Hypotéky pre mladých a investičné nehnuteľnosti čakajú zmeny

Národná banka Slovenska (NBS) pripravuje významné zmeny v oblasti poskytovania hypoték, ktoré vstúpia do platnosti od októbra 2026. Hlavným cieľom je uľahčiť mladým ľuďom kúpu prvého bývania a súčasne regulovať trh s investičnými nehnuteľnosťami, kde rastie podiel klientov vlastniacich viacero bytov. Na prvé bývanie bude možné získať úver až do 90 percent hodnoty nehnuteľnosti, pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa však podmienky sprísnia. Tieto zmeny sú odpoveďou na aktuálny vývoj na realitnom trhu, kde sa mení štruktúra žiadateľov o hypotéky.

Uľahčenie prístupu k prvému bývaniu pre mladých

Jednou z kľúčových noviniek je zníženie potrebného vlastného vkladu pre mladých žiadateľov o prvú hypotéku. Od októbra 2026 bude možné získať úver až do výšky 90 percent hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Táto zmena má pomôcť prekonať najväčšiu prekážku pri kúpe prvého bývania, ktorou je často nedostatočná výška úspor na pokrytie povinnej akontácie.

Centrálna banka týmto krokom reaguje na situáciu, keď sa mladí ľudia bez dostatočných úspor ťažšie dostávali k vlastnému bývaniu. Napriek uvoľneniu podmienok pre vlastný vklad však odborníci varujú, že táto zmena nemusí pomôcť každému mladému kupcovi, najmä v súvislosti s vysokými cenami nehnuteľností. Bez rozsiahlejšej novej výstavby sa očakáva, že ceny bytov výrazne neklesnú, čo môže znižovať reálny dosah tejto úpravy.

Sprísnenie podmienok pre investičné nehnuteľnosti

Súčasne s uvoľnením podmienok pre prvé bývanie NBS navrhuje sprísnenie pravidiel pre ľudí kupujúcich tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Týmto krokom centrálna banka reaguje na nárast investičných nákupov na realitnom trhu. Podľa dát NBS, viac ako polovica bytov a domov kúpených na úver je dnes financovaná klientmi, ktorí už vlastnia aspoň jednu nehnuteľnosť.

Pre týchto klientov, ktorí nehľadajú byt na vlastné bývanie, sa pravidlá sprísnia. Bližšie špecifikácie týchto podmienok, napríklad výška potrebného vlastného vkladu, zatiaľ neboli zverejnené. Cieľom je obmedziť špekulatívne nákupy a podporiť dostupnosť bývania pre občanov, ktorí ho skutočne potrebujú na vlastné účely.

Reakcia na dynamiku realitného trhu

Navrhované zmeny sú priamou reakciou Národnej banky Slovenska na výraznú dynamiku a premenu realitného trhu na Slovensku. Kým v minulosti boli dominantnými žiadateľmi o hypotéky ľudia riešiaci vlastné bývanie, súčasný trh vykazuje značný podiel investičných nákupov. Táto zmena vo štruktúre kupujúcich má dopad na ceny nehnuteľností a ich dostupnosť.

Experti poukazujú na to, že samotné úpravy hypotekárnych pravidiel nemusia priniesť pokles cien nehnuteľností, najmä ak nebude dostatočne podporená nová výstavba. Avšak, zameranie na znižovanie prekážok pri prvom bývaní pre mladých a regulácia investičných nákupov predstavujú cielený zásah do trhu, ktorý by mal viesť k jeho stabilizácii a zvýšeniu dostupnosti bývania pre relevantné skupiny obyvateľstva. Prijaté opatrenia majú taktiež predchádzať prípadnému prehriatiu trhu a zabezpečiť udržateľný rozvoj v oblasti bývania.