Hypotéky spomaľujú realitný trh, zľavy sú zatiaľ skôr výnimkou

Po období zvýšenej aktivity na jar sa realitný trh na Slovensku začína spomaľovať. Klesajúci počet záujemcov o obhliadky a spomalenie medziročného rastu cien bytov v krajských mestách pod desať percent v auguste (prvýkrát od októbra 2024) naznačujú zmenu trendu. Kupujúci sú opatrnejší pri financovaní a častejšie korigujú svoje požiadavky na veľkosť či lokalitu nehnuteľnosti, čo je priamy dôsledok vplyvu hypoték.

Spomalenie trhu a reakcie predávajúcich

Napriek slabšiemu dopytu sa predávajúci zatiaľ neuchyľujú k plošným zľavám. Namiesto znižovania cien dochádza k poklesu počtu inzerátov, čo naznačuje, že časť majiteľov radšej odkladá predaj svojich nehnuteľností, než by súhlasila s nižšou cenou. Táto patová situácia sťažuje dosiahnutie dohody medzi kupujúcimi a predávajúcimi a predlžuje obchodné procesy.

Pre kupujúcich, ktorí sú odkázaní na hypotekárne financovanie, môže predlžovanie čakania na potenciálne zľavy priniesť vyššie náklady. Prípadné úspory na cene nehnuteľnosti môžu byť prekonané zvýšenými výdavkami spojenými s dlhším úročením alebo inými finančnými nákladmi. To vytvára paradoxnú situáciu, kde vyčkávanie na trhu nemusí byť vždy výhodné pre obe strany.

Vplyv na rast cien a dostupnosť bývania

Pokles medziročného rastu cien bytov v krajských mestách pod desať percent v auguste 2026 po prvýkrát od októbra 2024 signalizuje mierne ochladenie trhu. Hoci ide o pozitívny signál pre dostupnosť bývania, neznamená to automaticky plošné znižovanie cien. Situácia je dynamická a závisí od špecifických segmentov trhu a lokalít.

Príkladom sú byty v menších mestách alebo nehnuteľnosti, ktoré si vyžadujú rozsiahlu rekonštrukciu, ktoré môžu byť pod väčším tlakom na cenové úpravy. Na druhej strane, lukratívne nehnuteľnosti v preferovaných lokalitách si môžu držať svoju hodnotu stabilnejšie. Pre niektoré typy nehnuteľností a kupujúcich tak môže byť trh stále náročný.

Celkovo možno konštatovať, že spomalenie realitného trhu, podporené sprísnenými podmienkami hypoték, vedie k zvýšenej obozretnosti na strane kupujúcich a k odkladom predaja na strane predávajúcich. Táto situácia poukazuje na komplexnosť súčasného realitného prostredia, kde dostupnosť bývania nie je zaručená len poklesom dynamiky cien, ale aj schopnosťou kupujúcich financovať kúpu v meniacich sa úverových podmienkach.