Koniec diery na ožívajúcej Záhradníckej: Cresco Real Estate prináša nový projekt

Prieluky v širšom centre Bratislavy postupne miznú. K projektom, ktoré majú doplniť mestskú zástavbu, patrí aj bytový dom na Záhradníckej ulici od Cresco Real Estate. Hoci ide o menší zámer, jeho význam spočíva najmä v postupnom dotváraní dlhodobo zanedbaného mestského bloku s veľkým rozvojovým potenciálom.

Transformácia bratislavského centra a kľúčové lokality

V posledných rokoch prešlo mnoho bývalých výrobných areálov v širšom centre Bratislavy úspešnou transformáciou na novú mestskú zástavbu. Rozsiahly blok medzi ulicami Záhradnícka, Svätoplukova, Koceľova a Karadžičova však dodnes zostáva bez výraznejších zmien, napriek strategickej polohe medzi Starým Mestom a Ružinovom, v blízkosti Trnavského mýta a Mlynských Nív.

Lokalita ponúka v pešej dostupnosti zastávky verejnej dopravy, školy, pracoviská a obchodné centrá. Napriek tomu ostáva potenciál územia zatiaľ nevyužitý. Blok tvoria prevažne garáže, sklady, menšie administratívne a obchodné prevádzky, doplnené len dvoma novšími budovami. V ideálnom prípade by sa táto oblasť mohla premeniť na kompaktnú mestskú zástavbu s aktívnym parterom, kombináciou bývania, služieb a administratívy, čím by prirodzene nadviazala na okolité štvrte a pomohla dotvoriť kompaktné mesto.

Výzvy rozvoja a úloha Cresco Real Estate

Komplexnej premene územia bránia pretrvávajúce rozdrobené vlastnícke vzťahy. Na rozdiel od iných úspešných konverzií, tento blok nie je v rukách jedného silného developera, ale patrí viacerým súkromným vlastníkom, firmám bez developerského zamerania, Hlavnému mestu SR Bratislava a štátu. Úvahy o komplexnej prestavbe celého bloku sú tak momentálne nereálne.

Namiesto toho sa rozvíjajú zámery na jednotlivých parcelách, medzi ktoré patrí aj pripravovaný projekt od Cresco Real Estate. Premena plochy s charakterom prieluky na Záhradníckej ulici sa stala reálnejšou už v roku 2023, keď mesto vydalo kladné záväzné stanovisko k investičnej činnosti pre projekt Bytový dom Záhradnícka. Pôvodným investorom bola spoločnosť Eltraco, ktorá už medzičasom zanikla. Projekt následne prevzal developer Cresco Real Estate a pokračuje v povoľovacích procesoch, pričom nedávno bolo zverejnené oznámenie o začatí územného konania o umiestnení stavby.

Architektonické riešenie a funkčnosť nového bytového domu

Bytový dom na Záhradníckej ulici bude samostatne stojaci objekt s obdĺžnikovým pôdorysom, ktorý efektívne vyplní existujúcu prieluku a prispeje k dotvoreniu mestského charakteru ulice. Budova bude mať šesť plnohodnotných nadzemných podlaží, pričom siedme a ôsme podlažie budú z pohľadu Záhradníckej ulice ustúpené. Návrh zahŕňa aj zapustený presklený parter s prejazdom a jedno podzemné podlažie.

V podzemnom podlaží vznikne garáž s 25 parkovacími miestami, technické a spoločné priestory, ako aj pivničné kobky. Na prvom nadzemnom podlaží budú umiestnené dva prenajímateľné nebytové priestory a spoločné priestory. Druhé až ôsme nadzemné podlažie ponúknu celkovo 23 bytov rôznych veľkostí určených na trvalé bývanie a päť nebytových jednotiek pre prechodné ubytovanie.

Súčasťou projektu budú aj úpravy dopravnej infraštruktúry a verejného priestoru. Na Záhradnícku ulicu vznikne výjazd z vnútroareálovej komunikácie, primárne určený pre občasné a pohotovostné využitie. V rámci výstavby sa uskutoční aj kompletná rekonštrukcia existujúceho chodníka pred objektom v celej jeho šírke. Predpokladá sa, že za návrhom stojí renomovaný ateliér AT26, čo naznačuje očakávaný vysoký štandard architektúry. Realizácia by nemala začať skôr ako v priebehu budúceho roka, pravdepodobne až v druhej polovici.

Budúcnosť mestských prieluk a urbanistický rozvoj

Hoci nový objekt vyplní existujúcu prieluku, susedný jednopodlažný objekt ponechá ulicu naďalej urbanisticky nedokončenú. Postupné zastavovanie tohto typu pozemkov, najmä v atraktívnych častiach mesta, je však jedným z najefektívnejších spôsobov využitia existujúceho mestského priestoru. Ak je takáto výstavba sprevádzaná kvalitnou architektúrou, prispieva k zvyšovaniu kvality mestského prostredia a zároveň obmedzuje tlak na rozširovanie zástavby za hranice Bratislavy. Dobrou správou je, že k zániku smeruje viacero prieluk, predovšetkým v Starom Meste. Príkladom postupne sa sceľujúcej ulice je Šancová, kde majú vzniknúť projekty Schanz od finančnej skupiny Proxenta a Endlicher House. Projekt Schanz prinesie byty, kancelárie a obchodné priestory a vytvorí parkovo upravený vnútroblok, čím zvýši úroveň prostredia a napomôže odhlučneniu obytnej kolónie Zehnhaus. Vzhľadom na finančné problémy developera je však pravdepodobné, že zámer zmení majiteľa.