Desiatky tisíc prázdnych bytov a rekordné ceny. Opatrenia NBS sú len kozmetické

Na Slovensku sa aktuálne stavia najmenej bytov v tomto storočí, pričom ceny nehnuteľností naďalej neúmerne rastú. Táto situácia výrazne sťažuje mladým ľuďom prístup k vlastnému bývaniu, zatiaľ čo pre solventnejších kupujúcich predstavujú byty investičnú príležitosť. Národná banka Slovenska (NBS) sa snaží túto nerovnováhu riešiť, avšak jej doterajšie opatrenia sa javia ako nedostatočné na zásadné zlepšenie dostupnosti bývania. To potvrdzuje existenciu desiatok tisíc prázdnych bytov.

Nízka bytová výstavba a rast cien

Slovensko zaznamenáva historicky najnižší počet rozostavaných bytov v tomto storočí. Len v prvom štvrťroku bolo v celej krajine rozostavaných približne 2 000 bytov. Tento trend je alarmujúci vzhľadom na pretrvávajúci rast cien nehnuteľností. Paradoxne, napriek nízkemu tempu výstavby a vysokým cenám, existuje na Slovensku rozsiahly počet neobývaných nehnuteľností.

Štatistiky ukazujú, že v krajine je približne 400-tisíc tzv. prázdnych bytov. Táto kategória zahŕňa nehnuteľnosti, ktoré sú oficiálne obývateľné, ale nikto v nich trvalo nežije. Z tohto počtu je približne 40-tisíc bytov klasifikovaných ako neobývané aj podľa štatistik Eurostatu, ktoré nezahŕňajú rekreačné objekty. Takéto byty často slúžia ako investícia, rekreačné sídlo alebo sú jednoducho opustené, čo ďalej znižuje dostupnosť bývania pre ľudí, ktorí ho skutočne potrebujú. Bratislava, ako hlavné mesto, čelí ešte intenzívnejšiemu tlaku, kde sa ceny nehnuteľností neustále zvyšujú a dostupnosť bývania klesá.

Vplyv opatrení NBS na dostupnosť bývania

Národná banka Slovenska (NBS) zaviedla v minulosti sériu makroprudenčných opatrení s cieľom schladiť prehriaty realitný trh a zamedziť neúmernému rastu zadlženosti obyvateľstva. Tieto opatrenia zahŕňali napríklad obmedzenie maximálneho pomeru výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti (LTV) a pomeru splátok k príjmom dlžníka (DTI). Hoci mali za cieľ zvýšiť odolnosť finančného systému a spomaliť rast úverov na bývanie, ich dopad na reálnu dostupnosť bývania pre mladých ľudí a rodiny s priemernými príjmami je diskutabilný.

Kritici týchto opatrení, vrátane samotného článku, ich označujú za "kozmetické". Argumentujú, že zatiaľ čo dokázali obmedziť objem poskytnutých úverov a spomaliť rast cien v niektorých segmentoch, neriešia fundamentálne problémy trhu. Tými sú najmä nízka ponuka nových bytov a pretrvávajúci investičný charakter nákupu nehnuteľností. Opatrenia tak primárne zasiahli bonitnejších kupujúcich, ktorí si berú hypotéky na kúpu druhého či tretieho bytu, zatiaľ čo pre bežných ľudí ostáva prístup k financovaniu bývania naďalej zložitý.

Náročné podmienky pre mladých kupujúcich

Aktuálna situácia na realitnom trhu, charakterizovaná nízkou výstavbou a vysokými cenami, neúmerne zaťažuje mladých ľudí a začínajúce rodiny. Získať dostatočné finančné prostriedky na kúpu prvého bývania je pre nich čoraz náročnejšie, čo predlžuje ich zotrvanie v prenájmoch alebo bývanie s rodičmi. Tento trend má dlhodobé dôsledky na demografický vývoj a sociálnu štruktúru spoločnosti.

Nedostatočná ponuka nových bytov v kombinácii s vysokým dopytom, čiastočne poháňaným investičnými zámermi, vytvára začarovaný kruh. Mladí ľudia, ktorí by mali tvoriť základ budúcej ekonomiky, sú stavaní pred takmer neriešiteľnú úlohu zabezpečiť si vlastné bývanie. Je zrejmé, že akékoľvek opatrenia musia ísť nad rámec regulácie úverov a musia sa zamerať na komplexné riešenie bytovej otázky, vrátane podpory výstavby a zamedzenia špekulatívnym nákupom.

Súčasná situácia na slovenskom realitnom trhu vykazuje znepokojujúci paradox: rekordne vysoké ceny nehnuteľností idú ruka v ruke s minimálnou bytovou výstavbou a rozsiahlym počtom neobývaných bytov. Hoci Národná banka Slovenska (NBS) zaviedla určité makroprudenčné opatrenia, ich dopad na zlepšenie dostupnosti bývania, najmä pre mladú generáciu, je obmedzený. Je nevyhnutné hľadať komplexné riešenia, ktoré presahujú rámec finančnej regulácie a zameriavajú sa na podporu udržateľnej bytovej politiky pre všetkých obyvateľov. Bez zásadných zmien hrozí prehĺbenie bytovej krízy a dlhodobé negatívne dôsledky pre celú spoločnosť.