Hypotekárny trh pod tlakom geopolitiky: Čakať alebo kupovať?

Úrokové sadzby na hypotéky po krátkom období poklesu opäť vzrástli, pričom pri trojročnej fixácii sa v apríli 2026 pohybujú v rozmedzí 3,4 až 3,8 percenta. Banky v marci začali zdražovať hypotéky po útoku na Irán, pretože stúpli aj sadzby na finančných trhoch. Táto situácia komplikuje situáciu pre časť kupujúcich, ktorí nemusia dosiahnuť na potrebnú výšku úveru.

Nárast Úrokových Sadzieb a Dôvody Zmeny

Banky zvýšili úrokové sadzby zhruba o 0,2 až 0,4 percentného bodu. Kým začiatkom roka sa väčšina žiadateľov o úver vedela dostať k sadzbe okolo 3,2 percenta a výnimočne aj pod tri percentá, teraz sa ponuky pohybujú v priemere od 3,5 do 3,8 percenta. Táto úroveň je porovnateľná so situáciou spred šiestich mesiacov a predstavuje nárast oproti začiatku roka, kedy sadzby smerovali bližšie k trom percentám.

Rast sadzieb je reakciou bánk na rastúce dlhodobé úrokové sadzby a výnosy zo štátnych dlhopisov. Tieto sú ovplyvnené očakávaniami vyššej inflácie v dôsledku zdražovania ropy a plynu, spôsobeného najmä geopolitickým napätím na Blízkom východe, konkrétne konfliktom v Iráne.

Vplyv na Kupujúcich a Dopyt po Hypotekách

Podľa Realitnej únie Slovenskej republiky táto zmena komplikuje situáciu pre časť kupujúcich, ktorí nemusia dosiahnuť na potrebnú výšku úveru a sú nútení riešiť dofinancovanie nehnuteľnosti z vlastných zdrojov. Záujem o hypotéky bol silný celý prvý kvartál, no marec bol s objemom nových úverov na úrovni 774 miliónov eur najsilnejším mesiacom od roku 2022. Vtedy úrokové sadzby začali stúpať z historicky najnižších úrovní pod jedným percentom v dôsledku prísnejšej menovej politiky Európskej centrálnej banky (ECB) bojujúcej s infláciou.

Ľudia sa obávajú, že sadzby budú naďalej rásť, a tak sa snažia vybaviť si hypotéku čím skôr. „Banky doslova zahltili žiadosti, klienti sa snažia stihnúť končiace kampane alebo dni do už ohláseného zvýšenia sadzieb,“ hovorí oblastný riaditeľ Swiss Life Select Ivan Šujan. Kým začiatkom roka niektoré banky schvaľovali hypotéku len za jeden až tri pracovné dni, teraz to podľa neho trvá aj dva týždne.

Geopolitika a Realitný Trh

Za posledných šesť mesiacov byty zdraželi a Realitný barometer vzrástol o 4,5 percenta. Certifikovaná realitná maklérka zo Slovenskej realitnej agentúry Eva Fabianová podotkla, že konflikt na Blízkom východe sa premieta do nálady na realitnom trhu.

Konflikt na Blízkom východe sa premieta do nálady na realitnom trhu. „Kupujúci sú opatrnejší, veľmi citliví na cenu. Nastaviť ju správne je veľmi dôležité, keďže nadhodnotené nehnuteľnosti zostávajú stáť. Kupujúci sa dlhšie rozhodujú a ponuky viac porovnávajú,“ poznamenala. Geopolitická situácia má priamy vplyv na finančné trhy a následne aj na hypotekárne sadzby. Tento vývoj vytvára tlak na kupujúcich a spomaľuje dynamiku realitného trhu, pričom zvyšuje neistotu v súvislosti s budúcim vývojom úrokových sadzieb a cien nehnuteľností.

Hypotekárny trh sa oživuje

Analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš v relácii Štúdio 24 uviedol, že hypotekárny trh sa po dvoch náročných rokoch postupne oživuje a úroky klesli k úrovni okolo troch percent. Dôvodom je najmä znižovanie sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky, ktoré sa premietlo aj do lacnejších úverov. Priemerná úroková sadzba na nových hypotékach sa dnes pohybuje približne na úrovni 3,4 percenta, čím sa Slovensko opäť priblížilo k priemeru eurozóny. Štandardom naďalej zostáva splatnosť okolo 30 rokov a požiadavka vlastných zdrojov vo výške približne 20 percent z hodnoty nehnuteľnosti.

Úroky mohli dosiahnuť dno

Analytik však upozorňuje, že pokles sadzieb sa môže končiť. V uplynulých týždňoch sa menia očakávania finančných trhov, najmä v dôsledku geopolitického napätia na Blízkom východe, ktoré ovplyvňuje ceny energií aj infláciu. To sa následne premieta aj do ceny peňazí a úrokov na hypotékach. Konštatuje, že extrémne lacné hypotéky pod jedno percento z obdobia pred pandémiou boli výnimočným javom, nie štandardným stavom. Prirodzená úroveň hypoték sa podľa neho pohybuje skôr okolo troch percent.

Nové nastavenie realitného trhu sa postupne prejaví aj na cenách, ktoré aktuálne rastú dvojciferne. Realitný barometer, ktorý sleduje byty v krajských mestách, bol na konci marca medziročne v pluse 11 %. Podľa Realitnej únie SR sa črtajú tri scenáre vývoja cien bytov v závislosti od situácie na Blízkom východe. Pri prvom scenári s rýchlym trvalým prímerím a úplnou deeskaláciou konfliktu by ceny bytov merané Realitným barometrom ku koncu decembra medziročne narástli o 8 až 9 %. Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou na 1 až 5 rokov by sa zvýšila zo súčasných 3,36 na 3,5 %. Pri druhom scenári so zamrznutým konfliktom by sa ceny bytov na konci roka zvýšili o 5 až 7 %, priemerná úroková sadzba na hypotéky by vzrástla na 3,8 až 4 %. Pri treťom scenári s eskaláciou konfliktu by ceny bytov narástli maximálne o 4 %, priemerná úroková sadzba na hypotéky by poskočila na 4,3 %. Ako najpravdepodobnejší sa javí druhý scenár.

Lacnejšie hypotéky = drahšie bývanie

Vývoj úrokov je úzko prepojený s cenami nehnuteľností. Lacnejšie úvery zvyšujú dopyt po bývaní, čo následne tlačí ceny nahor. Trh je prepojený systém, kde sa vývoj hypoték a cien nehnuteľností navzájom ovplyvňuje. Slabšia výstavba a menší počet nových projektov tiež vytvárajú tlak na rast cien. Demografický vývoj, konkrétne pokles počtu mladých ľudí v horizonte desiatich rokov, však môže situáciu zmierniť.

Kedy je správny čas na hypotéku?

Marián Kočiš radí, že rozhodnutie o hypotéke závisí od individuálnej situácie. Ak niekto potrebuje bývať a našiel si nehnuteľnosť, je to dobrý čas. Čakanie na ešte nižšie sadzby sa nemusí vyplatiť, pretože ceny nehnuteľností môžu medzitým vzrásť. Kľúčové je zostať aktívny a sledovať vývoj na trhu aj počas splácania hypotéky. Podľa hlavného analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického už v najnepriaznivejšom scenári ľudia nebudú reagovať len na úrokové sadzby, ale očakával by sa aj rast nezamestnanosti a inflácia blízko dvojciferného čísla, čo by výrazne znížilo kúpnu silu a ľudia by prehodnotili plány na bývanie. Tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec dodal, že dostupnosť bývania sa nebude zlepšovať bez ohľadu na vývoj konfliktu na Blízkom východe. Oceňuje kroky NBS na odstránenie bariér pri financovaní prvej nehnuteľnosti, ale zdôrazňuje potrebu zvýšenia ponuky bývania a podpory bytovej výstavby a komerčného nájomného bývania.

Ďalší zdroj: joj24.noviny.sk (Marián Kočiš, analytik Slovenskej sporiteľne), teraz.sk (TASR)