Ceny nehnuteľností stoja, no nedostatok bytov pretrváva

Slovenský realitný trh vstúpil do roka 2026 s miernym oživením predajov, avšak ceny rastú len pozvoľna, čo z pohľadu inflácie znamená reálnu stagnáciu. Kupujúci sú stále opatrní, ovplyvnení úrokovými sadzbami, čo vedie k vyrovnávaniu dopytu a ponuky. Napriek tomu pretrváva akútny nedostatok bytov, spôsobený najmä systémovými problémami a zdĺhavým povoľovaním novej výstavby. Kvalita bývania a lokalita sa stávajú kľúčovými faktormi, keďže staršie nehnuteľnosti strácajú na hodnote, zatiaľ čo kvalitné projekty a atraktívne lokality si cenu udržiavajú. Tento trend naznačuje čoraz väčšiu segmentáciu trhu, kde rozhoduje stav, lokalita a správne načasovanie investície. Podľa Róberty Meckovej z FinGO reCloud, zatiaľ čo v roku 2025 rástli ceny dvojciferným tempom (11-13 %), aktuálne je rast len 6-10 %. Očakáva sa skôr mierny a selektívny rast poháňaný nedostatkom bytov a stabilným dopytom. Ceny nehnuteľností na Slovensku pokračovali v raste aj na začiatku roka 2026, najviac zdražel Prešovský kraj.

Dynamika trhu s novostavbami v Bratislave

Bratislavský realitný trh s novostavbami vykázal začiatkom roka 2026 lepšiu kondíciu, hoci bez výraznej dynamiky. Počet predaných novostavieb presiahol sedemsto bytov za prvý kvartál, no stále nedosiahol dlhodobý priemer, ktorý sa pred rokom 2022 pohyboval na úrovni 800 až 1000 bytov štvrťročne. Dopyt sa síce oproti rokom 2022 až 2023 strojnásobil, pričom ponuka sa ustálila okolo štyroch tisíc bytov, trh však dnes funguje v nových pravidlách. Ceny sa pohybujú len mierne nahor, približne na úrovni miery inflácie, čo v praxi znamená ich reálnu stagnáciu, a na trhu prevláda rovnováha medzi dopytom a ponukou.

Kupujúci sa na trh vracajú, avšak s väčšou obozretnosťou, ovplyvnení predovšetkým výškou úrokových sadzieb a neistotou ohľadom ich budúceho vývoja. Developeri reagujú na túto situáciu udržiavaním stabilných cenových stratégií, keďže nevidia dôvod na výrazné zdražovanie, ani na znižovanie cien. Trh je preto charakterizovaný pokojom, ale zároveň postráda jasný smer.

Historické paralely ukazujú, že podobné obdobia relatívneho pokoja nastali po predchádzajúcich krízach či pred pandémiou. Tieto fázy sú kľúčové pre určenie budúceho smerovania trhu, či už k rastu, stagnácii, alebo poklesu, a sú výrazne ovplyvnené očakávaniami kupujúcich a vývojom v oblasti financovania bývania.

Pretrvávajúci nedostatok bytov a vplyv povoľovacích procesov

Jedným z najvýraznejších faktorov, ktoré ovplyvňujú slovenský realitný trh, je pretrvávajúci nedostatok bytov. Tento problém je priamo spojený so zdĺhavými a komplikovanými povoľovacími procesmi v stavebníctve, ktoré významne spomaľujú dodávky nových bytových jednotiek na trh. V dôsledku toho ponuka nedokáže plne uspokojiť existujúci dopyt, čo vytvára tlak na ceny a obmedzuje možnosti kúpy pre mnohých záujemcov. Dnes je počet predaných bytov zhruba o 40 percent nižší ako v roku 2016. Analytik Nehnuteľnosti.sk, Michal Pružinský, upozorňuje, že trhu s bytmi chýbajú nové projekty a vyčkávanie na plošné zlacňovanie nedáva zmysel. Spoločnosť 365.invest sa prostredníctvom svojho realitného fondu zapojí do systému nájomného bývania podporovaného štátom a plánuje 3 000 bytov.

Rastúci význam kvality a lokality

Na súčasnom realitnom trhu sa čoraz viac prejavuje vplyv kvality bývania a lokality. Staršie bytovky bez potrebnej obnovy a modernizácie postupne strácajú na hodnote, zatiaľ čo kvalitnejšie nehnuteľnosti v atraktívnych lokalitách si udržiavajú, prípadne aj zvyšujú, svoju hodnotu. Hoci zaznamenávame mierny rast cien starších bytov, výška nájmov skôr stagnuje, čo mení investorský pohľad na kúpu takýchto nehnuteľností.

Tento trend vedie k výraznejšej stratifikácii trhu, kde sa rozhodujúce faktory pre úspešný predaj stávajú stav nehnuteľnosti, jej poloha a správne načasovanie ponuky. Investori a kupujúci sú čoraz viac zameraní na dlhodobú hodnotu a potenciál zhodnotenia, čo podčiarkuje dôležitosť kvalitnej výstavby a strategickej lokality.

Záujem o investičné byty mierne klesol, ale ponuka je stále veľmi nízka. Garsónky a menšie 1-izbové či 1,5-izbové byty s rozumnou cenou sú na trhu raritou. Aj napriek vyšším úrokom miznú veľmi rýchlo. Opätovné zdražovanie hypoték taktiež mení priority kupujúcich, ktorí sa v čase drahých úverov utiekajú k cenovo najdostupnejším možnostiam na trhu, ako sú malé byty do 200-tisíc eur, najmä v Bratislave. V Nitre developeri stavajú stovky bytov a mrakodrap, čo naznačuje realitný boom v tomto regióne.

Budúcnosť realitného trhu

Súčasná stabilizácia cien a vyrovnávanie ponuky s dopytom naznačuje, že realitný trh na Slovensku sa nachádza v prechodnej fáze. Hoci momentálne chýba jasný smer, vývoj úrokových sadzieb a celková ekonomická situácia budú kľúčové pre jeho ďalšie smerovanie. Pretrvávajúci problém s nedostatkom bytov a potreba urýchlenia povoľovacích procesov zostávajú hlavnými výzvami, ktoré budú formovať realitný trh v nasledujúcich rokoch. Potenciálne zmeny vo financovaní a legislatíve môžu výrazne ovplyvniť trend cien a dostupnosť bývania. Napriek stabilizácii po ochladení z rokov 2022-2023, návrat do éry lacných hypoték a dvojciferného rastu cien zatiaľ neprichádza. Michal Pružinský radí, že kto našiel bývanie s rozumným pomerom ceny a stavu, mal by sa rozhodnúť dnes, kým má zabezpečené financovanie. Na slovenský realitný trh vstupuje platforma Bezrealitky.sk, ktorá chce objemovo konkurovať realitným kanceláriám a majiteľom umožniť predávať či prenajímať nehnuteľnosti bez sprostredkovateľov. Zaujímavou perspektívou je aj fakt, že vyššia daň z nehnuteľností by podľa experta mohla viesť k zníženiu cien bytov namiesto ich zvýšenia.

Ďalšie zdroje: Analytik: Tieto faktory rozhodnú o výhodnej cene bytu v Bratislave (trend.sk), Ceny nehnuteľností rastú aj tento rok, trh sa však viditeľne spomalil (dennikn.sk), Reality - Finsider (finsider.sk)