Hypotéky 2026: Vlna zdražovania úrokových sadzieb silnie, banky prehodnocujú stratégie

Situácia na finančných trhoch sa v posledných týždňoch mení. Očekávané skoré zníženie úrokových sadzieb naráža na novú realitu. Geopolitické napätie na Blízkom východe, ktoré sa na Slovensku prejavilo najvýraznejšie v cenách pohonných hmôt, prináša riziko ďalšieho rastu cien ropy a zemného plynu, čo by mohlo opätovne naštartovať globálnu infláciu. Guvernér Národnej banky Slovenska Peter Kažimír uviedol, že sprísnenie menovej politiky môže byť pre vojnové konflikty bližšie, než sa pôvodne myslelo. Hovoril o vstupe do obdobia hmatateľnej neistoty. Tieto udalosti nútia centrálne banky prehodnocovať svoje plány. Trhy aktuálne odhadujú až 60-percentnú pravdepodobnosť, že Európska centrálna banka (ECB) by mohla zvýšiť úrokové sadzby už do júna 2026. Tieto udalosti vedú k prepisovaniu sadzobníkov bánk a lacné hypotéky na Slovensku sa stávajú minulosťou. Signály prichádzajú naprieč trhom a potvrdzujú, že ide o začiatok nového trendu. Slovenská sporiteľňa, UniCredit Bank a Tatra banka v posledných týždňoch prišli s viacerými akciovými ponukami na hypotéky, ktoré sa sústreďujú na kratšie viazanosti, často na jeden, dva, maximálne tri roky. Marián Kočiš, analytik Slovenskej sporiteľne, zdôrazňuje, že hypotekárny trh už v minulom roku začal ožívať, pričom tento trend bol podporený znižovaním základných sadzieb Európskou centrálnou bankou. Analytik UniCredit Bank Ľubomír Koršňák pre Startitup vysvetlil, že finančné trhy už teraz započítavajú možné kroky ECB do cien, čo sa prejavuje na úrokových swapoch a výnosoch štátnych dlhopisov. Najviac stúpli splatnosti od jedného do piatich rokov, ktoré sú dôležité pre určovanie úrokov hypoték, najmä pri populárnych fixáciách na tri a päť rokov. Podľa Koršňáka už trhy vopred započítali dve až tri možné zvýšenia sadzieb do konca roka, čo predstavuje nárast o približne 0,5 percentuálneho bodu. Preto sa dá očakávať, že už v najbližších dňoch či týždňoch banky postupne zvýšia úroky vo svojich cenníkoch. V rozhovore pre tv.pravda.sk finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik potvrdil, že 3,5 % úrok na hypotéke je novým normálom a nad legendárnym 1 % úrokom by sme už mali nadobro zavrieť dvere. Vyššie úrokové sadzby majú priame dôsledky pre domácnosti v podobe drahších hypoték a úverov, čo znamená vyššie mesačné splátky. Firmy tiež čelia obmedzeným investíciám, pretože si požičiavajú menej. ## Vývoj úrokov a štatistiky ECB Medziročná inflácia v marci 2026 klesla na 3,5 %, Európska centrálna banka (ECB) svoju menovú politiku nezmenila. Najnovšie štatistiky Európskej centrálnej banky (ECB) za február 2026 ukazujú, že trh do tohto momentu vykazoval známky stability. Kompozitný ukazovateľ nákladov na úvery pre domácnosti na kúpu bývania sa vo februári nezmenil a ustálil sa na úrovni 3,37 percenta. Pri úveroch s fixáciou od jedného do piatich rokov zostala sadzba konštantná na úrovni 3,37 percenta, zatiaľ čo pri dlhších fixáciách nad desať rokov sa pohybovala okolo 3,26 percenta. Tieto dáta z ECB však ešte plne nereflektujú aktuálnu vlnu neistoty. Predpokladá sa, že táto neistota sa do cenníkov bánk prejaví až v nasledujúcom období. Realitný barometer Realitnej únie SR zaznamenal v marci medzimesačný rast cien nehnuteľností o 0,8 %, čo zodpovedá trendu z predchádzajúcich mesiacov. Priemerná sadzba nových hypoték na Slovensku dosiahla v septembri 2025 hodnotu 3,52 % a od začiatku roka 2026 banky pokračujú v miernom znižovaní. Kampaňové sadzby niektorých bánk sa dostali až na 3,09 – 3,19 %, no ide o časovo a objemovo obmedzené akcie s prísnymi podmienkami — bežná 3-ročná fixácia bez splnenia bonusov sa pohybuje okolo 3,4 – 3,7 %. Bez splnenia podmienok ako vedenie účtu, poistenie alebo kartové transakcie je sadzba o 0,2 – 0,5 % vyššia. Marián Kočiš potvrdzuje, že v súčasnosti sa priemerná úroková sadzba nových hypoték pohybuje okolo 3,4 percenta, čo už približuje slovenské úrokové sadzby k priemeru eurozóny. Európska centrálna banka spustila v júli 2022 najagresívnejší cyklus zdražovania vo svojej histórii – 10 po sebe idúcich zvýšení, celkovo +450 bázických bodov. Od júna 2024 otočila kurz a do júla 2025 znížila depozitný úrok na 2,00 %. Od tej chvíle sadzby ECB stoja na mieste – posledné zasadnutie z 19. marca 2026 nič nezmenilo. Analytik Grant Slade z Morningstar pripúšťa jedno zníženie v Q4 2026, no predvojnový konsenzus je preč. Záver pre investora je jednoznačný: sadzby pod 3 % sú v roku 2026 takmer vylúčené a čakanie na výrazné zlacnenie sa nevyplatí. Marián Búlik v rozhovore tiež rieši dilemu fixácie a radí, kedy staviť na tri roky a kedy radšej poistiť rozpočet 5-ročnou fixáciou. ## Sprísňovanie podmienok hypoték na Slovensku Zmenu potvrdzujú aj konkrétne kroky najväčších hráčov na trhu. Jedna za druhou, najväčšie banky dvíhajú úrokové sadzby a zoznam sa každým dňom predlžuje. Na začiatku roka sa sadzby hypoték pohybovali tesne pod hranicou 3 %. Situácia sa však rýchlo zmenila. Banky pristúpili k ich zvyšovaniu, keďže dlhodobé úrokové sadzby a výnosy zo štátnych dlhopisov reagujú na očakávanú vyššiu infláciu spojenú s drahšou ropou a plynom. Pri trojročnej fixácii sa sadzby vyšplhali na 3,4 – 3,8 %, čo je úroveň porovnateľná so stavom spred pol roka. Slovenská sporiteľňa, najväčšia banka na Slovensku, od 1. apríla 2026 zvýšila úrokové sadzby svojich úverov na bývanie. Pri jednoročnej aj päťročnej fixácii ide o nárast o 0,2 percentuálneho bodu, pri trojročnej fixácii dokonca o 0,3 percentuálneho bodu. Jednoročná fixácia stúpla z 3,89 % na 4,09 %, trojročná z 3,49 % na 3,79 % a päťročná z 3,89 % na 4,09 %. Banka zmenu zdôvodnila vývojom trhových sadzieb a geopolitickou situáciou. Juraj Barta, člen predstavenstva Slovenskej sporiteľne, spomenul, že banka sa zamerala na ročnú a trojročnú viazanosť, ktorej úroveň znížila o 0,2 percentuálneho bodu. Člen predstavenstva Juraj Barta z Slovenskej sporiteľne uviedol, že vývoj trhových sadzieb sa postupne premieta aj do cien hypoték a niektoré krátke a stredné fixácie už nie je možné držať na úrovni z obdobia najnižších sadzieb. UniCredit Bank už od 25. marca 2026 upravila sadzby pri strednodobých fixáciách, kde pri dvojročnej aj trojročnej fixácii zvýšila úroky zhodne o 0,30 percentuálneho bodu. Začiatkom februára UniCredit Bank prepísala cenníky pri dvojročnom a trojročnom fixe. Najnižšia sadzba v UniCredit Bank tak začína od 3,39 %. K rastu sa pridala aj VÚB banka, druhá najväčšia banka na Slovensku s 18,82 % trhového podielu splácaných úverov, ktorá od 9. apríla 2026 zvýši úroky pri štvorročnej a desaťročnej fixácii o 0,10 percentuálneho bodu. Najnižšia sadzba v VÚB banke začína na 3,39 %. V rámci ČSOB, ktorá po integrácii s 365.bank ovláda 18,70 % trhu, zdražel od 8. apríla najpopulárnejší fixačný produkt – trojročný fix vzrástol o 0,20 %. Nová sadzba je tak 3,60 %. K 22. aprílu 2026 ČSOB navyše opätovne upravila úrokové sadzby svojich hypoték, a to už druhýkrát v priebehu mesiaca. Pri 4-ročnej fixácii úrok stúpol o 0,25 percentuálneho bodu (z 3,60 % na 3,85 %) a pri 5-ročnej fixácii sa zvýšil o 0,30 bodu (z 3,60 % na 3,90 %). Jednoročná fixácia sa začína na úrovni 4,69 %, desaťročná na 4,60 %. Je to jasný signál väčšej dynamiky a rýchlejšej reakcie bánk na ekonomické zmeny. Novým príkladom je Fio banka, ktorá s účinnosťou od 20. apríla 2026 zvýšila úrokovú sadzbu pri 3-ročnej fixácii z 3,08 % na 3,18 %. Tieto kroky sú jasným signálom smerovania celého trhu a indikujú, že najnižšie zvýhodnené sadzby postupne miznú z trhu a aj bonitní klienti dostávajú menej výhodné podmienky. Úvod týždňa priniesol pre budúcich majiteľov úverových zmlúv negatívnu správu, keď aj mBank, ktorá drží na slovenskom hypotekárnom trhu podiel 0,87 percenta, pristúpila k zvýšeniu úrokov pri trojročnej fixácii. Aj napriek zdraženiu však zostáva jednou z najlacnejších bánk na trhu. Tatra banka zase zvýhodnila dvojročný fix, kde do konca marca ponúka úrok vo výške 3,19 percenta. Dôvodov zdražovania hypoték je viac. Úroky sú úzko späté s výnosmi slovenských štátnych dlhopisov, keďže Slovensko je pre investorov aktuálne rizikovejšie, banky majú vyššie náklady na získavanie zdrojov. Nestabilita vo svete a jej vplyv na ceny energií navyše udržiavajú banky v ostražitosti. Priemerný úver vo výške 150 000 eur pri nárase o 0,20 % znamená vyššiu mesačnú splátku o 15 až 20 eur, čo počas trojročnej fixácie predraží úver o stovky eur. Vlna zdražovania však pokračuje. Po Fio banke, ktorá zmenila trojročnú fixáciu, aj ČSOB urobila už po druhý raz v apríli opatrenia pri štvorročnej a päťročnej viazanosti. Najnovšie sa do vlny zdražovania hypoték pridala aj VÚB banka, ktorá pristúpila k ďalšiemu zvyšovaniu sadzieb pri viacerých viazanostiach naraz a pri jednej fixácii bude pravdepodobne najdrahšia na trhu. VÚB banka od 25. apríla 2026 opäť zvýšila úrokové sadzby, a to už druhýkrát v priebehu mesiaca apríl. Zmena sa dotkla takmer celého spektra fixácií. Najvýraznejší nárast o 0,40 percentuálneho bodu zaznamenali strednodobé fixácie (3, 4 a 5-ročná fixácia). Krátkodobé (1-ročná fixácia) a dlhodobá (10-ročná fixácia) taktiež zaznamenali nárast. Aktuálne úrokové sadzby vo VÚB banke (po uplatnení zníženia za zmluvné poistenie úveru) sú nasledovné: Fix 1: od 4,39 % (predtým od 4,19 %, nárast o 0,20 percentuálneho bodu.), Fix 3: od 3,79 % (predtým od 3,39 %, nárast o 0,40 percentuálneho bodu), Fix 4: od 3,99 % (predtým od 3,59 %, nárast o 0,40 percentuálneho bodu), Fix 5: od 3,99 % (predtým od 3,59 %, nárast o 0,40 percentuálneho bodu), Fix 10: od 4,89 % (predtým od 4,69 %, nárast o 0,20 percentuálneho bodu.). Mladí klienti získavajú zľavu z úrokovej sadzby vo výške 0,30 % p.a. na prvý rok splácania hypotéky pre 3,4 a 5 ročnú fixáciu. Odborníci odporúčajú klientom, ktorí sú v procese schvaľovania hypotéky, preveriť si, či sa ich tieto zmeny dotknú. Dôvodom zvyšovania sadzieb bánk je vývoj v ekonomike a cena peňazí na medzibankovom trhu. Trh zostáva veľmi citlivý na vonkajšie faktory a sadzby sa môžu meniť pomerne rýchlo. O zásadnom obrate na trhu hovorí Štefan Hofer, majiteľ realitnej kancelárie Reality Hofer z Prešova: „Za posledné dva-tri týždne ovplyvnil realitný trh citeľný rast sadzieb. S niektorými kupujúcimi toto môže zamávať. Nesiahnu si na potrebnú výšku úveru a budú musieť riešiť dofinancovanie nehnuteľnosti.“ Oproti jeseni 2025 je situácia komplikovanejšia – byty za posledných šesť mesiacov zdraželi o 4,5 % a prístup k hypotéke je tak ťažší. Kým niektorí záujemcovia vyčkávajú, iní sa rozhodli konať čo najskôr. Ponáhľajú sa, aby stihli hypotéku ešte za prijateľných podmienok. Danka Cingelová, hypotekárna špecialistka z Gepard Finance, potvrdzuje: „Čo sa deje, zasahuje veľa klientov. Vidia, že úrokové sadzby rastú a preto chcú stihnúť hypotéku ešte za výhodných podmienok.“ Najnovšie, dňa 29. apríla 2026, Slovenská sporiteľňa, najväčšia banka na Slovensku, pristúpila k druhému zdraženiu hypoték v mesiaci apríl. Analytik Juraj Pivarči uviedol, že banky k tomuto kroku pristupujú z dôvodu hrozby inflácie, ktorá so sebou prináša vyššie splátky na hypotékach. Očakáva sa, že tento trend bude pokračovať. ## Dostupnosť bývania a historický kontext hypotečného trhu na Slovensku Zároveň sa však mení dostupnosť bývania, ktorá je ovplyvnená vekom, príjmom a schopnosťou nasporiť si na hypotéku. Národná banka Slovenska (NBS) uvažuje o zásadnom uvoľnení pravidiel pre hypotéky. Podľa hovorcu NBS Petra Majera banka pracuje na detailných prepočtoch a vyhodnocuje možné zmeny vrátane ich vplyvu na dostupnosť bývania aj stabilitu finančného sektora. Zjemnenie podmienok sa však nebude týkať každého a všetkých nehnuteľností. Konkrétne, banky by mali umožniť financovať väčší podiel z ceny kupovanej nehnuteľnosti bonitnejším klientom, ktorí kupujú svoju prvú nehnuteľnosť. Dnes platí štandard 80 percent LTV s obmedzenými výnimkami do 90 percent, čo znamená, že kupujúci musí mať vlastných aspoň 20 percent z ceny nehnuteľnosti. V prípade bytu za 200-tisíc eur to predstavuje 40-tisíc eur vlastných prostriedkov. Odborníci varujú, že napriek snahe NBS o zlepšenie dostupnosti môžu paradoxne dostupnejšie úvery ešte viac zdražiť bývanie. Ekonóm Ekonomickej univerzity v Bratislave Pavel Škriniar vysvetľuje, že práve byty, o ktoré majú záujem mladí alebo prvokupujúci, môžu narásť na cene, kým väčších bytov sa to týkať nebude. Klienti s nižšími príjmami tak budú mať paradoxne ešte ťažšiu cestu k vlastnému bývaniu. Národná banka Slovenska spustila verejné konzultácie k tomuto návrhu a diskutuje s odborníkmi, pričom k zjemneniu podmienok ju pred rokom vyzval aj Medzinárodný menový fond. Kľúčový problém dostupnosti bývania však nezmizne, keďže výšku úveru určujú najmä limity zadlženia (DTI – maximálne osemnásobok ročného príjmu) a splátkový strop (DSTI – najviac 60 percent disponibilného príjmu). Pre domácnosti s priemernými príjmami tak hypotéka často nestačí na kúpu bytu bez ohľadu na výšku LTV. Zmena môže najviac pomôcť bonitnejším klientom, ktorým chýba len časť vlastných zdrojov. Naopak, nízkopríjmovým skupinám nepomôže – tie narážajú najmä na nízke príjmy a neistotu zamestnania. Vyššie LTV navyše zvyšuje riziko pri poklese cien a pri 90-percentnej hypotéke môže hodnota bytu klesnúť pod výšku dlhu. Dopad na trh nájmov bude minimálny, silný dopyt pretrvá, keďže časť domácností sa k vlastnému bývaniu stále nedostane. Vývoj navyše ovplyvňujú aj externé faktory – rast cien nehnuteľností a možné zvyšovanie úrokových sadzieb. Hypotekárny trh na Slovensku ostáva konkurenčný, pričom rozdiely v úrokových sadzbách medzi bankami sa pohybujú len v niekoľkých desiatkach bázických bodov. Kočiš preto odporúča klientom byť aktívni a sledovať aktuálne ponuky na trhu. Z dlhodobého hľadiska predpokladá, že demografický trend poklesu počtu mladých ľudí v skupine zakladajúcej si rodiny by mohol v budúcnosti vyrovnávať dopyt a ponuku na trhu s nehnuteľnosťami, avšak aktuálny nedostatok dostupného bývania stále spôsobuje rast cien nehnuteľností. Hypotékou sa na Slovensku zadlžujú šiesti z desiatich kupujúcich, vo veľkých mestách dokonca ôsmi z desiatich. Éra lacných pôžičiek je preč, za 1-percentný úrok si Slováci naposledy požičiavali na prelome rokov 2021 a 2022. Sadzby následne prudko vzrástli na štyri percentá a odvtedy klesli len mierne – v priemere na 3,5 percenta. Najlacnejšie sú hypotéky so sadzbou fixovanou na päť až desať rokov, ktoré sa pohybujú približne okolo troch percent. Pre predstavu, ak si na byt požičiate 180-tisíc eur pri trojpercentnom úroku a 30-ročnej splatnosti, mesačná splátka vychádza približne na 761 eur. Počas splácania preplatíte na úrokoch takmer 94-tisíc eur a celkovo tak banke za 30 rokov vrátite viac ako 273-tisíc eur. Byty a domy sú čoraz drahšie, čo sťažuje splnenie sna o vlastnom bývaní. Ceny nehnuteľností zatiaľ výraznejšie nepoklesli – Realitný barometer bol na konci marca 2026 medziročne o 11 % vyšší. Najťažšiu dostupnosť majú mladí ľudia s nástupnou mzdou. Ekonóm Tatra banky Juraj Valachy uviedol, že dostupnosť sa podstatne zlepšuje až so zbieraním skúseností a vzdelávaním. Väčšina ľudí dosiahne na hypotéku zvyčajne až pred tridsiatkou, keďže je potrebné nasporiť si aspoň pätinu z ceny nehnuteľnosti. Najdostupnejšie je bývanie medzi 30. a 40. rokom života, kedy je príjem vyšší a banka je ochotná požičať úver na štyri pätiny kupovanej nehnuteľnosti. Realitný maklér Martin Paluch radí zvažovať kúpu väčšieho bytu, napríklad trojizbového, namiesto dvojizbového, nakoľko platy v dlhodobom horizonte rastú a pôvodne vysoká splátka sa stane priateľnejšou. Priemerná mzda na Slovensku je 1655 eur v hrubom, pričom na kúpu bytu s rozlohou 70 m2 by bolo potrebné 12 ročných platov a na dom 8 ročných platov. Ekonóm Tatra banky Juraj Valachy dodáva, že dostupnosť meraná v ročných platoch sa v priebehu posledných dvadsať rokov veľmi nemení a osciluje okolo 10-11 ročných platov. Tieto informácie upozorňujú na sťaženie prístupu k vlastnému bývaniu v dôsledku rastúcich cien a nutnosti dlhšieho sporenia. Hypotéky sa zmenia, ale bývanie zostáva nedostupné. Hypotekárny trh na Slovensku prešiel od roku 1998 dramatickými zmenami. VÚB banka bola priekopníkom, keď v roku 1998 ako prvá banka na Slovensku začala poskytovať hypotekárne úvery s úrokovou sadzbou 13,5 % p.a. a priemernou hypotékou 22 000 EUR. Postupne sa však podmienky zlepšovali. Po vstupe Slovenska do eurozóny v roku 2009 nastal výrazný zlom a nižšie referenčné sadzby ECB a rastúca konkurencia medzi bankami tlačili úroky smerom nadol. Obdobie 2011-2019 prinieslo dramatický pokles úrokových sadzieb. Priemerná úroková sadzba klesla z 4,88 % v roku 2011 na historické minimum 1,33 % v roku 2019. Zároveň výrazne narástla priemerná výška hypotéky, aj keď mesačné splátky zostali takmer rovnaké vďaka nízkym úrokom. Najvýraznejší pokles úrokovej sadzby nastal v roku 2016, kedy pokorila hranicu 2 %. V roku 2019 bol priemerný vek žiadateľa o hypotéku 36 rokov a najväčší podiel tvorili hypotéky s dvoma žiadateľmi (56 %). Pandémia COVID-19 v rokoch 2020-2021 paradoxne priniesla ešte nižšie úrokové sadzby, niektoré banky ponúkali sadzby od 0,69 % p.a. Záujem o hypotéky neklesol, priemerná výška hypotéky pokračovala v raste a priemerná splatnosť sa predĺžila nad 27 rokov. Zároveň sa začal výrazný rast cien nehnuteľností. Rok 2022 však priniesol zásadný obrat. ECB v júli 2022 po prvýkrát za 11 rokov zvýšila kľúčovú sadzbu. Priemerná sadzba hypotéky na Slovensku je dnes okolo 3,5 %. Pákový efekt vynáša výnos na vlastnom kapitále až na 28 %. Mesačný cash flow investičného bytu je nulový, no investícia napriek tomu zarába. Pred piatimi rokmi platila na Slovensku jednoduchá rovnica: kúpte byt na hypotéku, prenajmite ho a nájomníci vám mesačne zaplatia splátku. Pri sadzbách okolo 0,98 % v roku 2021 to fungovalo takmer mechanicky. Dnes sú sadzby trojnásobne vyššie, ceny bytov sú rekordné a mesačný cash flow z investičného bytu je v najlepšom prípade blízko nuly. Odborníci však tvrdia, že hypotéka na investičný byt môže byť aj dnes racionálnou voľbou, ak si investor vie správne spočítať čísla. Nulový alebo mierne záporný cash flow je pri sadzbách nad 3 % štandardným stavom investičného bytu s hypotékou. Odporúča sa mať rezervu aspoň 3 – 5-tisíc eur na neplánované výdavky. Do konca roka by podľa Mariána Búlika cena 150-tisícového bytu mala narásť o tisíce eur. V súvislosti s dostupnosťou bývania, Marián Búlik v rozhovore pre tv.pravda.sk hovorí aj o tom, akú výplatu musí mať jednotlivec a rodina s deťmi, aby dostali úver 120-tisíc € na byt za 150-tisíc € (po prepočte to vychádza na minimálny príjem cca 1200 € pre jednotlivca a 1900 € pre rodinu s deťmi), a aký je rozdiel v mesačnej splátke pri 20- a 30-ročnej lehote splácania. Dotýka sa aj témy finančnej odolnosti slovenských rodín, a či nás čaká vlna nútených predajov nehnuteľností. V závere ponúka aj rady pre mladých, čo robiť, ak im príjem na vlastný byt nevychádza, a prečo prvé bývanie nemusí byť to vysnívané. Okrem zdražovania hypoték sa však pre vybraných klientov vracia aj hypotekárna pomoc. Štát ju poskytoval od januára 2024, posledné príspevky ústredie práce vyplatilo v decembri 2025. Od 1. mája 2026 prevezmú poskytovanie pomoci banky. Klienti, ktorí už štátny príspevok poberali a spĺňajú podmienky, nemusia robiť nič – peniaze za obdobie od 1. decembra 2025 (spätne) dostanú automaticky na účet začiatkom mája. Noví klienti budú musieť o pomoc požiadať v pobočkách banky po obdržaní informácie o možnom nároku. Príjem dlžníka a spoludlžníka nesmie presiahnuť 1,6-násobok priemernej nominálnej mesačnej mzdy na Slovensku za rok 2024 (aktuálne max. 2 438,40 eura). Banky budú posielať príspevok vo výške 75 percent zo zvýšenia splátky, maximálne však 150 eur mesačne. Táto pomoc bude poskytovaná najdlhšie do novembra 2027, resp. do najbližšej zmeny fixácie úrokových sadzieb. Do iniciatívy sa zapojí Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, Všeobecná úverová banka (VÚB) aj Československá obchodná banka (ČSOB). Kompenzácie za obdobie od decembra 2025 budú banky vyplácať aj spätne. Slovenská sporiteľňa potvrdila, že pomoc za toto obdobie vyplatí klientom v prvom pracovnom týždni v máji, Tatra banka zase najneskôr do konca mája. Podmienkou na získanie pomoci je, aby úver bol určený na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti na vlastné bývanie, klient nehnuteľnosť neprenajímal a úver začal splácať pred 1. januárom 2024. Zároveň musí ísť o zvýšenie splátky v dôsledku prvej zmeny fixácie alebo variabilnej sadzby po 31. júli 2025. Odborníci však varujú pred dopadmi tohto zásahu do fungovania trhu, ako sú zmeny v cenníkoch bánk, nižšia ochota znižovať úrokové sadzby alebo nižšie úrokové sadzby pri depozitných produktoch. Minister financií Ladislav Kamenický už v septembri naznačil zámer, aby sa banky podieľali na bonifikácii hypoték sumou 50 miliónov eur. Odborníci na online konferencii Realitnej únie SR Realita v realitách sa zaoberali otázkami, ako vojna ovplyvňuje financovanie nehnuteľností a čo môže znamenať pre ich ceny. Načrtli 3 scenáre možného vývoja situácie v blízkej budúcnosti. Konflikt na Blízkom východe sa premieta do nálady na realitnom trhu. Kupujúci sú opatrnejší, veľmi citliví na cenu. Nastaviť ju správne je veľmi dôležité, keďže nadhodnotené nehnuteľnosti zostávajú stáť. Kupujúci sa dlhšie rozhodujú a ponuky viac porovnávajú. Iracionálny strach zo zmeškanej príležitosti v posledných dvoch-troch mesiacoch opadol. Záujemcovia síce stále kupujú, len s väčšou rozvahou. Rozmýšľajú dlhšie a zároveň začínajú viac využívať priestor na vyjednávanie. Predávajúci túto situáciu zatiaľ veľmi nechcú vidieť. Realitná únia SR informovala, že byty za posledných šesť mesiacov zdraželi o 4,5 percenta. Nové nastavenie realitného trhu sa postupne prejaví aj na cenách, ktoré aktuálne rastú dvojciferne. Pri prvom scenári s rýchlym trvalým prímerím a úplnou deeskaláciou konfliktu na Blízkom východe by ceny bytov merané Realitným barometrom ku koncu decembra medziročne narástli o osem až deväť percent. Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou na 1 až 5 rokov by sa zvýšila zo súčasných 3,36 na 3,5 percenta. Pri druhom scenári so zamrznutým konfliktom by sa ceny bytov na konci roka zvýšili o päť až sedem percent, priemerná úroková sadzba na hypotéky by vzrástla na 3,8 až štyri percentá. Pri treťom scenári s eskaláciou konfliktu by ceny bytov narástli maximálne o štyri percentá, priemerná úroková sadzba na hypotéky by poskočila na 4,3 percenta. Najpravdepodobnejší sa javí druhý scenár. Hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický upozorňuje, že v nepriaznivom (treťom) scenári by sme videli aj rast nezamestnanosti a medziročná inflácia by sa blížila k dvojcifernému číslu. V takom prípade by ľudia výrazne znervózneli a neistota by narástla. Ich kúpna sila by sa znížila a len ťažko by vedeli odhadnúť svoje budúce životné náklady. Ľudia by prehodnotili aj svoje plány na bývanie a do hypotéky by sa nehrnuli. Ani podľa najhoršieho scenára byty tento rok nezlacnejú. Tajomník Realitnej únie Mojmír Plavec upozornil, že nech sa bude konflikt na Blízkom východe vyvíjať akokoľvek, dostupnosť bývania sa zlepšovať nebude. Pozitívne je, že Národná banka Slovenska pripravuje opatrenia na odstránenie bariér pri financovaní prvej nehnuteľnosti. Tieto kroky by však nemali byť realizované na úkor ostatných účastníkov trhu. Zároveň je nevyhnutné systematicky zvýšiť ponuku bývania, najmä výraznejšie naštartovať bytovú výstavbu, ale aj vytvoriť pružnejšie podmienky v oblasti komerčného nájomného bývania. Okrem zmien v LTV, Marián Búlik navrhuje opatrné a cielené úpravy aj v parametroch DTI a DSTI, pokiaľ sa týkajú výhradne prvého bývania a sú previazané s dôsledným posudzovaním schopnosti splácať. Finančný konzultant Michal Kurka kritizuje tzv. stress test s 2 % rezervou, ktorý je pri súčasných 3,5 % úrokových sadzbách neprimeraný a vyraďuje mnohých záujemcov. Navrhuje dočasné zníženie rezervy na 1 % alebo jej pozastavenie. Garantka pre úvery Zuzana Pašková by si vedela predstaviť predĺženie splatnosti hypotekárneho úveru na 40 rokov pre mladé rodiny a flexibilnejšie nastavenie DSTI s dynamickejšou rezervou zohľadňujúcou životnú etapu klienta. Taktiež navrhuje odklad alebo redukciu splátok v prípade materskej dovolenky. Zdôrazňuje však, že každé uvoľnenie musí byť vyvážené stabilitou finančného sektora. Ďalšie zdroje: finreport.sk, openiazoch.zoznam.sk, hnonline.sk, teraz.sk