Investičné byty: Kde sa oplatí investovať a kde hrozia riziká?

Rôznorodý vývoj cien nehnuteľností na Slovensku

Ceny nehnuteľností na Slovensku sa vyvíjajú nerovnomerne, pričom kľúčovými faktormi sú poloha, ekonomická prosperita regiónu a demografické trendy. Kým lokality v blízkosti Bratislavy a vybraných krajských miest zaznamenávajú rast dopytu a tým aj cien, v iných oblastiach dochádza k vyľudňovaniu, ktoré má negatívny dopad na realitný trh.

Dáta Národnej banky Slovenska a Štatistického úradu SR dlhodobo potvrdzujú tieto regionálne odlišnosti vo vývoji cien bývania.

Demografia a pracovné miesta ako kľúčové faktory rastu

V prvom štvrťroku tohto roka bol najvýraznejší rast cien bývania zaznamenaný v Prešovskom kraji (o 11 percent), k čomu prispeli aj nehnuteľnosti v okrese Poprad. Medzi ďalšie rýchlo rastúce regióny patrili Banskobystrický (6,9 %), Trenčiansky (5,1 %) a Žilinský kraj (4,7 %).

Analytici Rudolf Bruchánik zo spoločnosti Bencont Investments a Vladimír Kubrický z Realitnej únie Slovenska sa zhodujú, že hnacou silou realitného trhu je demografický prírastok a vznik nových pracovných miest. Oblasti s rastúcou populáciou a novými pracovnými príležitosťami priťahujú nových obyvateľov, čo generuje zvýšený dopyt po bývaní a následne tlačí ceny nahor.

Príkladom tohto trendu je okresné mesto Senec, ktorého populácia vzrástla z 17-tisíc (2011) na viac ako 20-tisíc obyvateľov, čiastočne vďaka výstavbe logistického parku a blízkosti Bratislavy. Táto zmena sa prejavila na trhových cenách nehnuteľností; dvojizbový byt kúpený v roku 2020 za približne 120-tisíc eur má dnes hodnotu 155- až 165-tisíc eur, čo predstavuje zhodnotenie vyše 35 percent. Novostavby sú ešte drahšie, byty sa predávajú aj za 200-tisíc eur. Odborníci očakávajú, že investičný optimizmus sa sústredí na krajské mestá ako Bratislava, Košice, Žilina a Trnava, ako aj na silné okresné mestá s dobrou ponukou práce.

Košice, napriek miernemu poklesu populácie pod 230-tisíc, očakávajú oživenie dopytu po bývaní vďaka príchodu automobilky Volvo, ktorá prinesie tisícky nových pracovných miest, čo ovplyvní dopyt v meste i okolitých satelitných obciach.

Rizikové oblasti a potenciálna premena znevýhodnených regiónov

Identifikované sú aj lokality, kde investícia do nehnuteľností môže priniesť nízky zisk alebo dokonca stratu. V. Kubrický upozorňuje na juh stredného Slovenska a regióny, ktoré sa vyľudňujú z dôvodu odchodu ľudí za prácou. Rovnako rizikové je aj severovýchodné Slovensko, kde mestá ako Snina zaznamenávajú dlhodobý úbytok obyvateľstva (3,7 % medzi rokmi 2020 a 2025).

Podobná situácia je v Poltári, ktorý prišiel za posledných päť rokov o 3,4 % obyvateľov. V takýchto oblastiach prevyšuje ponuka dopyt, čo vedie k minimálnemu tlaku na rast cien nájmov a bytov. Ceny dvojizbových bytov sa tu pohybujú v priemere od 35- do 55-tisíc eur a dlhodobo klesajú. R. Bruchánik radí investorom sledovať makroekonomické ukazovatele regiónu, ako sú miera nezamestnanosti a priemerná mzda, ktoré indikujú kúpnu silu obyvateľstva.

Naopak, príchod významného investora môže zmeniť osud aj demograficky chradnúcich regiónov. Príkladom je Rimavská Sobota, ktorá čelila úbytku obyvateľstva a vysokej nezamestnanosti (nad 13 %). Otvorenie fabriky na tepelné čerpadlá nemeckou firmou Winkelmann, ktorá zamestná 450 ľudí s nástupnými mzdami takmer 1 900 eur mesačne, môže prilákať nových obyvateľov a oživiť realitný trh v meste.

Celkový prehľad regionálneho vývoja na slovenskom realitnom trhu naznačuje, že kľúčom k úspešnej investícii je analýza demografických trendov, ekonomického rastu a ponuky pracovných miest, pričom rola nových investícií dokáže zásadne ovplyvniť lokálne podmienky.