Hypotéky a ceny nehnuteľností: Vplyv utlmenej výstavby

Pokles úrokových sadzieb, ktorý by mal zlepšiť dostupnosť bývania, nie je dostatočne rýchly na to, aby kompenzoval neustály rast cien nehnuteľností. Podľa analytika Národnej banky Slovenska (NBS) Romana Vrbovského ceny realít už netlačí nahor dostupnosť hypoték, ale skôr dlhodobo utlmená výstavba, ktorá vytvára nerovnováhu medzi ponukou a dopytom. Tento stav vedie k pretrvávajúcej nedostupnosti bývania pre mnohých Slovákov.

Dynamika cien bytov a úrokových sadzieb

Ceny bytov na Slovensku aj napriek vyšším úrokovým sadzbám neklesali tak, ako sa pôvodne predpokladalo. Priemerná mesačná splátka za hypotéku na priemerný bratislavský byt sa zvýšila zo 600 eur v roku 2021 na viac ako 1 000 eur v roku 2023. Táto skutočnosť signalizuje, že ceny nehnuteľností sú primárne ovplyvnené inými faktormi než len zmenou úrokových sadzieb.

Zatiaľ čo v minulosti bola korelácia medzi úrokovými sadzbami a cenami bytov výraznejšia, najnovší vývoj naznačuje, že vplyv hypoték na cenotvorbu ochabol. Analytik NBS Roman Vrbovský zdôrazňuje, že napriek vyšším úrokovým sadzbám dopyt po bývaní pretrváva, čo udržuje tlak na rast cien.

Vplyv utlmenej výstavby na ceny bytov

Hlavným faktorom, ktorý momentálne ovplyvňuje rast cien nehnuteľností, je dlhodobo utlmená výstavba. Slovensko má oproti priemeru EÚ nedostatočný počet nových bytov na 1 000 obyvateľov, čo vedie k chronickému nedostatku ponuky. Tento štrukturálny problém sa prejavuje najmä vo väčších mestách, ako je Bratislava, kde je dopyt po bývaní obzvlášť silný.

Nedostatočná stavebná aktivita je spôsobená viacerými faktormi, vrátane zdĺhavých povoľovacích procesov, vysokých nákladov na stavebné materiály a nedostatku pracovnej sily. Tieto prekážky bránia rýchlemu reagovaniu na rastúci dopyt a spôsobujú, že trh s nehnuteľnosťami je v neustálom napätí. Situáciu ešte zhoršujú obavy z ďalšieho znižovania úrokových sadzieb, čo môže viesť k oživeniu dopytu a ďalšiemu rastu cien.

Dostupnosť bývania a predpokladaný vývoj

Zlepšenie dostupnosti bývania momentálne nenastáva, pretože akýkoľvek pokles úrokových sadzieb by bol pravdepodobne ihneď kompenzovaný zvýšením cien nehnuteľností. Podľa Romana Vrbovského je nepravdepodobné, že by sa ceny vrátili na úroveň spred pandemického obdobia. Naopak, prognózy naznačujú, že v priebehu nasledujúcich štvrťrokov môže dôjsť k ďalšiemu postupnému zvyšovaniu cien.

Na zlepšenie dostupnosti bývania by bolo potrebné významné zvýšenie ponuky nových bytov, čo si vyžaduje systémové zmeny v povoľovacích procesoch a stimuláciu stavebného sektora. Bez týchto krokov ostane bývanie pre mnohých Slovákov naďalej luxusom a problém s jeho dostupnosťou sa bude prehlbovať.

Súčasná situácia na trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku ukazuje, že hypotéky už nie sú primárnym motorom rastu cien, ale hlavnú úlohu prebrala nedostatočná ponuka spôsobená utlmenou výstavbou. Ak sa tento problém nevyrieši, dostupnosť bývania sa bude ďalej zhoršovať, a to aj napriek prípadnému poklesu úrokových sadzieb. Je kľúčové zamerať sa na oživenie stavebníctva a zefektívnenie legislatívy, aby sa predišlo prehlbovaniu krízy dostupnosti bývania.