Expert NBS: Nehnuteľnosť treba kúpiť, keď potrebujem bývať, cenu hypoték ovplyvňujú štátne dlhopisy

Hypotéka predstavuje jedno z najvýznamnejších finančných rozhodnutí v živote. Napriek tomu sa mnohí snažia odhadnúť budúci vývoj úrokových sadzieb, či sa oplatí čakať alebo si vziať vyšší úver. Odborníci však upozorňujú, že načasovanie hypotekárneho trhu je prakticky nemožné a oveľa dôležitejšie je zamerať sa na vlastnú finančnú situáciu. Pavel Latta, hlavný expert na makroprudenciálnu politiku NBS, poskytol pre startitup.sk rozsiahly rozhovor, v ktorom objasňuje faktory ovplyvňujúce výšku hypoték, zdôvodňuje pravidlá nastavené Národnou bankou Slovenska a popisuje najčastejšie chyby Slovákov pri nákupe bývania. Rozhovor bol publikovaný 21. júla 2026.

Kvalita a stabilita slovenského hypotekárneho trhu

Slovenský hypotekárny trh je podľa Pavla Lattu stabilný z pohľadu rizika aj ponúkaných možností. Zdôrazňuje, že dobrý trh nie je definovaný vysokým počtom úverov alebo konkrétnou úrovňou cien, ale predovšetkým slobodou vstupu a výstupu pre všetkých aktérov. Trh, ktorý je kvalitný, dokáže zvládať rôzne situácie, od kolísania úrokových sadzieb po energetickú krízu, bez výrazných otrasov.

Práve túto schopnosť slovenského hypotekárneho trhu zvládať nepriaznivé obdobia, ako boli pandémia či zvýšené zaťaženie domácich rozpočtov, považuje Latta za dôkaz jeho dobrej kondície a stability. Každý, kto spĺňa podmienky, má možnosť na tento trh vstúpiť a využiť dostupné produkty.

Kľúčové faktory ovplyvňujúce úrokové sadzby hypoték

Hlavnými faktormi ovplyvňujúcimi výšku úrokových sadzieb hypoték sú základné úrokové sadzby Európskej centrálnej banky (ECB) a výnosy slovenských štátnych dlhopisov. Latta vysvetľuje prepojenie medzi týmito dvoma veličinami na príklade banky, ktorá zvažuje investície. Banka si prirodzene vyberá medzi relatívne bezpečnými štátnymi dlhopismi s určitým výnosom a hypotékami, ktoré banke tiež prinášajú výnos formou úrokovej sadzby.

Ak by hypotéky ponúkali výrazne nižší výnos pri porovnateľnom riziku, preferovaná by bola investícia do štátnych dlhopisov. Práve preto sú ceny hypoték úzko prepojené s výnosmi slovenských štátnych dlhopisov. Rastúce riziko štátu a ekonomiky vedie k vyšším výnosom dlhopisov a následne aj k rastu úrokových sadzieb hypoték, a naopak.

Určovanie ceny štátnych dlhopisov a rola rizikovej prirážky

Cena štátneho dlhopisu primárne závisí od úrokovej sadzby, ktorú pre euro stanovuje Európska centrálna banka. K tejto sadzbe sa pripočítava riziková prirážka, ktorá odráža špecifiká Slovenska, ako je výkonnosť ekonomiky, stav verejných financií, úspešnosť konsolidácie a celková dôveryhodnosť krajiny. Kombinácia sadzby ECB a rizikovej prirážky určuje výnos slovenských štátnych dlhopisov, voči ktorému sa následne porovnávajú a nastavujú úrokové sadzby hypoték.

Napriek tomu, že riziková prirážka Slovenska vykazuje isté kolísanie, jej zmeny sú menšie, než by sa dalo očakávať. Dôvodom je členstvo Slovenska v Európskej únii a eurozóne, ktoré pôsobí ako stabilizačný faktor pre investorov. Hoci sa výnosy jednotlivých krajín eurozóny môžu líšiť, nemajú tendenciu sa dramaticky vzdialiť. Investori totiž vnímajú, že členské štáty sú prepojené a v prípade vážnych problémov sa môžu podporiť, čo demonštrovala dlhová kríza a záchrana Grécka. Preto členstvo v EÚ a eurozóne pôsobí ako stabilizačný prvok aj pri miernom zhoršení ekonomiky alebo verejných financií.

Vplyv eurozóny a ekonomiky na úrokové sadzby

Pri súčasných úrokových sadzbách má väčší vplyv Európska centrálna banka. V časoch, keď boli sadzby ECB blízke nule, bola dominantnejším faktorom riziková prirážka konkrétnej krajiny. Obdobie extrémne nízkych úrokových sadzieb, ktoré Slovensko zažilo pred niekoľkými rokmi, bolo výnimočné a pre časť populácie môže pôsobiť ako bežný stav. Latta odmieta špekulácie o úrokových sadzbách bez členstva v EÚ, keďže by to znamenalo úplne inú ekonomickú realitu.