Investičné trendy v realitách Nájomné byty lákajú fondy ale retail parky čaká ochladenie

Bratislava si naďalej drží pozíciu najvýznamnejšieho trhu pre realitné investície, pričom pre veľké fondy sú mimoriadne atraktívne najmä nájomné byty. Podľa Andreja Čieteka z investičnej skupiny Natland však pri súčasnom nastavení cien niektoré stavebné pozemky už strácajú ekonomický zmysel a trh retail parkov v menších mestách sa blíži k bodu nasýtenia.

Limity rezidenčného developmentu a nájomné bývanie

Bytová výstavba zostáva pre investorov prioritným segmentom, no čelí rastúcim nákladom na vstupy. Ceny pozemkov určených na rezidenčnú výstavbu v niektorých lokalitách stúpli na úroveň, ktorá podľa odborníkov prestáva byť rentabilná. Pri investičnom rozhodovaní zohráva kľúčovú úlohu čas, keďže proces od nákupu pôdy až po samotný predaj hotových bytov trvá na slovenskom trhu niekoľko rokov, čo výrazne ovplyvňuje časovú hodnotu investovaných peňazí.

V oblasti nájomného bývania sa otvára priestor najmä pre veľké inštitucionálne fondy, ktoré cielia na konzervatívne investície s nižším výnosom, ale minimálnym rizikom. Pre stredne veľkých investorov, ako je skupina Natland, spočíva stratégia skôr v developmente než v dlhodobej správe portfólia. Atraktívny model predstavuje kúpa pozemku, realizácia povoľovacích procesov, výstavba bytového objektu a jeho následný predaj vcelku veľkému fondu, ktorý ho bude prevádzkovať.

Koniec zlatej éry retail parkov v regiónoch

Nákupné zóny v okresných mestách prechádzajú kritickým obdobím kvôli vysokej saturácii trhu. Dlhodobý trend výstavby retail parkov na okrajoch miest naráža na svoje limity, pričom v niektorých lokalitách vznikla nadbytočná konkurencia. Investori sa teraz musia vyrovnať s faktom, že koncept postavený na nízkom nájomnom a uniformnej štruktúre nájomcov už neposkytuje takú unikátnu výhodu ako v minulosti.

Majitelia týchto objektov budú nútení prehodnotiť svoju stratégiu, aby si udržali nájomcov aj zákazníkov. Ak chcú odolať tlaku novej konkurencie, ktorá často vyrastá v tesnej blízkosti existujúcich parkov, budú musieť buď pristúpiť k znižovaniu nájomného, alebo výrazne investovať do modernizácie a pridanej hodnoty svojich projektov. Podobný proces prebieha aj pri veľkých nákupných centrách v hlavnom meste, kde sa jednotliví hráči musia jasne profilovať buď ako prémiové destinácie, alebo lokálne strediská.

Nový prístup k logistike a priemyselným pozemkom

V segmente logistiky, najmä v exponovaných lokalitách ako Senec, dochádza k profesionalizácii developmentu. Doby, kedy sa stavalo špekulatívne bez vopred zazmluvnených nájomcov, sú zväčša minulosťou. Hoci je ponuka pozemkov stále dostatočne veľká na výstavbu tisícov metrov štvorcových nových skladov, developeri postupujú opatrnejšie.

Aktuálnym štandardom je zabezpečenie pozemku prostredníctvom zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. K samotnej kúpe a výstavbe dochádza až v momente, keď je pre projekt zazmluvnený konkrétny nájomca. Tento prístup minimalizuje riziko neobsadenosti a chráni investorov pred stratovými projektmi. Zároveň sa investičné skupiny čoraz viac zameriavajú na projekty s pridanou hodnotou, ako je revitalizácia brownfieldov alebo zmena využitia území, kde je možné dosiahnuť vyššie zhodnotenie kapitálu.

Budúci vývoj realitného trhu bude definovaný schopnosťou investorov nájsť rovnováhu medzi vysokými cenami vstupov a klesajúcimi výnosmi v tradičných segmentoch. Kým logistika ťaží z efektívnejšieho plánovania a nájomné bývanie z hladu veľkých fondov po istote, retailový segment čaká obdobie konsolidácie a nutných investícií do obnovy zastaraných kapacít.