Hypotekárny trh na Slovensku: Ceny rastú, úroky stúpajú, no dynamika spomaľuje

Na Slovensku sa v uplynulých mesiacoch udržala vysoká dynamika na hypotekárnom trhu, pričom tempo medziročného rastu hypoték sa medzi marcom a augustom mierne zvýšilo z 8,3 percenta na 8,8 percenta. Napriek tomu Národná banka Slovenska (NBS) vo svojom aktuálnom makroprudenciálnom komentári konštatuje, že výraznejšie zrýchľovanie tohto trendu sa už neočakáva. Hlavným motorom rastu objemu úverov je predovšetkým neustály nárast cien nehnuteľností. Medzi krajinami Európskej únie patrí Slovensko k štátom s najrýchlejším rastom úverov na bývanie, umiestňujúc sa v hornej štvrtine rebríčka. Kvalita hypotekárneho portfólia pritom zostáva priaznivá, s nízkym podielom zlyhaných úverov na úrovni približne 1,1 percenta. Na druhej strane však dochádza k zvyšovaniu úrokových sadzieb, ktoré už prekonávajú priemer Európskej únie, čo ovplyvňuje refinančnú aktivitu. Zatiaľ čo refinančná aktivita sa spomalila, ceny inzerovaných bytov naďalej vykazujú dvojciferný medziročný nárast.

Dynamika hypotekárneho trhu a očakávané spomalenie

Hypotekárny trh na Slovensku preukázal v období od marca do augusta vysokú dynamiku, keď medziročný rast hypoték stúpol z 8,3 percenta na 8,8 percenta. Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) bol počet nových hypoték v prvom polroku 2026 približne na rovnakej úrovni ako v druhom polroku 2025. Táto úroveň je porovnateľná s priemerným počtom pred rokom 2022, teda pred obdobím zvyšovania úrokových sadzieb.

NBS však vo svojom makroprudenciálnom komentári uviedla, že výraznejšie zrýchľovanie rastu hypoték sa už neočakáva. Súčasné zrýchlenie rastu úverov súvisí primárne s rastom cien nehnuteľností, čo sa prejavuje vo vyšších sumách poskytovaných úverov. Slovensko sa s rýchlejším rastom úverov na bývanie radí medzi krajiny v hornej štvrtine rebríčka v rámci Európskej únie.

Rast úrokových sadzieb a jeho dôsledky

Dôležitým faktorom ovplyvňujúcim trh s hypotékami je obrat vo vývoji úrokových sadzieb. Od marca do augusta vzrástla priemerná sadzba nových hypoték z 3,5 percenta na 3,9 percenta. Táto hodnota je nad priemerom Európskej únie, ktorý aktuálne dosahuje 3,6 percenta.

Centrálna banka vysvetlila, že za týmto vývojom stojí globálny nárast úrokových sadzieb a rizikových prirážok na finančných trhoch. Tento nárast odráža zvýšenú neistotu, ktorá súvisí aj s konfliktom na Blízkom východe. V dôsledku nárastu úrokových sadzieb sa spomalila aj refinančná aktivita na hypotekárnom trhu, ktorá dosiahla svoj vrchol v apríli 2026.

Kvalita úverového portfólia a vývoj cien nehnuteľností

Národná banka Slovenska zdôraznila, že kvalita hypotekárneho portfólia zostáva na priaznivej úrovni. Podiel zlyhaných úverov na bývanie sa udržiava nízko, približne na úrovni 1,1 percenta, a zatiaľ nie sú badateľné známky výraznejšieho zhoršovania. To svedčí o odolnosti finančného sektora v tejto oblasti.

Napriek spomaleniu refinančnej aktivity a rastúcim úrokom, ceny inzerovaných bytov pokračovali v dvojcifernom medziročnom náraste aj počas letných mesiacov, konkrétne do konca augusta. Tento trend poukazuje na pretrvávajúci dopyt na trhu s nehnuteľnosťami, ktorý zatiaľ výraznejšie neochladol pod vplyvom vyšších nákladov na úverovanie. Očakáva sa, že dynamika rastu hypoték bude ďalej monitorovaná zo strany NBS, pričom vývoj úrokových sadzieb a cien nehnuteľností zostane kľúčovým faktorom pre strednodobý výhľad trhu.