Dostupnosť bývania na Slovensku klesá a ceny novostavieb atakujú nové maximá

Slovensko čelí jednému z najprudších nárastov cien nového bývania v rámci stredoeurópskeho regiónu, pričom v roku 2025 stúpli ceny o takmer 12,5 percenta. Podľa analýzy Property Index 2026 od spoločnosti Deloitte sa priemerná cena za štvorcový meter novostavby vyšplhala na 3 656 eur, čo v kombinácii s úrovňou miezd výrazne zhoršuje dostupnosť vlastného bytu.

Medzinárodné porovnanie a tempo rastu

V porovnaní so susednými štátmi vykazuje slovenský realitný trh mimoriadnu dynamiku zdražovania. Zatiaľ čo v Rakúsku sa priemerná cena pohybovala na úrovni 5 199 eur za štvorcový meter s miernym medziročným nárastom o 2,9 percenta, slovenské ceny rástli až štvornásobne rýchlejšie. Česko si udržiava pozíciu drahšieho trhu s priemernou cenou 5 412 eur za meter štvorcový, no tempo rastu tam bolo na úrovni 7,59 percenta, čo je stále menej než v prípade Slovenska.

Poľsko a Maďarsko zostávajú v absolútnych číslach lacnejšie, hoci aj tam trh zaznamenal oživenie. V Poľsku stál štvorcový meter nového bývania v priemere 3 008 eur pri náraste o 7,8 percenta, zatiaľ čo v Maďarsku dosiahol 3 438 eur s medziročným zvýšením o 10,9 percenta. Tieto dáta ukazujú, že hoci Slovensko nie je nominálne najdrahšou krajinou, rýchlosť zmien vytvára na domáce rozpočty extrémny tlak.

Situácia v kľúčových slovenských mestách

Celoslovenský priemer maskuje výrazné regionálne rozdiely, ktoré sú najviditeľnejšie v troch najväčších mestách. Bratislava si podľa dát spoločnosti Deloitte z roku 2025 drží prvenstvo s cenou 4 582 eur za meter štvorcový. V európskom kontexte sa tak slovenská metropola nachádza v rebríčku pred mestami ako sú napríklad Rotterdam alebo Haag, hoci zaostáva za Viedňou či Prahou.

Košice potvrdili svoju pozíciu druhého najdrahšieho trhu s cenou 3 881 eur za štvorcový meter. Banská Bystrica uzatvára sledovanú trojicu s priemernou sumou 3 272 eur za meter štvorcový. Zaujímavým zistením analýzy je fakt, že nominálne najvyššia cena automaticky neznamená najhoršiu dostupnosť, keďže do hry vstupuje aj lokálna kúpyschopnosť obyvateľstva vyjadrená priemernými platmi v danom regióne.

Dostupnosť bývania a európsky kontext

Analýza poukazuje na kritický stav dostupnosti bývania, kde v niektorých slovenských lokalitách musia obyvatelia na kúpu priemerného bytu vynaložiť ekvivalent až 15 ročných platov. Tento ukazovateľ stavia mestá ako Košice do nepriaznivej pozície, kde je zaobstaranie si nehnuteľnosti v pomere k príjmom náročnejšie než v mestách ako Amsterdam či Bratislava.

V širšom európskom meradle zostávajú najdrahšími lokalitami Mníchov s cenou 11 200 eur za štvorcový meter a Luxemburg s hodnotou 10 567 eur. Slovenský trh sa však k týmto métam nepribližuje ani tak cenou, ako skôr narastajúcou bariérou pre strednú triedu, ktorá pri súčasnom nastavení hypotekárneho trhu a cien novostavieb čelí najväčším prekážkam za posledné obdobie.

Vzhľadom na pretrvávajúci nepomer medzi rastom cien nehnuteľností a dynamikou miezd možno očakávať, že tlak na trhu s bývaním sa bude v najbližšom období ďalej stupňovať, čo môže viesť k zvýšenému záujmu o nájomné bývanie.