Hypotekárny trh čakajú zásadné zmeny od roku 2027

Od začiatku roka 2027 by sa mohli výrazne zmeniť pravidlá pri poskytovaní nových hypoték na Slovensku. Návrh novely opatrenia Národnej banky Slovenska (NBS) počíta s diferencovanými podmienkami v závislosti od toho, či si klient obstaráva svoje prvé bývanie alebo ide o kúpu ďalšej nehnuteľnosti. Cieľom je sprístupniť bývanie mladým ľuďom a zároveň sprísniť podmienky pre investorov s viacerými nehnuteľnosťami.

Diferenciácia LTV pre rôzne typy nehnuteľností

Kľúčovou zmenou je úprava maximálneho pomeru úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti (LTV – Loan-to-Value), ako uviedla hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová. Súčasný systém, ktorý bežne umožňuje financovanie do 80 percent hodnoty nehnuteľnosti s využitím výnimiek, sa má podľa návrhu NBS viac prispôsobiť individuálnej situácii žiadateľa. Rozhodujúce kritérium bude účel úveru a počet už vlastnených nehnuteľností.

Najvýraznejšie sprísnenie sa dotkne klientov, ktorí kupujú tretiu a každú ďalšiu nehnuteľnosť. V takýchto prípadoch sa očakáva zníženie maximálnej výšky hypotéky na 70 percent hodnoty nehnuteľnosti. To znamená, že väčšiu časť kúpnej ceny bude musieť klient financovať z vlastných zdrojov. Napríklad pri kúpe nehnuteľnosti za 300 000 eur by to vyžadovalo o približne 30 000 eur vyššiu hotovosť oproti súčasným podmienkam, čo môže ovplyvniť najmä investorov rozširujúcich svoje realitné portfólio.

Návrh tiež špecifikuje posudzovanie vlastníctva nehnuteľností. Za vlastníka sa bude považovať aj osoba s podielom minimálne 50 percent. Pri posudzovaní nároku na financovanie sa zohľadnia všetci účastníci úveru vrátane spoludlžníkov. V situáciách, keď banka nedokáže spoľahlivo overiť alebo preukázať počet vlastnených nehnuteľností, môže byť maximálne financovanie automaticky stanovené na 70 percent hodnoty nehnuteľnosti.

Zlepšenie dostupnosti bývania pre mladých

Pripravované zmeny majú priniesť pozitíva aj pre mladých ľudí, ktorí si kupujú svoje prvé bývanie. Návrh umožňuje financovanie až do 90 percent hodnoty nehnuteľnosti za predpokladu splnenia všetkých zákonných a obchodných podmienok banky.

Toto zvýhodnenie sa však nebude vzťahovať na všetky situácie. Napríklad, nebude využiteľné pri rekonštrukcii zdedenej nehnuteľnosti, odkúpení spoluvlastníckeho podielu alebo výmene existujúceho bývania za väčšie. Rovnako môže výšku financovania ovplyvniť spoludlžník, ktorý už je vlastníkom inej nehnuteľnosti.

Úpravy systému výnimiek a legislatívny proces

Návrh novely tiež modifikuje systém výnimiek pri poskytovaní hypoték. Vzhľadom na možnosť financovania prvého bývania do 90 percent hodnoty nehnuteľnosti bez nutnosti výnimky, NBS navrhuje znížiť celkový objem výnimiek. Súčasne môžu tvoriť až pätinu nových úverov, pričom po novom sa očakáva ich obmedzenie. Diskusia sa tiež vedie o tom, na ktoré typy financovania budú výnimky naďalej uplatniteľné.

Predmetný návrh opatrenia je momentálne v medzirezortnom pripomienkovom konaní, čo znamená, že jeho finálna podoba sa môže ešte zmeniť. Tatra banka avizuje, že bude vývoj legislatívy detailne sledovať a klientov bude priebežne informovať o konečných pravidlách a ich vplyve na financovanie bývania. Očakáva sa, že tieto zmeny prinesú štrukturálnu transformáciu na hypotekárnom trhu s predefinováním podmienok dostupnosti úverov pre rôzne segmenty žiadateľov.