Hypotekárny trh na Slovensku pretrváva v raste, podmienky pre kupujúcich sa zhoršujú

Hypotekárny trh na Slovensku si aj v uplynulých mesiacoch zachoval vysokú dynamiku. Medziročné tempo rastu objemu hypoték sa v období od marca do augusta mierne zvýšilo z 8,3 % na 8,8 %. Národná banka Slovenska (NBS) vo svojom aktuálnom makroprudenciálnom komentári konštatuje, že výraznejšie zrýchľovanie tohto trendu sa už neočakáva, pričom rast úverov je primárne ovplyvnený rastúcimi cenami nehnuteľností. Slovensko sa v rýchlosti rastu úverov na bývanie radí medzi hornú štvrtinu krajín EÚ.

Dynamika hypotekárneho trhu a objem úverov

Podľa údajov NBS bol počet nových hypoték v prvom polroku 2026 približne rovnaký ako v druhom polroku 2025. Táto úroveň je porovnateľná s priemerom spred roka 2022, teda z obdobia pred zvyšovaním úrokových sadzieb. Aktuálne zrýchlenie rastu objemu úverov súvisí najmä s rastom cien nehnuteľností, čo sa prejavuje vo vyššej priemernej výške poskytnutých úverov.

Kvalita hypotekárneho portfólia zostáva naďalej priaznivá. Podiel zlyhaných úverov na bývanie sa drží na nízkej úrovni približne 1,1 % a podľa centrálnej banky zatiaľ nevykazuje známky výraznejšieho zhoršovania.

Vývoj úrokových sadzieb a refinancovanie

Kľúčovým faktorom na trhu je obrat vo vývoji úrokových sadzieb. Predchádzajúci klesajúci trend sa na jar prerušil a priemerná sadzba nových hypoték od marca do augusta vzrástla z 3,5 % na 3,9 %. Táto hodnota je nad priemerom Európskej únie, ktorý dosahuje 3,6 %.

Centrálna banka tento vývoj pripisuje globálnemu nárastu úrokových sadzieb a rizikových prirážok na finančných trhoch, čo odzrkadľuje zvýšenú neistotu súvisiacu s konfliktom na Blízkom východe. V dôsledku obratu v úrokových sadzbách sa taktiež spomalila refinančná aktivita na trhu hypoték, ktorá vrcholila v apríli 2026. V tomto období dosiahol svoj doterajší vrchol aj tok nových úverov, pravdepodobne v súvislosti so snahou klientov stihnúť žiadosť o hypotéku pred ďalším nárastom úrokov.

Rast cien nehnuteľností a jeho vplyv

Počas letných mesiacov pokračoval dvojciferný medziročný nárast cien inzerovaných bytov. Na konci augusta boli ceny bytov drahšie o 13,8 %. Tento rast bol zaznamenaný vo všetkých regiónoch Slovenska, vrátane krajských miest aj vidieka. NBS upozorňuje, že ceny bývania rastú už niekoľko štvrťrokov rýchlejšie ako ekonomické fundamenty, a ich vývoj nie je primárne výsledkom dopytu mladých rodín po prvom bývaní.

Centrálna banka ďalej uviedla, že priemerné ceny bytov v ponuke už rok a pol rastú rýchlejšie ako priemerné mzdy domácností. Súčasný mierny rast úrokových sadzieb na hypotéky zhoršuje situáciu pre kupujúcich financujúcich nákup prostredníctvom hypotéky, ktorí sa tak ocitajú v čoraz nevýhodnejšej pozícii.

Situácia na bratislavskom developerskom trhu

Výnimku z celkového trendu predstavujú nové byty v developerských projektoch v Bratislave. Ich počet aktuálne dosahuje niekoľkoročné maximá, pričom rýchlosť predaja sa nemení. Na rozdiel od celkového trhu, ceny týchto bytov rastú pomalšie ako priemerné mzdy, čo predstavuje odlišný vývoj v rámci hlavného mesta.