Európski odborári žiadajú vyššie mzdy a zmrazenie nájomného v EÚ

Európski odborári vyzývajú na zvýšenie miezd a zmrazenie nájomného v krajinách EÚ. Nový výskum totiž ukázal, že náklady na bývanie vo väčšine hlavných miest Únie často prevyšujú príjmy nízkoplatených pracovníkov, čo poukazuje na naliehavosť riešenia bytovej krízy. Na Slovensku, rovnako ako v iných krajinách EÚ, sú viditeľné výrazné regionálne rozdiely v atraktivite nájomného bývania pre investorov. V niektorých mestách má nákup bytu na prenájom stále ekonomický zmysel, zatiaľ čo inde môžu investori čeliť slabej návratnosti a vysokému riziku. Aby sa predišlo emotívnym nákupom, mali by kupujúci sledovať širšie spektrum ukazovateľov než len samotnú kúpnu cenu nehnuteľností a výšku nájomného. Úspech závisí od dôsledného preverenia relevantných dát prostredníctvom analytických nástrojov. Len overené fakty a presné čísla dokážu poskytnúť spoľahlivú oporu pre rozhodovací proces. Okrem toho sa trh nájomného bývania nachádza v paradoxnej situácii. Kým pokračuje mierne zdražovanie bytov a domov, nájomné v niektorých mestách stagnuje alebo klesá. Tento kontrast dotvára napätie medzi dostupnosťou bývania a finančnými možnosťami rodín. Platby za nájomné sú pritom už dnes často na hrane únosnosti, a to aj pri relatívne lacných bytoch. Dynamika trhu preto núti domácnosti optimalizovať rozpočet a hľadať kompromisy medzi lokalitou, veľkosťou a cenou. Zlacňovanie nájomného v niektorých mestách ale môže naznačovať, že sa blížime k pomyselnému stropu.

Bytová kríza v EÚ a jej dopady

Milióny obyvateľov Európskej únie čelia problému nedostupného bývania, čo vedie k rozsiahlej bytovej kríze. Európska komisia s Európskym parlamentom usporiadali 5. mája v Bruseli podujatie na vysokej úrovni, ktoré sa venovalo tejto kritickej situácii. Cieľom stretnutia bolo hľadať efektívne riešenia a stratégie na zabezpečenie cenovo dostupného bývania pre všetkých občanov.

Európska komisia plánuje 6. mája predstaviť konkrétne opatrenia na boj proti vylúčeniu z bývania v rámci svojho Plánu dostupného bývania. Tieto iniciatívy by mali priniesť úľavu pre domácnosti, ktoré sú najviac zasiahnuté rastúcimi nákladmi na prenájom a nedostupnosťou bývania, s dôrazom na sociálne spravodlivé riešenia.

Rozdiel medzi mzdami a náklady na bývanie

Analýza Európskeho odborového inštitútu (ETUI), na ktorú poukazuje Európska odborová konfederácia (ETUC), odhalila značný rozdiel medzi minimálnymi mzdami a nákladmi na prenájom. V hlavných mestách 20 členských krajín EÚ sú náklady na prenájom bytu s maximálne dvoma spálňami v priemere o 218 eur vyššie ako zákonom stanovené minimálne mzdy. Tento nepomer silne zasahuje najmä nízkopríjmové skupiny obyvateľstva.

Situácia naznačuje, že aj pracovníci s minimálnou mzdou majú problém pokryť základné životné náklady spojené s bývaním. To vedie k prehĺbeniu sociálnych nerovností a ohrozuje udržateľnosť životnej úrovne v mestských oblastiach. Priemerné náklady na mesačné nájomné sú v Prahe, Lisabone a Dubline o viac ako 700 eur vyššie ako minimálna mzda, zatiaľ čo v Aténach, Bratislave, Budapešti a vo Vallette sú o viac ako 400 eur vyššie. Obyvatelia Prahy vynaložia 1710 eur na nájomné pri 924 eurách minimálneho platu (185,1 % nad minimálnu mzdu). V tomto porovnaní nasleduje Lisabon (1798 voči 1073 eur; 167,5 %), Budapešť (1328 voči 838 eurám; 158,5 %) a potom Bratislava s 1445 eurami voči minimálnej mzde na úrovni 915 eur (157,9 %). Ak sa zohľadnia všetky časti členských krajín EÚ, priemerné náklady na prenájom bytu predstavujú 42 % minimálnej mzdy. V prípade Slovenska prepočet ukázal, že pri priemernej sume 391 eur na nájomné a minimálnej mzde 915 eur je tento pomer na úrovni 42,7 %. Najmenej platení pracovníci v piatich krajinách – Malta, Írsko, Holandsko, Luxembursko a Estónsko – minú viac ako polovicu svojej mzdy na prenájom jedno- až dvojizbového bytu, zatiaľ čo pracovníci v ďalších 12 krajinách minú tretinu alebo viac svojich príjmov. Aj pracovníci žijúci mimo hlavných miest čelia ťažkostiam s bývaním a nájomným.

V Bratislave staršie byty na začiatku roka 2026 zdraželi na 4 350,86 €/m², čo predstavuje medziročný nárast takmer o 12 %, pričom v porovnaní s koncom roka 2025 sú ceny vyššie o 3 %. Cenový rast bol citeľný vo všetkých okresoch okrem Starého Mesta, kde ceny vzrástli o 5,4 %. Najväčší nárast zaznamenali jednoizbové (o 17 %) a dvojizbové byty (o takmer 15 %), ktoré tvoria až 50 % ponuky. V kontraste s rastom cien starších bytov sa nájomný trh skôr ochladzoval. Priemerné nájomné spolu s energiami medziročne vzrástlo len o 1,53 % a v porovnaní s koncom roka 2025 dokonca kleslo o 0,65 %, pričom v ponuke boli byty na prenájom v priemere za 17,26 €/m². Jedným z vysvetlení tohto vývoja je zvýšená preferencia vlastného bývania.

Kľúčové kritériá pre investorov do nájomného bývania

Investori, ktorí uvažujú o vstupe do segmentu nájomného bývania, by mali preskúmať trh cez optiku niekoľkých kľúčových parametrov. Tieto kritériá možno rozdeliť do troch hlavných kategórií, ktoré tvoria základný rámec pre objektívne posúdenie trhového potenciálu.

Demografické ukazovatele

Prvý pohľad by mal reflektovať demografický fundament, ktorý odhaľuje potenciál dopytu. Základným pravidlom je vyhnúť sa nehnuteľnostiam v regióne s klesajúcim počtom obyvateľov. Takýto typ investície predstavuje príliš riskantnú stávku. Sledovať treba napríklad migračné saldo. Pokiaľ sa do mesta sťahuje viac ľudí, než z neho odchádza, je to dobrý signál. Pozitívne číslo totiž možno vnímať ako motor rastu cien nájmov. Ďalším dôležitým aspektom je veková štruktúra obyvateľstva. Zamerať sa treba najmä na podiel populácie vo veku 20 až 35 rokov, pretože táto skupina najčastejšie generuje dopyt po nájomnom bývaní (študenti, mladí zamestnanci, začínajúce rodiny). Významným ukazovateľom je aj počet sobášov a pôrodnosť, ktoré investorom napovedia, či má mesto budúcnosť ako rodinná lokalita a či možno očakávať vyšší dopyt po väčších bytoch. Bratislava v tomto ohľade ponúka stabilný realitný trh.

Ekonomické indikátory

Demografia však sama osebe nestačí. Zohľadniť preto treba aj kúpyschopnosť nájomníkov. Ak ľudia nemajú dostatočnú solventnosť na úhradu nájomného, nemožno ich premeniť na klientov. Dôležité je aj to, že rozdiely medzi regiónmi sa zmenšujú, čo môže mať dopad na dynamiku trhu. Dôležitá je aj dynamika priemerných miezd. Ak platy v regióne rastú rýchlejšie ako inflácia, vytvára to priestor na postupné zvyšovanie nájomného bez rizika straty nájomníka. Obrovský význam má aj miera nezamestnanosti a diverzifikácia zamestnávateľov pôsobiacich v regióne. Investícia v meste závislom na jednom veľkom závode je výrazne rizikovejšia ako v meste so širokým mixom služieb, IT a priemyslu. Investor, ktorý chce získať výhodu, by mal venovať pozornosť príchodu strategických investícií. Oznámenia o výstavbe nových priemyselných parkov alebo logistických centier ukazujú na budúci potenciál, ktorý sa s vysokou pravdepodobnosťou pretaví do rastu cien.

Realitné metriky

Extrémne zaujímavé sú aj ukazovatele výnosu a likvidity. Ide o čísla, ktoré poukazujú na to, či sa investícia matematicky vráti. Hrubý výnos z prenájmu (Gross Rental Yield) sa vypočíta ako podiel ročného nájomného a kúpnej ceny vynásobený číslom sto. Ten sa v slovenských podmienkach spravidla pohybuje na úrovni od troch do šiestich percent. Dôležitý je aj čas realizácie prenájmu (Days on Market). Čím kratšie svieti inzerát na realitnom portáli, tým je trh „hladnejší“ a investícia likvidnejšia. Ak však byty v meste „ležia“ na portáloch dlhé mesiace, môže ísť o signál presýteného trhu.

Požiadavky odborových zväzov

Vzhľadom na alarmujúce závery analýzy ETUI, európske odborové zväzy naliehajú na priame a účinné riešenia. Ich kľúčové požiadavky zahŕňajú plošné zvýšenie miezd, ktoré by zodpovedalo rastúcim životným nákladom, ako aj zmrazenie nájomného v celej Európskej únii.

Odborári veria, že len kombinácia týchto opatrení môže zabezpečiť, aby bývanie bolo dostupné pre všetkých a aby sa zmiernil tlak na rozpočty domácností. Argumentujú, že bez spravodlivých miezd a regulácie nájomného bude bytová kríza naďalej eskalovať.

Európski odborári taktiež zdôrazňujú potrebu prehodnotenia súčasných politík v oblasti práce a sociálneho zabezpečenia. Žiadajú členské štáty EÚ, aby prijali legislatívne zmeny smerujúce k lepšej ochrane pracovníkov a nájomníkov, a aby sa primárne zamerali na trvalú udržateľnosť životnej úrovne a sociálnu kohéziu v celej Únii. Tieto kroky sú nevyhnutné pre zmiernenie sociálnych dopadov súčasnej ekonomickej situácie a pre zabezpečenie dôstojného života pre všetkých občanov EÚ. ETUC vyzvala členské štáty EÚ, aby implementovali smernicu o minimálnej mzde vrátane akčných plánov na podporu kolektívneho vyjednávania, ktoré zabezpečia, aby viac pracovníkov dostalo spravodlivú mzdu. Vlády by pri určovaní primeranosti minimálnych miezd mali zohľadniť náklady na bývanie a zaviesť regulácie nájomného na zmrazenie nákladov na bývanie pre pracovníkov, zaistiť ochranu nájomníkov pred vykorisťovaním a ochranu zraniteľných rodín pred vysťahovaním. Takisto by mali zvýšiť verejné investície do sociálneho bývania. Generálna tajomníčka ETUC Esther Lynchová v správe pre médiá uviedla, že vysoké náklady na bývanie a nízke mzdy ženú ľudí do chudoby a ekonomiky do recesie. „Nesúlad medzi nájomným a platom je neudržateľný. Keď k tomu pridáme rastúce ceny energií a potravín, pracujúci ľudia si musia požičiavať na nevyhnutné veci, nemajú žiadny disponibilný príjem, čo znemožňuje sporenie na výmenu domácich spotrebičov alebo návštevu zubára. To je zlé aj pre európsku ekonomiku. Keď majú pracujúci ľudia peniaze, míňajú ich v reálnej ekonomike,“ odkázala Lynchová.

Spomalený rast nájomného v Bratislave zhoršuje atraktivitu investičných bytov, keďže rastúca cena nehnuteľnosti pri nezmenenej úrokovej sadzbe znižuje celkový výnos investora. Pri aktuálnej inflácii sa tak nájomný trh javí priaznivejšie pre nájomcov. Priemerné nájomné rástlo len v okrese BA V, zatiaľ čo v ostatných okresoch stagnovalo alebo klesalo. Priemerné mesačné nájomné za dvojizbový byt mimo Starého Mesta sa pohybovalo v rozpätí od 852 € do 899 € aj s energiami a priemerné absolútne nájomné za celú Bratislavu presiahlo hranicu 1 000 €. Očakávajú sa dve až tri zvýšenia depozitnej sadzby ECB do konca roka 2026, čo by mohlo teoreticky ochladiť dopyt po vlastnom bývaní a investičný dopyt po nehnuteľnostiach, avšak pretrvávajúci nedostatok bytov v Bratislave bude korigovať ďalší cenový vývoj. Miera inflácie v roku 2025 na úrovni 4 % motivovala investorov k presunu investícií do nehnuteľností pre neistotu na finančných trhoch. V najbližšom období sa očakáva pretrvávajúci záujem o kúpu nehnuteľností, no počas roka sa predpokladá spomalenie tempa rastu cien pod 10 % a stagnácia priemerného nájomného.

Zmeny v nájomných bytoch: Mesto Nitra vyčlenilo 224-tisíc eur na úpravu dispozícií nájomných bytov na Dvorčianskej v Krškanoch, s cieľom zväčšiť 1-izbové byty a zvýšiť bezpečnosť. Zároveň mesto Nitra čelí žalobe od developera, ktorý požaduje navýšenie nákladov na výstavbu nájomných bytov na Tehelnej ulici. V októbri 2022 boli rozdané kľúče od nájomných bytov v novom bytovom dome na Dieloch, s investíciou presahujúcou 2 milióny eur. Tento bytový dom s 33 nájomnými bytmi bol dokončovaný v júni 2022 s nákladmi nad 2,3 milióna eur. Mesto eviduje záujem o prideľovanie nájomných bytov rôznych veľkostí.

Širšie ekonomické perspektívy EÚ

Napriek snahám o zlepšenie životných podmienok obyvateľov EÚ, Európska únia čelí poklesu globálnej konkurencieschopnosti. Podľa Republikovej únie zamestnávateľov, ktorá pri príležitosti Dňa Európy predstavila strategický dokument, podiel EÚ na svetovom HDP klesol z približne 25 % v roku 1990 na súčasných 14 %. Zamestnávatelia upozorňujú, že Európa zaostáva v produktivite, technologickom rozvoji a investíciách. Prezident Republikovej únie zamestnávateľov Miroslav Kiraľvarga zdôraznil potrebu návratu k princípom ekonomického pragmatizmu, podpory priemyslu a slobody podnikania, aby si EÚ udržala pozíciu silného a technologicky relevantného hráča. Zamestnávatelia žiadajú menej regulácií a väčší priestor na podnikanie a inovácie. Táto perspektíva tak poukazuje na širší ekonomický kontext, v ktorom sa o dostupnosti bývania a mzdách diskutuje, a zároveň naznačuje potenciálne napätie medzi sociálnymi požiadavkami a ekonomickými cieľmi konkurencieschopnosti. (sme.sk)

Nová regulácia krátkodobých prenájmov

Okrem problémov s dostupnosťou dlhodobého nájomného bývania, sa objavuje nová legislatíva pre sektor krátkodobých prenájmov, ktorá nadobudne účinnosť 1. januára 2027. Návrh zákona o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania bol posunutý do druhého čítania v Národnej rade SR. Jeho cieľom je regulovať tzv. "šedú zónu" trhu, kde mnoho subjektov, ktoré sa tvária ako krátkodobé prenájmy, neplatia dane z ubytovania a nemajú rovnaké povinnosti ako hotelieri. Podľa prezidenta Asociácie hotelov a reštaurácií Slovenska (AHRS) Mareka Harbuľáka je tento register veľmi dôležitý, keďže oslovujú rovnakú skupinu návštevníkov a poskytujú podobné služby.

Tento krok je výsledkom nariadenia Európskeho parlamentu z apríla 2024 o zbere a poskytovaní údajov o službách krátkodobého prenájmu ubytovania. Povinnosť registrácie sa týka fyzických osôb, ktoré zdieľajú alebo ponúkajú krátkodobo svoje nehnuteľnosti turistom, nie hotelierov alebo podnikateľov. V Bratislave je podľa odhadov AHRS niekoľko stoviek až cez tisícku apartmánov alebo bytov ponúkaných na prenájom, čo je výrazné číslo vzhľadom na celkovú ubytovaciu kapacitu. V celoslovenskom meradle môže ísť o niekoľko tisíc takýchto ubytovacích zariadení.

Hostitelia ponúkajúci krátkodobý prenájom ubytovania cez online platformy do 31. decembra 2026 sa budú musieť v novom registri zapísať do 28. februára 2027. Od 1. marca 2027 bude platná povinnosť registrácie pred prvým poskytnutím krátkodobého prenájmu ubytovania cez online platformy. Ponúkať ubytovanie bez platného registračného čísla bude zakázané pod hrozbou sankcií. (trend.sk)

Ďalší zdroj prinášajúci novú perspektívu: sita.sk