Ceny nehnuteľností na Slovensku prekonali 3000 €/m2: Nerovnomerný rast a vplyv hypoték

Ceny nehnuteľností na Slovensku zaznamenali historický míľnik, keď po prvýkrát prekonali hranicu 3000 eur za štvorcový meter. Tento rast je však charakteristický výraznou nerovnomernosťou, pričom analytici poukazujú na odlišnú dynamiku cien bytov a rodinných domov, ako aj prehlbujúce sa regionálne disparaty. Otáznikom do budúcnosti zostáva, ako sa bude realitný trh vyvíjať v kontexte meniacich sa ekonomických parametrov.

Dynamika rastu cien a regionálne rozdiely

V prvom štvrťroku tohto roka vzrástli ceny nehnuteľností o 3,4 % medzikvartálne a o 11,3 % medziročne, čo signalizuje pokračovanie podobného tempa rastu ako v predchádzajúcom roku. Realitný trh však vykazuje značnú heterogenitu. Analytik Tatra banky Adam Babinec upozorňuje, že ceny bytov rastú výrazne rýchlejšie ako ceny rodinných domov, čím sa rozdiel medzi nimi prehlbuje.

Konkrétne, ceny bytov sa medzikvartálne zvýšili o 3,5 % a dosiahli priemernú úroveň 3378 eur za štvorcový meter. Naopak, ceny domov zaznamenali mierny pokles o 1 % na priemerných 2118 eur za štvorcový meter. Okrem toho sa prehlbujú aj regionálne rozdiely; najvýraznejší rast cien bol zaznamenaný v Prešovskom kraji (11 %), zatiaľ čo najpomalší rast bol v Trnavskom kraji (1,7 %). Podľa analýzy Národnej banky Slovenska (NBS) bol prudký rast v Prešovskom kraji ovplyvnený pravdepodobne vypredaním lacnejších nehnuteľností, čo viedlo k tomu, že v ponuke zostali prevažne drahšie byty.

Vplyv hypotekárneho trhu na ceny nehnuteľností

Vývoj cien nehnuteľností je neoddeliteľne spätý s situáciou na hypotekárnom trhu. V prvom štvrťroku tohto roka sa priemerná úroková sadzba na hypotékach pohybovala okolo 3,4 %. Objem nových hypoték dosiahol takmer 1,3 miliardy eur, čo sa približuje k historicky silným úrovniam z polovice roka 2022. Takýto výrazný dopyt po hypotékach je podľa Adama Babinca jedným z kľúčových faktorov, ktoré prispievajú k rastu cien nehnuteľností.

Analytik zároveň zdôrazňuje, že dáta vychádzajú z ponukových cien zverejnených v inzerátoch a reálne predajné ceny sa môžu od nich líšiť. Tento aspekt pridáva ďalšiu vrstvu komplexnosti pri hodnotení skutočného stavu realitného trhu.

Možné scenáre ďalšieho vývoja

Adam Babinec predstavil dva možné scenáre vývoja cien nehnuteľností pre ďalšie obdobie. Ak si trh udrží súčasné tempo medzikvartálneho rastu približne o 3 %, ceny by mohli byť o rok vyššie o takmer 13 %. V prípade spomalenia rastu na približne 1 % medzikvartálne by sa ceny zvýšili o zhruba 4 % ročne.

Kľúčovým faktorom, ktorý ovplyvní budúci vývoj, budú úrokové sadzby na hypotékach. Ich zmeny môžu priamo vplývať na dopyt po nehnuteľnostiach a tým aj na ich cenový vývoj. Podľa analytika v súčasnosti nie je otázkou, či ceny nehnuteľností porastú, ale akým tempom sa tento rast bude odohrávať, vzhľadom na pretrvávajúci dopyt a zmeny v ponuke na trhu.