Ceny nehnuteľností porastú, pákový hypotekárny efekt stratil na výhodnosti

Slovenskí realitní investori sa tradične spoliehali na pákový hypotekárny efekt. Tento model, pri ktorom príjmy z nájmu pokrývali hypotekárne splátky, však stráca na výhodnosti, ako potvrdzuje expert Štefan Hofer. Očakáva sa ďalšie zdražovanie bytov, čo si vyžiada flexibilnejšie investičné prístupy a presmerovanie záujmu k alternatívnym investíciám namiesto klasického nákupu nehnuteľností. Podľa Národnej banky Slovenska tempo rastu ponukových cien v poslednom štvrťroku 2025 zrýchlilo na 3,3 percenta, s medziročným nárastom o 12 percent.

Regionálne rozdiely a presun dopytu

Regionálne rozdiely na realitnom trhu sa prehlbujú. Košický kraj zaznamenal štvrťročný nárast o 8,2 percenta, zatiaľ čo v Prešovskom kraji ceny mierne klesli o 0,3 percenta. Róberta Mecková z FinGO reCloud vysvetľuje, že trh sa rozlieva do regiónov, keďže Bratislava je pre mnohých kupujúcich cenovo nedostupná.

Ľudia tiež častejšie vyhľadávajú rodinné domy, prípadne tie mimo veľkých miest, kvôli priestoru, možnosti práce z domu a lepšiemu pomeru ceny a úžitku. Podiel Bratislavského kraja na celkovej ponuke klesol z 36 percent v roku 2021 na 30 percent v roku 2025. Zároveň podiel rodinných domov v ponuke dosiahol v roku 2025 päťročné maximum na úrovni 40 percent.

Príčiny rastu cien a správanie kupujúcich

Ceny nehnuteľností naďalej rastú pre zvýšený dopyt po bývaní a obmedzenú ponuku. Tento nepomer sa koncom roka ešte prehĺbil, čo viedlo k rýchlejšiemu štvrťročnému rastu cien. Podľa Róberty Meckovej ľudia prestali čakať na ideálny moment, zmierili sa s vyššími úrokmi a začali riešiť bývanie.

Trh reaguje na prevahu kupujúcich nad ponukou rastom cien. V Košiciach k nárastu prispela kombinácia silného dopytu, obmedzenej ponuky a investičného záujmu. Prešov, ako menší trh, reagoval na pokles novostavieb rýchlym vyrovnaním cien.

Budúcnosť trhu a alternatívne investície

Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku sa vyvíja smerom k alternatívnym investičným modelom. Štefan Hofer potvrdzuje, že v roku 2026 je trh v dobrej kondícii a zaznamenáva silný rast. Dôvodom sú vysoké ceny bytov a vysoké úrokové sadzby, ktoré vytlačili bežných kupujúcich z trhu.

To otvorilo príležitosti pre alternatívne investície, ktoré umožňujú účasť na nákupe nehnuteľností aj bez kúpy celého bytu, reflektujúc tak meniaci sa charakter slovenského realitného trhu.