Ceny novostavieb vo V4 rastú rýchlejšie ako príjmy

Ceny nových bytov v hlavných mestách krajín Vyšehradskej štvorky – Bratislave, Prahe, Varšave a Budapešti – stúpajú rýchlejším tempom ako reálne príjmy obyvateľov. Táto situácia poukazuje na zníženú dostupnosť bývania pre mnohých ľudí v týchto regiónoch. Napriek tomu, že problém je spoločný pre všetky štyri mestá, existujú medzi nimi rozdiely v dynamike rastu cien, výške príjmov, rýchlosti výstavby a v čase potrebnom na predaj nových bytov. Všetky tieto faktory ovplyvňujú celkovú dostupnosť bývania. Spoločnosť Cushman & Wakefield vykonala porovnávaciu analýzu týchto metropol, pričom vychádzala z dát získaných z platformy Builtmind. Ich zistenia ukazujú špecifické charakteristiky trhu s nehnuteľnosťami v každom meste. Na Slovensku pokračoval dvojciferný rast cien bytov a domov aj v závere vlaňajška, pričom tempo zdražovania sa vo štvrtom kvartáli spomalilo na 12,8 % z 13,4 % v predchádzajúcom štvrťroku. Vtedy ceny stúpli najviac za tri roky. Byty a domy na Slovensku sú čoraz drahšie nepretržite od druhého štvrťroka 2024. Vlani vo všetkých štvrťrokoch ceny bývania medziročne stúpli zhodne vyše o desatinu. V poslednom minuloročnom štvrťroku výraznejšie zdraželi nehnuteľnosti staršie než tri roky, o 13,4 %. Za nové byty a domy záujemcovia zaplatili o 9,8 % viac ako rok predtým. Ceny bytov a domov v sledovanom období stúpli vo všetkých ôsmich slovenských krajoch. Najviac – zhruba o šestinu – sa zvýšili v Banskobystrickom kraji. Oproti východiskovému roku 2010 sú ceny bytov a domov na Slovensku vyššie o 121,4 %. V tomto období zdraželi hlavne staršie nehnuteľnosti. Vývoj cien bývania štatistici rátajú z uzavretých transakcií zapísaných v katastri. Iné dáta prináša Národná banka Slovenska, ktorá vychádza z cien v inzerátoch. Pokles výstavby bytov na Slovensku sa v treťom štvrťroku takmer zastavil. Počet dokončených bytov klesol v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka už len mierne, o 1,5 %, na 4 188 bytov. To je o šesť percent menej oproti priemeru za rovnaké obdobie rokov 2015 až 2024. V predchádzajúcich troch štvrťrokoch počet dokončených bytov klesal dvojciferným tempom. Tempo začatia výstavby nových bytov na Slovensku sa už v porovnaní s minulým rokom zrýchlilo. Úrady v treťom štvrťroku vydali stavebné povolenia na výstavbu celkovo 4 270 bytov, čo predstavuje nárast o takmer tretinu (33 %) oproti predchádzajúcemu roku, ale stále ide o pokles o 17,2 % v porovnaní s desaťročným priemerom. Priemerná cena bytov a domov na Slovensku v treťom štvrťroku stúpla medziročne o 13,4 %, čo bol najrýchlejší rast za posledné tri roky. Bytová výstavba však naďalej zaostáva za svojím dlhodobým priemerom. Úrady na Slovensku v treťom štvrťroku skolaudovali podľa predbežných údajov 4 188 bytov. Medziročne to predstavuje pokles o 1,5 percenta a v porovnaní s priemerom za rovnaké obdobie rokov 2015 až 2024 pokles o šesť percent. V predchádzajúcich troch štvrťrokoch počet dokončených bytov v krajine klesal dvojciferným tempom. Tempo začatia výstavby nových bytov na Slovensku sa už v porovnaní s minulým rokom zrýchlilo. Úrady v treťom štvrťroku vydali stavebné povolenia na výstavbu celkovo 4 270 bytov. Medziročne to predstavuje nárast takmer o tretinu, v porovnaní s desaťročným priemerom však ide o pokles o 17,2 percenta. Priemerná cena bytov a domov na Slovensku podľa skorších údajov slovenských štatistikov v treťom tohtoročnom štvrťroku stúpla medziročne o 13,4 percenta. Išlo o najrýchlejší rast za posledné tri roky.

Dostupnosť a ponuka nových bytov

K prvému štvrťroku 2026 bola dostupnosť nových bytov v nasledujúcom stave: Varšava mala v ponuke 14 770 nových bytov, Budapešť 9 490 nových bytov, Praha 5 870 nových bytov a Bratislava 3 730 nových bytov. Pri prepočítaní dostupných novostavieb na tisíc obyvateľov, Varšava ponúka 7,9 bytu, Bratislava 7,8 bytu, Budapešť 5,3 bytu a Praha 4,2 bytu. Ku koncu marca 2026 sa ponuka novostavieb v Bratislave zvýšila na 3922 bytov v rámci 96 projektov, čo predstavuje približne 1,5-násobok ročného predaja. Táto ponuka tak zostala takmer identická ako v predchádzajúcom štvrťroku, pričom developeri priebežne dopĺňali silnejúci predaj čerstvou ponukou nových aj existujúcich projektov. Na základe týchto dát je zrejmé, že Varšava má najvyšší počet nových bytov v ponuke a zároveň, podľa skorších údajov z tohto článku, má najlacnejšie novostavby, pričom ich ceny rástli najrýchlejšie za šesť rokov. Naopak, Praha má najnižší počet dostupných novostavieb na tisíc obyvateľov.

Ceny novostavieb v Bratislave

Priemerná ponuková cena nových bytov v Bratislave rástla medziročne o 3,98 %, čím tempo rastu cien korešpondovalo s aktuálnym vývojom inflácie na Slovensku. Ku koncu prvého štvrťroku 2026 sa tak ceny dostali na úroveň 5384,32 eura na štvorcový meter (m2) s DPH, teda takmer 5 400 eur. Priemerná absolútna cena bytu sa dostala na úroveň 386 310 eur s DPH. Za jej nárastom stojí najmä vyššia cena za meter štvorcový, byty nie sú väčšie. Ceny sa výrazne líšia podľa lokality. Najvyššie sumy sa tradične platia v centre hlavného mesta. V Bratislave I dosahuje priemerná cena 7 176 eur za meter štvorcový a priemerná cena bytu presahuje 553-tisíc eur. Naopak, najnižšie ceny nájdeš v Bratislave IV, kde sa pohybujú okolo 4 430 eur za meter štvorcový.

Predaj bytov v Bratislave

Začiatkom roka 2026 predaj bytov v Bratislave, v porovnaní s koncom roka 2025, vzrástol o 108 jednotiek. Celkovo sa v bratislavských novostavbách ku koncu marca predalo 742 bytov. Priemerná jednotková cena predaných bytov dosiahla 5214,08 eura na m2 s DPH. Analytici z Bencont Investments upozorňujú, že hoci nárast predaja z úrovne okolo 600 bytov na súčasných 742 bytov sa javí ako dobrý signál, zatiaľ zostávajú skeptickí ohľadom tvrdenia, že by sa predaj dlhodobo dostal na štandardnú úroveň 800 až 1000 bytov mesačne. Očakávajú, že tempo predaja sa bude skôr pohybovať v rozmedzí 600 až 800 bytov, a rast cien novostavieb bude v roku 2026 kopírovať infláciu, teda do 5 % medziročne. Priemerná výmera bytov v ponuke bola 66,89 m2, pričom 45 % tvorili dvojizbové byty s priemernou rozlohou 51,63 m2. Tento trend trvá už od roku 2020, pričom dvojizbové byty postupne vytlačili väčšie trojizbové dispozície. Rast cien nových bytov síce pokračuje, jeho dynamika však zostáva umiernená a zodpovedá skôr inflačnému než výrazne expanzívnemu trhovému prostrediu. To naznačuje, že trh aktuálne nečelí ani prehrievaniu, ani tlaku na výraznejšiu cenovú korekciu. Zvýšený záujem bol zaznamenaný aj medzi trojizbovými a štvorizbovými bytmi, ktoré spoločne tvorili 39 percent všetkých predajov. Tým sa zvýšila aj priemerná rozloha predaných bytov na 64,11 metra štvorcového, čo prispelo k tomu že sa byty predávali celkovo v priemere za 347 175,78 eura s DPH. Priemerná absolútna cena bytov v ponuke dosiahla 386-tisíc eur s DPH a jej rast bol primárne spojený s rastom jednotkovej ceny. Na strane dopytu boli hlavnou oporou rast miezd a stabilizácia podmienok financovania bývania. Pokles úrokových sadzieb sa v priebehu prvého štvrťroka skôr zastavil aj z dôvodu príchodu nových rizík v svetovej ekonomike, ktoré zvýšili inflačné očakávania, čo môže u časti kupujúcich urýchliť rozhodnutie pre kúpu nehnuteľnosti na vlastné bývanie, ale aj ako formu konzervatívnejšej investície v čase neistoty na finančných trhoch. Vzhľadom na aktuálne stále vyššie úrovne úrokových sadzieb pohybujúce sa okolo 3,4 percenta p. a. analytici neočakávajú ich prudký rast. Zmeny na úrovni desatín percenta by skôr znamenali stabilizáciu tempa predaja na úrovni okolo 800 bytovo štvrťročne bez výraznejšieho rastu. Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments, je skeptický k tvrdeniu, že by sa predaj dlhodobo dostal na úroveň 800-1 000 bytov mesačne, čo považuje za štandardné tempo predaja novostavieb v Bratislave. Skôr sa predpokladá, že sa tempo predaja bude pohybovať v rozmedzí 600 – 800 bytov a trh s novostavbami sa dostáva do vyváženejšej fázy. Ponuka približne 3 900 bytov predstavuje asi 1,5-násobok ročného predaja, čo znamená, že developeri nestíhajú ani zaostávať za dopytom, ale ani ho nepredbiehajú. Rast cien zostáva mierny a zodpovedá skôr inflácii ako silnému realitnému boomu.

Slovenský sen o vlastnom bývaní naráža na neúprosnú realitu vysokých cien a úrokových sadzieb, ktoré sa odmietajú vrátiť k historickým minimám. Je dnešných 3,5 % na hypotéke novým normálom a ako sa s nárastom splátok o stovky eur vyrovnávajú slovenské domácnosti? Finančný analytik Marián Bulík zo spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko uvádza, že 3,5 % na hypotéke je novým normálom. Pre záujemcov o kúpu je dôležité vedieť, o koľko tisíc eur narastie cena 150-tisícového bytu do konca roka 2026 a akú mesačnú splátku môžu očakávať pri 20- alebo 30-ročnej lehote splácania. Taktiež je užitočné poznať, akú výplatu musí mať jednotlivec alebo rodina s deťmi na získanie úveru 120 000 €. Analytik radí mladým, aby nehľadali ideálne, ale prvé bývanie. Kedy sa oplatí zvoliť trojročnú a kedy päťročnú fixáciu úrokovej sadzby.

Ďalší zdroj: ekonomika.pravda.sk, startitup.sk, news.refresher.sk, forbes.sk