Ceny nehnuteľností na Slovensku pokračujú v raste, regióny predbiehajú Bratislavu

Ceny nehnuteľností na Slovensku zaznamenali v prvom štvrťroku nárast o 3,4 percenta, avšak medziročné tempo rastu sa spomalilo. Kým v predošlých obdobiach bola ťahúňom rastu cien najmä Bratislava, aktuálne sú to regióny, čo signalizuje presun dynamiky realitného trhu. Tieto údaje vyplývajú z analýzy dát Národnej banky Slovenska (NBS). Priemerná ponuková cena bytov a domov na Slovensku v prvom štvrťroku pokračovala v dvojcifernom medziročnom raste a meter štvorcový plochy rezidenčných nehnuteľností prvýkrát prekročil hranicu 3-tisíc eur. Tieto údaje dnes zverejnila Národná banka Slovenska. Analytik NBS Roman Vrbovský upozorňuje, že medzikvartálny rast o 3,4 percenta zapríčinili výlučne byty, zatiaľ čo segment rodinných domov oslabil, a to nielen cenovo, ale aj z hľadiska ponuky. Priemerná cena bývania dosiahla 3 005 eur za štvorcový meter, čo je približne o 100 eur viac ako na konci minulého roka. Medziročne sa tempo rastu mierne spomalilo na 11,3 percenta.

Vývoj cien nehnuteľností a regionálne disparity

Podľa údajov NBS sa slovenský realitný trh naďalej vyznačuje rastom cien nehnuteľností, hoci jeho intenzita sa voči minulosti znížila. Zásadným posunom je, že motorom zdražovania prestala byť metropola Bratislava. Tento trend naznačuje dozrievanie regionálnych trhov, kde dopyt po bývaní stúpa a prejavuje sa v cenách. Vývoj však nie je rovnomerný. Kým Košický a Žilinský kraj k rastu prispeli menej ako v minulosti, silnejšie sa presadili regióny stredného a východného Slovenska.

Zatiaľ čo Bratislava v minulosti dominovala rastu cien, súčasné dáta ukazujú, že realitný trh v regiónoch naberá na sile a stáva sa kľúčovým faktorom celoslovenského zdražovania nehnuteľností. Tento vývoj môže byť spôsobený viacerými faktormi, vrátane prerozdelenia pracovných príležitostí, záujmu o bývanie mimo najdrahšieho hlavného mesta, či lepšej dostupnosti hypotekárnych úverov v niektorých častiach krajiny.

Segment bytov zostáva hlavným motorom trhu. Ich ceny v prvom štvrťroku vzrástli o 3,5 percenta a medziročne o 11,1 percenta, pričom dosiahli 3 378 eur za štvorcový meter. Zaujímavý je pohľad na jednotlivé veľkostné kategórie. Najvýraznejšie, o viac ako päť percent, rástli ceny jednoizbových bytov. Naopak, najväčšie byty už druhý kvartál po sebe mierne zlacneli, čo naznačuje posun v dopyte – menšie byty sú dostupnejšie a pre časť kupujúcich predstavujú aj relatívne jednoduchšiu investíciu.

Podľa portálu Nehnuteľnosti.sk realitný trh v 1. štvrťroku 2026 ovládli rekordné nárasty cien najmä v regiónoch, pričom Bratislava prešľapuje na mieste, zatiaľ čo mestá ako Trenčín či Žilina hlásia nečakané dvojciferné zdražovanie. V okrese Bratislava I (Staré Mesto) mediánová cena dvojizbového bytu za pár mesiacov poskočila o 16.000 eur na 315.000 eur, čo predstavuje nárast o viac ako 5 %. V piatom bratislavskom okrese (vrátane Petržalky) dvojizbové byty zdraželi o viac ako 6 % na 229.000 eur. Celkový obraz metropoly ostáva pre väčšinu mladých ľudí finančne nedostupný. Nedostatok bytov je kľúčovým faktorom rastu cien. Michal Pružinský z Nehnuteľnosti.sk uvádza, že hoci celkový dopyt pre prísne hypotéky klesol, ponuka nehnuteľností je kriticky nízka, čo aj menšej skupine ľudí umožňuje rýchlo vyčerpať voľné byty a tlačiť stredové ceny nahor. Pre mnohé rodiny sa tak jedinou dostupnou cestou k vlastnému bývaniu stali staršie viacizbové byty, ktorých hodnota prirodzene rastie. Trenčín sa stal v prvom štvrťroku 2026 absolútnym rekordérom v tempe zdražovania, keď cena dvojizbového bytu vyletela o takmer 14 % na 148.000 eur. V Žiline stúpla cena trojizbových bytov o vyše 13 % na 221.000 eur. Banská Bystrica pri trojizbových bytoch hlási nárast o 10 % na 204.000 eur. Trnava zaznamenala pri trojizbových bytoch nárast o 8 % za štvrťrok na 200.000 eur, a dvojizbové byty v tomto meste stoja 170.000 eur, čo je nárast o takmer 4 %. Dvojizbový byt v Nitre stojí 164.000 eur a pri trojizbových bytoch vzrástla cena o necelé 2 % na 178.000 eur. V druhom mestskom okrese Košíc poskočili ceny dvojizbových bytov o vyše 9 % na 187.000 eur, a tretí košický okres zaznamenal nárast o takmer 7 % na 185.000 eur. Rozdiely medzi Bratislavou a regiónmi sa v mnohých prípadoch neustále zmenšujú, a ako podotkol Pružinský, pre bežného človeka v regiónoch to prináša nesmierne náročnú realitu. Ceny bytov sa od lokálnych platov vzďaľujú čoraz rýchlejším tempom, čo tlačí domácnosti do prenájmov, ktoré sa stávajú nutnou, no čoraz drahšou alternatívou.

Bratislavský realitný trh však vstúpil do roka 2026 s prudkým nárastom cien starších bytov, zatiaľ čo nájomné takmer stagnuje. Analýza Bencont Investments ukazuje, že priemerná cena bytov z druhej ruky v Bratislave sa vyšplhala na 4 350,86 €/m², čo predstavuje medziročný nárast o 11,88 %. Oproti koncu roka 2025 ide o ďalší posun nahor o približne 3 %. Rast sa pritom neobmedzil len na vybrané lokality. Ceny rástli naprieč väčšinou okresov, pričom výnimku tvorilo Staré Mesto, kde sa síce ceny zvýšili „len“ o 5,4 %, ale východisková cenová úroveň je tu podstatne vyššia. Kľúčovým faktorom rastu sa stali najmä menšie byty. Jednoizbové byty zdraželi medziročne až o 17 %, dvojizbové takmer o 15 %. Tieto dve kategórie zároveň tvoria približne 50 % celej ponuky, čo výrazne ovplyvňuje celkový cenový priemer. Ponuka bytov mala v prvom kvartáli 2026 priemernú výmeru 66,44 m², čo predstavuje mierny pokles oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 0,5 m². Celková priemerná absolútna cena bytu sa dostala na 280 546,75 eura, pričom medián dosiahol presne 250 000 eur. Ceny sa v rámci Bratislavy výrazne líšia podľa lokality. Najdrahšie zostáva tradične Staré Mesto, kde jednotková cena dosiahla 5 206,61 €/m². Rast úrokových sadzieb by mohol opätovne mierne ochladiť dopyt po vlastnom bývaní, ako aj investičný dopyt po nehnuteľnostiach, no pretrvávajúci nedostatok bytov v Bratislave bude korigovať ďalší cenový vývoj. Miera inflácie v roku 2025 na úrovni 4 % mohla motivovať investorov k presunu investícií do tohto typu aktíva. Zvýšený záujem o nehnuteľnosti počas prvého štvrťroka súvisí aj so snahou klientov využiť ešte stále výhodnejšie možnosti financovania.

Širší ekonomický kontext: inflácia a pohonné látky

Ekonomické prostredie je v súčasnosti poznačené inflačnými tlakmi. Napríklad, medziročná inflácia v Česku v apríli stúpla na 2,5 % z marcových 1,9 %, pričom za jej zrýchlením stáli predovšetkým zdražené pohonné látky. Analytici očakávajú, že inflácia sa bude v najbližších mesiacoch ďalej zvyšovať, čo môže mať dopad aj na kúpnu silu obyvateľstva a investičné rozhodnutia v oblasti realít v stredoeurópskom regióne. Situácia s pohonnými látkami na Slovensku je špecifická. Od obnovenia dodávok ruskej ropy sú benzín a nafta na Slovensku najdrahšie spomedzi krajín V4. Minister financií Ladislav Kamenický potvrdil, že spoločnosť Slovnaft udržiavala ceny palív nízko, aby sa vyhla plateniu špeciálnej dane, no zároveň vyjadril pocit, že Slovnaft štátu nejaké peniaze dlhuje.

Iniciatívy v oblasti nájomného bývania

Vláda SR aktívne pracuje na posilňovaní schémy nájomného bývania. Svedčí o tom aj schválenie návrhu na zapojenie Realitného podielového fondu správcovskej spoločnosti 365.invest do tejto schémy. Už vo februári boli do schémy nájomného bývania integrované realitné fondy, do ktorých môžu investovať aj bežní občania. Tento krok má za cieľ rozšíriť možnosti a dostupnosť nájomného bývania pre širokú verejnosť.

Na rozdiel od predajných cien bytov, trh s prenájmami v Bratislave sa vyvíja oveľa pokojnejšie. Priemerné nájomné vrátane energií dosiahlo 17,26 €/m². Medziročne vzrástlo len o 1,53 %, pričom v porovnaní s koncom roka 2025 dokonca kleslo o 0,65 %. Tento vývoj ukazuje jasné spomalenie. Zaujímavé je, že rast nájomného sa prejavil iba v okrese BA V, zatiaľ čo ceny v ostatných častiach hlavného mesta stagnovali alebo mierne klesli. Priemerné nájomné za dvojizbový byt mimo centra sa pohybuje na úrovni 852 až 899 eur vrátane energií. Celkové priemerné nájomné za Bratislavu už presahuje 1 000 eur mesačne. Spomalenie nájomného mení aj investičnú logiku trhu, čo môže ovplyvniť rozhodovanie investorov. Zhoršenie atraktivity investičných bytov v dôsledku spomaleného rastu nájomného pri nezmenenej úrokovej sadzbe znižuje celkový výnos investora. Pri aktuálnej výške inflácie sa tak môže nájomný trh javiť ako priaznivejší pre nájomcov. Hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik očakáva v najbližšom období pretrvávajúci záujem o kúpu nehnuteľností, no v priebehu roka by sa malo postupne spomaliť tempo rastu cien pod 10 %. Očakáva skôr stagnáciu ceny priemerného nájomného.

Celkový vývoj na trhu nehnuteľností na Slovensku naznačuje obdobie pokračujúceho, avšak miernejšieho rastu cien, pričom regionálne trhy preberajú dôležitú úlohu. Súčasná inflácia a nestabilné ceny palív predstavujú výzvy, ktoré môžu ovplyvniť dynamiku trhu. Iniciatívy v oblasti nájomného bývania sú kľúčové pre zabezpečenie dostupného bývania v meniacom sa ekonomickom prostredí.

Slováci považujú vlastníctvo nehnuteľnosti za bezpečnú investíciu a prioritnú záležitosť po štarte do pracovného života, pričom minulosť dávala tejto stratégii za pravdu, keďže realitný trh vytrvalo rástol, s výnimkou obdobia po roku 2008, a za uplynulých desať rokov sa zhodnotil o 122 percent. Avšak, stávka na vlastnú nehnuteľnosť nemusí vychádzať stále a minulý vývoj nezaručuje uspokojivé výsledky aj v budúcnosti. Najmä východ Slovenska čelí rizikám poklesu hodnoty nehnuteľností. Demografické zmeny naznačujú, že v priebehu 15 rokov môže z trhu zmiznúť až 30 % záujemcov o bývanie v niektorých lokalitách, čo sa už prejavuje v menšom záujme kupujúcich o cenovo dostupné nehnuteľnosti a hrozí, že ceny môžu dosiahnuť bod zlomu a klesať.

Ďalší zdroj: forbes.sk, standard.sk, startitup.sk, teraz.sk, Nehnuteľnosti.sk, sme.sk, slovak.statistics.sk