Ceny starších bytov v Bratislave prekonali historickú hranicu 300 tisíc eur

Ceny nehnuteľností na sekundárnom trhu v hlavnom meste Slovenska zaznamenali v treťom štvrťroku 2026 nečakaný a prudký nárast. Podľa najnovších údajov analytickej spoločnosti Bencont Investments priemerná absolútna cena starších bytov prvýkrát v histórii prekonala hranicu 300-tisíc eur, čím sa nepotvrdili pôvodné predpoklady o blížiacom sa ochladení trhu.

Rekordné hodnoty na sekundárnom trhu

Jednotková ponuková cena bytov z druhej ruky v Bratislave dosiahla v sledovanom období úroveň 4535 eur za štvorcový meter. V medziročnom porovnaní ide o nárast o 10 percent (podľa pôvodných odhadov 9,76 %), zatiaľ čo medzikvartálne sa ceny zvýšili o 3 percentá. Priemerná absolútna suma za nehnuteľnosť sa vyšplhala na 306 277 eur. Tento trend je podľa analytika Rudolfa Bruchánika poháňaný najmä lepšou dostupnosťou starších bytov oproti novostavbám, neutíchajúcim investičným záujmom a snahou kupujúcich získať financovanie ešte pred očakávaným zvýšením úrokových sadzieb.

Zmenila sa aj štruktúra ponúkaných nehnuteľností. Priemerný byt na trhu má v súčasnosti výmeru takmer 70 štvorcových metrov, čo predstavuje medziročné zväčšenie o 9,5 percenta. K celkovému rastu cien prispel aj fakt, že až 40 percent ponuky na sekundárnom trhu aktuálne tvoria relatívne nové stavby, ktoré si držia vyššiu hodnotu.

Dominancia Starého Mesta a rast nájomného

Najvýraznejší cenový skok zaznamenala mestská časť Staré Mesto, kde ceny medziročne vystrelili o 14,5 percenta na úroveň 5499 eur za meter štvorcový. Centrum mesta spolu s druhým bratislavským okresom momentálne tvorí až polovicu celkovej ponuky na trhu. Zatiaľ čo v predchádzajúcom období ťahali trh hore skôr lacnejšie okrajové lokality, aktuálne dominujú drahšie a prestížnejšie štvrte.

Paralelne s cenami bytov stúpa aj nájomné. Priemerný mesačný nájom v Bratislave vrátane energií dosiahol 1065 eur, čo predstavuje takmer 19 eur za štvorcový meter (presne 18,70 eura). Medziročne si tak nájomníci priplatia o 9 percent viac, pričom medzikvartálne nájomné stúplo o 5 percent. Samotná cena nájmu bez započítania energií sa pohybuje na úrovni 15 eur za m2. Najvyššie nájmy sú opäť v Starom Meste s priemerom 20 eur za meter štvorcový, zatiaľ čo najdostupnejšou lokalitou z pohľadu nájmov zostáva okres Bratislava IV.

Výhľad trhu a očakávaná stabilizácia

Hoci trh vykazuje silnú dynamiku, analytici očakávajú postupné vytrácanie rastových stimulov. Dôvodom má byť pokračujúce zdražovanie hypoték a fakt, že ceny starších nehnuteľností sa už nebezpečne priblížili cenám novostavieb, čo znižuje ich atraktivitu. Ak by ponukové ceny v závere roka stagnovali, medziročné tempo rastu by malo v štvrtom kvartáli klesnúť na 7,4 percenta kvôli vyššej porovnávacej základni z minulého roka.

V strednodobom horizonte predpovedá spoločnosť Bencont Investments postupné upokojenie situácie. Kým ku koncu roka 2026 by mal medziročný rast cien starších bytov ostať pod desiatimi percentami, v roku 2027 sa predpokladá ďalšie zmiernenie tempa na úroveň okolo piatich percent. Nájomné však pravdepodobne bude rásť aj naďalej, hoci pomalším tempom, pod vplyvom zvyšujúcich sa finančných nákladov prenajímateľov.

Ďalší zdroj (Denník E) dopĺňa, že na realitný trh a ochotu firiem investovať vplýva aj fakt, že Slovensko si v súčasnosti požičiava najdrahšie za posledných 15 rokov, pričom výnosy štátnych dlhopisov stúpli na takmer 4,4 % v dôsledku inflácie a energetického šoku. Ceny nehnuteľností a dostupnosť úverov ovplyvňujú aj pretrvávajúce inflačné tlaky, ktoré podľa odborníkov robia kombináciu investovania a predčasného splácania hypoték zmysluplnou stratégiou pre majiteľov bytov.