Dostupnosť bývania v roku 2026: Analytik podmieňuje stabilitu

Stabilita dostupnosti bývania na Slovensku v roku 2026 závisí od spomalenia medziročného rastu cien nehnuteľností na úroveň 5 až 10 percent, uviedol ekonomický analytik Tatra banky Boris Fojtík. V takomto prípade by sa dostupnosť bývania udržala na súčasnej úrovni. Ak by ceny rástli tempom približne 3 percentá za štvrťrok, dostupnosť bývania by sa zhoršila a ceny by sa odďaľovali od dlhodobej rovnováhy. Očakávané spomalenie rastu cien nehnuteľností v roku 2025 sa nepotvrdilo. Nižšie úrokové sadzby a oživenie hypotekárneho trhu opäť zvýšili tlak na ceny. Analytik uvádza, že spomalenie počas leta bolo skôr sezónnym javom a v závere roka ceny rástli nad 3 percentá za štvrťrok. Priemerná cena za štvorcový meter podlahovej plochy bytu vlani medziročne vzrástla o 12 percent. Byty zdraželi takmer o 13 percent a domy približne o 9 percent. Dvojciferný rast cien bol zaznamenaný v štyroch krajoch: Košickom (17 percent), Prešovskom (14 percent), Bratislavskom (13 percent) a Banskobystrickom (10 percent).

Podľa Národnej banky Slovenska ceny bývania v minulom roku vzrástli o 12%. Byt, ktorý pred rokom stál 150 000 €, na konci minulého roka stál 168 000 €. Čo sa týka odhadov na rok 2026, finančný expert Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko predpokladá, že zdražovanie bytov sa spomalí. Dôvodov je viacero – slabší trh s hypotékami alebo konsolidácia, keď sa ľudia snažia šetriť a odkladajú niektoré veľké investície. Odhad rastu cien bývania je okolo 5 až 7 %. Ak by bol v tomto roku rast napríklad len 5 %, tak byt z konca minulého roka vzrastie na cene zo 168 000 € na približne 176 000 €.

Prvý kvartál roka 2026 priniesol realitnému trhu studenú sprchu, keďže ceny bytov namiesto poklesu zaznamenali rekordné nárasty naprieč Slovenskom. Analytici portálu Netky.sk uvádzajú, že hlad po bytoch je stále extrémny a vlastníctvo štyroch stien sa stáva pre bežného človeka čoraz drahšou záležitosťou. Nedostatok bytov tlačí ceny nahor aj pre menšie skupiny kupujúcich.

Z pohľadu Forbesu sa realitný trh na Slovensku po turbulentných rokoch upokojil. Ceny už nerastú dvojciferným tempom, úrokové sadzby sa stabilizovali a kupujúci sa postupne vracajú späť do hry. Forbes však upozorňuje, že toto nie je návrat do normálu, ale ide o nový trh, ktorého zmeny si väčšina ľudí zatiaľ nevšimla.

Úrokové sadzby na hypotékach boli podľa NBS za február tohto roka pri nových hypotékach v priemere 3,44%. V praxi sa však mnoho ľudí na toto nízke číslo nedostane a dostávajú úrok okolo 3,5% alebo viac. Kvôli konfliktu s Iránom hrozí výrazne vyššie riziko inflácie, a teda aj riziko, že úrokové sadzby budú naďalej rásť. Z trhu už zmizli najnižšie, trojpercentné úrokové sadzby a začínajú sa na 3,07%. Úroky pod 1% boli anomáliou a v najbližších rokoch sa ich návrat neočakáva. Dnešné úroky okolo 3% sú zrejme novým štandardom.

Pre kúpu bytu za 150 000 € (s hypotékou 120 000 € a 20% vlastnými úsporami) je potrebný čistý mesačný príjem 1 400 € u jednotlivca, 1 600 € u páru bez detí a 1 750 € pri rodine s dvoma deťmi. Pri 20-ročnej hypotéke by splátka bola okolo 860 až 870 €, pri 30-ročnej splatnosti približne 670 €. Odporúča sa zvoliť čo najdlhšiu splatnosť, aby splátka nepresiahla tretinu čistého príjmu domácnosti. V prípade prechodu z 1 % na 3,5 % úroku je nárast splátky významný, no ľudia situáciu väčšinou zvládajú vďaka nárastu reálnych miezd a úspor.

Trh bez emócie

Ešte pred pár rokmi bol realitný trh poháňaný emóciou, strachom z rastúcich cien a presvedčením, že

Pokles úrokových sadzieb v poslednom štvrťroku 2025 podporil záujem o kúpu nehnuteľnosti, čo potvrdzuje aj Boris Fojtík na základe realistickejšieho scenára vývoja cien nehnuteľností v tomto roku. Ak by ceny rástli tempom okolo 3 % za štvrťrok, podľa negatívneho scenára by priemerná cena nehnuteľností bola o 13 % vyššia ako v roku 2025. Pri súčasnom spomaľovaní rastu nominálnych miezd smerom k 4 až 5 % by sa dostupnosť bývania zhoršila a ceny by sa vzďaľovali od dlhodobej rovnováhy, predpokladá Fojtík.

Ďalší zdroj informácií: ekonomika.pravda.sk, sme.sk