Kúpa nehnuteľnosti na Slovensku: Čakať, či konať?

Ceny nehnuteľností na Slovensku dosiahli historické maximá a hypotéky už nie sú tak cenovo dostupné ako v minulosti. To vyvoláva otázku, či je súčasnosť vhodným okamihom na kúpu alebo predaj nehnuteľnosti, alebo je lepšie počkať. Podľa hlavnej ekonómky Slovenskej sporiteľne Márie Valachyovej neexistuje jednoduchá odpoveď, pričom rozhodovanie ovplyvňuje primárny účel nehnuteľnosti. Pre vlastné bývanie sú kľúčové iné faktory ako pre investičný zámer.

Dynamika cien a dostupnosti na slovenskom trhu

Za uplynulých šesť rokov sa ceny nehnuteľností na Slovensku takmer zdvojnásobili, čo predstavuje významný nárast. Priemerná cena za štvorcový meter rezidenčnej nehnuteľnosti aktuálne presahuje 3000 eur. Regionálne rozdiely sú značné: v Bratislave a okolí dosahuje cena približne 4000 eur za m², v Košiciach 2800 eur za m² a zvyšok Slovenska sa pohybuje v rozmedzí od 1700 do 2300 eur za m².

Analytička upozorňuje, že porovnanie rastu cien nehnuteľností s rastom disponibilných príjmov Slovákov naznačuje možné prehrievanie trhu. Tento trend môže byť ovplyvnený nedostatočnou výstavbou a v minulosti aj lacnými hypotékami. Dlhodobo by však ceny mali kopírovať fundamenty, predovšetkým príjmy obyvateľstva. Mierna korekcia cien preto nie je vylúčená, avšak v dlhodobom horizonte sa očakáva rast ekonomiky, príjmov a s tým aj rast cien nehnuteľností.

Vývoj úrokových sadzieb hypoték

V súčasnosti sa neočakáva pokles úrokových sadzieb hypoték. Mária Valachyová predpokladá, že pretrvávajúci konflikt v Hormuzskom prielive môže viesť skôr k opačnému trendu. To znamená, že úrokové sadzby Európskej centrálnej banky a následne aj komerčných bánk môžu naďalej rásť.

Zlacňovanie hypoték tak nie je na programe dňa, pričom je pravdepodobnejšie ich možné mierne zdraženie. Tento faktor je kľúčový pre budúcich kupujúcich a musí byť zohľadnený pri finančnom plánovaní.

Rozhodovanie o kúpe: Vlastné bývanie vs. investícia

Pre mladého človeka na začiatku kariéry, ktorý rieši vlastné bývanie, nie je podľa Valachyovej dôvod čakať s kúpou. Dlhodobý trend cien nehnuteľností je jednoznačne stúpajúci. Ak nie je cieľom špekulatívna investícia, časovanie kúpy je menej dôležité ako stabilita príjmu a kariérny progres. Postupným splácaním hypotéky by sa pomer splátky k príjmu mal znižovať, čo by malo pomôcť zvládnuť prípadné výkyvy v úrokových sadzbách.

Situácia je výrazne zložitejšia pri investičnom byte, kde je potrebné porovnať výhodnosť s alternatívnymi investičnými možnosťami. Za posledných desať rokov stúpli ceny nehnuteľností na Slovensku o 134 %, zatiaľ čo americký burzový index S&P 500 zaznamenal rast o 250 %. Budúce výnosy sa však nemusia zhodovať s tými minulými. Napriek tomu je kúpa bytu s hypotékou často dostupnejšia, keďže si vyžaduje menší vlastný kapitál ako priame investovanie na finančných trhoch.

Zohľadnenie dodatočných faktorov

Výhodnosť investícií do nehnuteľností a finančných trhov je silno ovplyvnená daňovým režimom. Pri prenájme nehnuteľnosti je nutné pripočítať výnosy z nájmu, avšak zároveň je potrebné počítať s dodatočnými skrytými nákladmi, ako sú rekonštrukcie. Celkové porovnanie investičných možností je preto komplexné a vyžaduje detailnú analýzu všetkých premenných.