Ceny nehnuteľností stúpajú, no riziko realitnej bubliny je nižšie

Rast cien nehnuteľností v krajských mestách za rok 2025 vyvolal obavy z realitnej bubliny. Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR, však uvádza, že napriek stúpajúcim cenám je realitný trh pokojnejší a predvídateľnejší než v predchádzajúcom turbulentnom období. Riziko vzniku a prasknutia realitnej bubliny je v súčasnosti nižšie. Očakáva sa, že ceny bytov budú stúpať aj v tomto roku, avšak cenový rast už nemusí dosiahnuť dvojciferné hodnoty.

Analýza rizika realitnej bubliny

Cenová bublina vzniká vtedy, keď ceny rastú neprimerane rýchlo a odpájajú sa od faktorov ako vývoj platov, kúpyschopnosť, dostupnosť úverov alebo demografický vývoj. V takej situácii existuje riziko cenovej korekcie smerom nadol. Vladimír Kubrický dodáva, že aj napriek konsolidácii verejných financií zostáva nálada na realitnom trhu pozitívna a slovenské domácnosti sú stále v dobrej finančnej kondícii. Predpokladá sa diferencovaný vývoj, pričom cenové rozpätie medzi novšími a staršími bytmi sa bude tento rok skôr zväčšovať.

Vladimír Kubrický pripomenul, že realitná bublina bola témou už pred štyrmi rokmi. Vtedy situácia vyústila do poklesu cien, keď Realitný barometer od augusta 2022 stratil v priebehu nasledujúceho roka a štvrť 10,3 percenta zo svojej hodnoty. V porovnaní s rokom 2022 bol rast cien bytov miernejší a cena peňazí, respektíve nákladov na hypotekárny úver, by mala v roku 2026 zostať bez väčších zmien. Napriek tomu, že sa ekonomike nedarí, neistota je nižšia ako v roku 2022.

Vývoj cien podľa kategórií bytov

Najvýraznejší nárast cien za dva roky zaznamenali staršie 2-izbové byty, a to o 28,3 percenta, čo odráža vysoký záujem investorov. Nasledujú staršie 3-izbové byty s priemerným nárastom 23 percent. Miernejšie sa zvyšovali ceny novších 2-izbových bytov, v priemere o 21,2 percenta. Najpomalší rast cien sa prejavil pri novších 3-izbových bytoch, kde priemerný nárast dosiahol 17,9 percenta.

Regionálne rozdiely v raste cien

Lídrom zdražovania je Prešov, a to v kategóriách starších 2- a 3-izbových bytov. Cena staršieho 2-izbového bytu v Prešove vzrástla za dva roky zo 116 000 na 163 000 eur, zatiaľ čo 3-izbového bytu zo 141 000 na 186 000 eur. Novšie 2-izbové byty zdraželi najviac v Trenčíne, kde cena stúpla zo 137 000 na 183 000 eur. Najvýraznejší nárast hodnoty novších 3-izbových bytov bol zaznamenaný v Bratislave, kde cena vzrástla z 281 000 na 357 000 eur. Prešov a Trenčín boli dlhodobo medzi najlacnejšími krajskými mestami, a preto možno súčasný vývoj vnímať ako znižovanie ich cenového odstupu.

Odporúčania pre vlastníkov nehnuteľností

Diskusie o realitnej bubline môžu u predávajúcich vyvolať tlak na rýchly predaj a znižovanie cien z obavy pred možným poklesom trhu. Mojmír Plavec, tajomník Realitnej únie SR, zdôraznil, že je dôležité, aby sa vlastníci nenechali ovplyvniť mediálnymi skratkami o prasknutí bubliny a nerobili unáhlené rozhodnutia založené na emóciách, ktoré by mohli viesť k nevýhodným zmluvám.

Ekonomika odvtedy prekonala obavy zo začiatku vojny na Ukrajine, energetickú krízu a infláciu, hoci reálne mzdy vtedy dočasne klesli. Kompozitný index Národnej banky Slovenska, ktorý monitoruje prehriatie realitného trhu, bol pred jeho posledným ochladením o dve pásma vyššie ako teraz a nachádzal sa vo fáze vysokého rizika. V súčasnosti sa kompozitný index nachádza vo fáze vzostupu, uzatvára Kubrický.