytov v EÚ o 5,5 percenta a nájomné o 3,2 percenta v porovnaní so štvrtým štvrťrokom 2024. V porovnaní s tretím štvrťrokom 2025 sa ceny nehnuteľností zvýšili o 0,8 percenta a nájomné o 0,6 percenta. Najväčší nárast cien domov v Maďarsku bol zaznamenaný o 290 % do roku 2025. V 25 krajinách EÚ, kde sú dostupné údaje, vzrástli ceny domov a bytov viac ako nájomné, ak porovnáme štvrtý štvrťrok 2025 s rokom 2015. V 12 krajinách sa viac ako zdvojnásobili. Odborníci radia s kúpou nehnuteľnosti nevyčkávať, keďže situácia na realitnom a finančnom trhu sa zhoršuje. Aktuálne najlepšie ponuky hypoték začínajú na úrovni 3,2 % pri necelom trojročnom fixe (32 mesiacov), uviedol Ján Porázik, finančný analytik Swiss Life Select. Dôvodom rastu sadzieb je neistota na finančných trhoch a napätie na Blízkom východe, ktoré tlačí infláciu nahor. Banky už upravili svoje ponuky, pričom pohyb sadzieb je zatiaľ na úrovni 0,2 až 0,3 percentuálneho bodu. Klienti s vyššími úrokmi by mali zvážiť refinancovanie úveru, čo môže pri hypotéke 100-tisíc eur a rozdiele 0,5 % v úroku priniesť úsporu 27 eur mesačne. ## Rast cien bytov a pokles domov Byty v prvom štvrťroku 2026 zdraželi o 3,5 %, pričom ich priemerná cena dosiahla 3378 eur za meter štvorcový. Podľa analýz NBS bol najvýraznejší nárast zaznamenaný v segmente menších bytov. Najväčší rast cien zaznamenali menšie byty. Jednoizbové byty medziročne zdraželi takmer o 16 percent. Sadovská vysvetľuje, že mladí ľudia najčastejšie vyhľadávajú práve menšie a cenovo dostupné byty. Tento trend potvrdzuje pretrvávajúci dopyt po menších obytných jednotkách. Ceny bytov podľa Národnej banky Slovenska medziročne stúpli o 12 percent. Analytici centrálnej banky upozorňujú, že za rastom cien stojí viacero faktorov. Najväčším problémom je, že ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako mzdy domácností. K tomu sa pridáva vysoký dopyt po investičných bytoch, obmedzená výstavba a nízka ponuka nehnuteľností vo väčších mestách. Mnohí investori zároveň nakupujú byty ako ochranu pred infláciou alebo na následný prenájom, čo ďalej zvyšuje tlak na ceny. Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií, vysvetľuje, že hoci úrokové sadzby stúpajú, zatiaľ nemajú vplyv na vývoj cien nehnuteľností, ktoré sú zásadne ovplyvnené dopytom. Na druhej strane, trh s rodinnými domami prešiel slabším štvrťrokom. Domy oproti predchádzajúcemu štvrťroku zlacneli o 21 eur za meter štvorcový, čím ich priemerná cena klesla na 2118 eur za meter štvorcový. Medzištvrťročne tak ich ceny poklesli o 1 %, hoci v medziročnom porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka sú stále o 4,3 % vyššie. Dôvodom poklesu cien domov podľa Evy Sadovskej môže byť štruktúra ponuky, keďže lacnejšie nehnuteľnosti sa už z trhu vypredali a v ponuke zostávajú drahšie domy. Podľa Sadovskej môže byť jedným z dôvodov aj to, že lacnejšie nehnuteľnosti sa už z trhu vypredali a v ponuke zostávajú drahšie domy či byty. Realitnú situáciu na Slovensku komplikuje aj nedostatok nehnuteľností; podľa Asociácie realitných kancelárií na Slovensku chýba 350-tisíc bytov. Podľa Sadovskej Slovensku chýba približne 200-tisíc bytov. Avšak banky ponúkajú riešenie pre tých, ktorí si ešte nenašli konkrétnu nehnuteľnosť, a to tzv. hypotéku naopak, ktorá umožňuje schváliť hypotéku s aktuálnymi sadzbami a čerpať ju až o 6 či 12 mesiacov. V Bratislave rezidenčný trh vstúpil do prvého kvartálu roku 2026 v znamení stabilizácie a predvídateľného vývoja. Napriek miernemu ochladeniu oproti záveru minulého roka zostáva celková kondícia trhu dobrá. Dopyt je hnaný predovšetkým potrebou bývania a snahou o ochranu kapitálu pred infláciou. Spoločnosť BuiltMind eviduje v prvom kvartáli tohto roka 631 predaných bytov v rámci verejnej ponuky, zatiaľ čo Bencont Investments hovorí o 742 predaných jednotkách, čo predstavuje nárast o 108 bytov v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom. Tomáš Kajúch, prevádzkový riaditeľ spoločnosti BuiltMind, vníma aktuálny stav ako návrat k realite a potvrdzuje dobrú kondíciu bratislavského trhu novostavieb. Ponuka dostupných novostavieb sa stabilizovala na úrovni 3732 až 3922 voľných bytov v približne 96 až 100 aktívnych rezidenčných projektoch. Oživili trh nové fázy projektov ako Zwirn či Nuppu od YIT, ale aj menšie schémy typu Milrose alebo Mýtna 37. Najsilnejším hráčom na poli predaja sa stal Cresco Real Estate s 58 transakciami. Cenová úroveň bratislavských novostavieb naďalej vykazuje mierne rastovú trajektóriu. Priemerná ponuková cena sa podľa BuiltMind vyšplhala na takmer 5700 eur za meter štvorcový (medzikvartálny nárast o 1,6 %), zatiaľ čo Bencont uvádza 5384 eur za meter štvorcový (medziročne o takmer 4 % viac). Rozdiel je spôsobený odlišnou metodikou výpočtu. Segment najmenších bytov typu 1+kk sa stáva takmer nedostupným s cenami nad 6000 eur za meter štvorcový. Fenoménom štvrťroka je postupné miznutie lacných bytov. Rastie priemerná výmera predaných bytov z 57,5 m² na viac ako 62 m² (podľa Bencontu až 64,11 m²), čo je spôsobené vyšším podielom transakcií v trojizbových a štvorizbových dispozíciách (až 39 % všetkých predajov). Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, potvrdzuje silný predaj aj vo vyššom segmente. Kľúčovým faktorom ovplyvňujúcim nálady na trhu zostáva financovanie a makroekonomický rámec. Priemerná úroková sadzba pri nových hypotékach sa pohybovala okolo 3,4 % p. a., čo už nespôsobuje šok, ale pôsobí ako prirodzená brzda pre časť dopytu. CBRE spracúva tzv. Residential Health Index, ktorý analyzuje pomer medzi splátkou hypotéky a nájomným. Od roku 2022 pretrváva stav, kedy je nájomné v Bratislave finančne výhodnejšie ako splátka hypotéky pri rovnakom byte. ## Regionálne rozdiely a dynamika trhu Najvýraznejší regionálny rast cien nehnuteľností bol zaznamenaný v Prešovskom a Banskobystrickom kraji. Podľa Romana Vrbovského z NBS ceny bývania v Prešovskom kraji medzikvartálne vzrástli až o 11 %. Najprudší rast cien však nezaznamenala Bratislava, ale Prešovský kraj. Medziročne tam ceny stúpli o viac než 21 percent a medzikvartálne o viac než 11 percent. Podľa Sadovskej rástli najmä ceny v okresoch Prešov a Poprad, pričom vývoj mohli ovplyvniť aj turisticky atraktívne lokality. Výrazný rast zaznamenali aj Banskobystrický, Trenčiansky a Žilinský kraj. Podľa Národnej banky Slovenska sa v niektorých regiónoch vypredali lacnejšie nehnuteľnosti a v ponuke zostali prevažne len drahšie byty, čo umelo zvýšilo priemerné ceny. Ide o výrazný nárast, ktorý poukazuje na lokálne faktory ovplyvňujúce trh. Výkyvy a rozdiely v cenovom vývoji na trhu s nehnuteľnosťami, ktoré identifikovala Národná banka Slovenska, zároveň naznačujú určitú neistotu. Táto neistota sa odráža aj na slabšom raste objemu nových hypotekárnych úverov, čo môže signalizovať opatrnosť zo strany kupujúcich aj bankových inštitúcií. Centrálna banka upozorňuje, že trh začína reagovať opatrnejšie a kupujúci aj developeri sú menej istí v očakávaniach ďalšieho vývoja. Napriek celkovému rastu cien nehnuteľností je dôležité sledovať tieto regionálne anomálie a celkovú dynamiku trhu pre pochopenie budúcich trendov. Vplyv Európskej centrálnej banky a konflikt na Blízkom východe sa odrazia aj na sadzbách na medzibankovom trhu a budú mať dopad na všetky krajiny EÚ. Podľa údajov Eurostatu malo Slovensko v poslednom kvartáli minulého roka piaty najrýchlejší rast cien nehnuteľností v celej Európskej únii. Analytička Eva Sadovská zároveň neočakáva, že by ceny nehnuteľností v najbližšom období výrazne klesli. Celkový obraz o trhu prinesú až dáta Štatistického úradu SR, ktoré zohľadňujú reálne predajné ceny, nie len ponukové. Výraznejší pokles cien väčších bytov bol zaznamenaný. Ďalší zdroj: sme.sk, noviny.sk, yimba.sk, startitup.sk, joj24.noviny.sk (Slovensko má 5. najrýchlejší rast cien nehnuteľností v EÚ - JOJ 24)