Dostupnosť bývania na Slovensku dramaticky klesá a Košice s Bratislavou sú na chvoste Európy

Slovensko čelí prehlbujúcej sa kríze dostupnosti bývania, pričom slovenské metropoly sa v európskych porovnaniach radia na popredné priečky v nedostupnosti nehnuteľností. Podľa aktuálnych analýz vyžaduje kúpa priemerného bytu investíciu vo výške viac ako desiatich ročných hrubých platov, čo v kombinácii s utlmenou výstavbou vytvára značný tlak na trh.

Rekordne nízka dostupnosť v slovenských mestách

Podľa najnovších dát z Deloitte Property Index 2026 sa tri slovenské mestá prepracovali do prvej desiatky najmenej dostupných miest v Európe. Najkritickejšia situácia je v Košiciach, kde obyvatelia na kúpu referenčného bytu s rozlohou 70 metrov štvorcových potrebujú približne 15 priemerných ročných hrubých miezd. O niečo lepšie, no stále v nelichotivej pozícii, je na tom Bratislava s potrebou 13,7 ročného platu a Banská Bystrica, kde tento ukazovateľ dosahuje 13,4 ročného príjmu.

Analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš upozorňuje na paradox v porovnaní s Nemeckom. Kým v mnohých nemeckých mestách je dostupnosť nového bývania vzhľadom na príjmy priaznivejšia, vo vlastnom bývaní tam žije len 47 percent obyvateľov. Na Slovensku je tento podiel extrémne vysoký a dosahuje až 93 percent. Tento stav je podľa analytika skôr dôsledkom historického vývoja a privatizácie bytového fondu po roku 1989 než reálnym odrazom súčasných finančných možností mladých rodín.

Nedostatok nových bytov a prudký rast cien

Hlavným motorom nepriaznivého vývoja je podľa Štatistického úradu SR výrazne oslabená stavebná aktivita. V roku 2025 sa dokončilo približne 14,3 tisíca bytových jednotiek, čo predstavuje medziročný pokles o takmer 20 percent. Ponuka tak nedokáže pružne reagovať na dopyt, čo priamo tlačí ceny nahor. Po období stagnácie v roku 2024, kedy ceny rástli tempom nižším ako 1 percento, nastal v roku 2025 podľa údajov Národnej banky Slovenska prudký zvrat.

Priemerné ponukové ceny nehnuteľností vzrástli v roku 2025 o 12 percent a dvojciferné tempo rastu si udržali aj v prvej polovici roka 2026. Situáciu komplikuje fakt, že kým dopyt po bývaní sa začal opätovne oživovať, nová výstavba zostáva naďalej utlmená. Na trhu absentuje významnejší segment profesionálneho nájomného bývania, ktorý by mohol v tejto situácii predstavovať stabilnú alternatívu k vlastnému bývaniu, ako je to bežné v západnej Európe.

Aktuálny vývoj naznačuje, že bez systémovej podpory nájomného trhu a zrýchlenia schvaľovacích procesov pre novú výstavbu bude dostupnosť bývania pre nové generácie Slovákov naďalej klesať. Dominancia vlastníckeho bývania naráža na svoje ekonomické limity, čo môže v strednodobom horizonte viesť k zmene štruktúry realitného trhu smerom k inštitucionálnym prenájmom.