Éra lacných bytov je definitívne preč: Čo prinesie rok 2026 a prečo sa čakanie nemusí vyplatiť?

Rast cien nehnuteľností na Slovensku znovu naberá na sile. Očakávané spomalenie sa nepotvrdilo a nižšie úrokové sadzby spolu s oživením hypotekárneho trhu zvýšili tlak na ceny. V závere roka 2025 ceny rástli tempom prevyšujúcim tri percentá za štvrťrok. Ekonomický analytik Tatra banky Boris Fojtík upozornil, že očakávané spomalenie sa nepotvrdilo. Trh sa po krátkom letnom ochladení vrátil k výraznejšiemu rastu. Spomalenie trhu počas leta sa javí skôr ako sezónny výkyv než ako začiatok dlhodobejšieho útlmu. Nízke úrokové sadzby a oživenie hypotekárneho trhu sú hlavnými dôvodmi tohto zrýchlenia. Lacnejšie financovanie podporilo dopyt a vytvorilo nové impulzy pre rast cien.

Kľúčové faktory rastu cien

Pokles úrokových sadzieb v poslednom štvrťroku 2025 výrazne podporil záujem o kúpu nehnuteľností. Priemerná sadzba klesla za tri mesiace o takmer 0,2 percentuálneho bodu, čo predstavuje najvýraznejší pokles za viac ako dva roky. Objem nových hypoték medziročne vzrástol o osem percent. Oživenie úverového trhu sa priamo premietlo do zvýšeného dopytu po bývaní.

Kombinácia vyšších cien, nižších úrokových sadzieb a rastu miezd o viac ako päť percent medziročne mierne zlepšila finančnú dostupnosť bývania. Tá sa však stále nachádza tesne pod hranicou sto bodov, čo znamená, že splátka hypotéky predstavuje približne 25 percent hrubého príjmu domácnosti.

Regionálne rozdiely v raste cien

Priemerná cena za meter štvorcový vzrástla v roku 2025 medziročne o 12 percent. Byty zdraželi ešte výraznejšie, takmer o 13 percent, zatiaľ čo ceny domov stúpli približne o deväť percent. Dvojciferný rast cien zaznamenali štyri kraje.

Najvýraznejší bol v Košickom kraji, kde ceny vzrástli o 17 percent. V Prešovskom kraji dosiahol rast 14 percent, v Bratislavskom 13 percent a v Banskobystrickom desať percent. Regionálne rozdiely tak zostávajú výrazné, pričom niektoré časti Slovenska zažívajú dynamickejší vývoj než celoslovenský priemer.

Výhľad na rok 2026 a dostupnosť bývania

Výhľad na rok 2026 je podľa analytika zmiešaný. Z trhu práce prichádzajú signály o klesajúcom počte zamestnaných, čo môže oslabiť kúpyschopnosť domácností. Tretia vlna fiškálnej konsolidácie môže tiež zaťažiť rodinné rozpočty. Rastúca neistota by mohla spomaliť tempo rastu cien, hoci úrokové sadzby môžu ešte mierne klesnúť. Situácia však zatiaľ nepripomína obdobie rokov 2010 až 2015, keď bol realitný trh dlhodobo slabý. Aktuálny vývoj skôr naznačuje pokračujúcu dynamiku, aj keď s možnými výkyvmi.

Ak by ceny rástli celý rok tempom okolo troch percent za štvrťrok, priemerná cena nehnuteľností by bola o 13 percent vyššia ako v roku 2025. Pri súčasnom spomaľovaní rastu nominálnych miezd smerom k štyrom až piatim percentám by sa dostupnosť bývania zhoršila a ceny by sa vzďaľovali od dlhodobej rovnováhy. Realistickejší scenár podľa analytika počíta so spomalením rastu cien na päť až desať percent ročne. V takom prípade by sa dostupnosť bývania udržala približne na dnešnej úrovni, bez výrazného ďalšieho zhoršenia.