Ceny nehnuteľností naberajú rýchlosť: Realitný boom na Slovensku

Slovenský realitný trh prešiel v roku 2025 výraznými zmenami. Po miernom oživení v polovici roka 2024 pokračoval nárast cien nehnuteľností až do konca minulého roka, kedy ročné štatistiky potvrdili dynamický obrat s priemerným nárastom cien bývania o 12 %. Tento rast je značný v porovnaní s rokom 2024, kde nepresiahol jedno percento. Priemerná cena bývania dosiahla 2 800 EUR za meter štvorcový.

Vývoj cien bytov a domov

Ponukové ceny nehnuteľností na konci roka mierne zrýchlili rast o 3,3 % medzištvrťročne, pričom najviac zdraželi byty. Priemerná cena bytov na konci štvrtého štvrťroka 2025 bola 3 262 EUR za meter štvorcový, čo predstavuje medzištvrťročný nárast o 2,7 % a medziročný až o 12,7 %. Najsilnejšie rástli ceny dvoj- až štvorizbových bytov, zatiaľ čo ceny najväčších bytov stagnovali.

Domy po menšom poklese opäť začali rásť, zdraželi o 1,8 % medzištvrťročne. Ich priemerná cena dosiahla 2 139 EUR za meter štvorcový, čo je medziročne o 8,1 % viac. Podiel domov na trhu postupne rástol a za rok 2025 dosiahol päťročné maximum 40 %.

Regionálne rozdiely v raste cien

Cenový rast nebol jednotný. Najvyšší nárast zaznamenali Košice, kde ceny kompenzovali predošlé poklesy, a Bratislavský kraj, kde pretrvával tlak na vysoké ceny. Bratislavský a Košický kraj mali najväčší podiel na celkovom raste cien. Naopak, Prešovský kraj bol jediným regiónom s miernym medziročným poklesom o 0,3 %.

V Košickom kraji rástli primárne ceny bytov v okresoch Košice I, II a IV. V Žilinskom kraji sa rast prejavil hlavne u domov a v menšej miere u bytov v okrese Žilina. Nitriansky kraj zaznamenal rast hlavne v krajskom meste. V Prešovskom kraji síce ceny bytov v Poprade vzrástli, no celkový regionálny pokles to nevykompenzovalo. Mierne rasty boli viditeľné v Trnavskom, Trenčianskom, Prešovskom a čiastočne v Nitrianskom kraji.

Dynamika trhu a podiel krajov

Ceny bytov rástli počas celého štvrtého štvrťroka, pričom najvyšší rast bol v decembri, kedy je tradične nižšia ponuka nehnuteľností. Naopak, ceny domov mierne klesli v novembri, ovplyvnené sezónnym výpadkom novostavieb v Prešovskom kraji. Október bol kľúčovým mesiacom pre celkové štvrťročné zvýšenie cien.

Podiel Bratislavského kraja na celkovej ponuke klesol za posledných päť rokov z 36 % v roku 2021 na 30 % v roku 2025. Z hľadiska typológie nehnuteľností si mierne polepšili trojizbové byty, najmä na úkor jednoizbových.

Vplyv dopytu na trh

Dopyt po hypotékach sa udržal na stabilnej úrovni a rástol súbežne s cenami nehnuteľností, čo naznačuje pretrvávajúci záujem spotrebiteľov o investície do bývania aj napriek rastúcim nákladom. Matej Dobiš uvádza, že kúpa nehnuteľnosti a jej následný prenájom je pre niektorých motiváciou k zadlženiu. Dobiš, s odvolaním sa na NBS ako zdroj dát, upozornil, že realitný segment je náchylný na zmeny, ktorých vývoj je podmienený dopytom kupujúcich, a pri poklese dopytu môže byť aj stagnácia pozitívny výsledok.